最高院：在建工程部分已预售抵押权人能否就整体工程主张优先受偿

最高院：在建工程中部分房屋已预售时抵押权人是否还可在诉讼中就整体工程主张优先受偿权？

裁判要旨

本案中，在建工程抵押权人就案涉工程折价或拍卖的价款主张优先受偿的权利，符合法律规定，至于抵押人主张案涉工程中有部分房屋已对外销售，可在本案执行过程中处理，在建工程抵押权人不因案涉工程中的部分房屋已经预售而丧失对整体案涉工程依法享有的建设工程价款优先受偿权。

案例索引

《运城市国科房地产开发有限公司、中建一局集团第二建筑有限公司建设工程施工合同纠纷二审案》【（2018）最高法民终300号】

争议焦点

在建工程中部分房屋已销售时抵押权人是否还可在诉讼中就整体工程主张优先受偿权？

裁判意见

最高院认为：

一、关于国科公司应否按照合同约定向中建一局支付工程欠款利息、违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，国科公司违反与中建一局之间建设工程施工合同的约定，逾期支付工程进度款，应依法承担违约责任，并按照合同约定支付利息以及合同价款1%的违约金。中建一局在解除与国科公司的合同后，仍有权要求国科公司继续承担合同约定的违约责任。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、第十七条、第十八条的规定，建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款，当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理，利息从应付工程价款之日计付。2015年7月28日，国科公司与中建一局就案涉工程款进行了结算，因工程在此之前已竣工验收合格，而国科公司在结算后继续拖欠工程款，故中建一局有权要求国科公司按照合同约定继续支付欠付工程款的利息。国科公司主张应从中建一局起诉之日起计算欠付工程款的利息，无事实与法律依据。至于国科公司主张在其逾期付款12个月之后的利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，亦不符合其与中建一局之间的合同约定。因国科公司与中建一局就案涉工程的实际结算金额是117500000元，并非合同约定的500000000元，故本院将国科公司应支付的违约金据实调整为1175000元。国科公司虽提出中建一局在合同解除后未腾退施工场地，造成严重刑事案件，并给国科公司造成巨大损失，但未提供充分证据证明，且此亦不属于本案审理范围，国科公司可依法另案主张。

二、关于中建一局主张的建设工程价款优先受偿权应否得到支持的问题。国科公司未按照合同约定支付工程款，经中建一局催告后仍逾期不支付，中建一局诉请国科公司支付工程款并主张享有就案涉工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利，符合法律规定，应予支持。至于国科公司主张案涉工程中有部分房屋已对外销售，可在本案执行过程中依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定处理。中建一局不因国科公司预售了案涉工程中的部分房屋而丧失对整体案涉工程依法享有的建设工程价款优先受偿权。

转自 法门囚徒