3个典型社区商业案例的启示：如何做好家门口的生意？

核心提示

2020年春节前，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，时逢大多快递、店铺歇业，人们平日里习以为常的电商、外卖模式停摆，加之限制人流大量聚集、远距离移动等因素，人们的活动逐步从公众场合 “转移”至社区，社区逐步成为了集中的销售点，其商业价值也开始凸显。

社区商业是以一到三公里地域内居民为主要服务对象的零售商业形态，以提供日常生活用品和服务为主的地属型商业模式。它贴近用户的日常生活场景，且人群聚焦，大多是家庭型客群，可充分利用与消费者的近距离，为居民提供有价值的商品和服务。

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社区商业缘起

“因住而商”，未来发展空间很大

如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单元。

相比较而言，城市型商业辐射的消费者范围较广泛，形态也较为多样；社区商业商圈范围小，针对性较强，最常见的是以底商的形式存在，但也包含社区商业街和社区商业中心两种业态。

住宅底层售价较低、不好销售向来是开发商头疼的问题，若改为底商，其价格则一般为住宅均价的数倍。

底商作为住宅的配套设施，只需按照住宅用地的价格支付土地出让金，所以投资底商显然要比住宅划算许多。

而在人流相对集中的区域，若小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要，则会由点

到线延展出“社区商业街”的业态。

另外，社区商业中心则是社区商业的最高组织形式，一般都由社区底商、社区商业街以及其他高级配套，如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。

“因住而商”的特点，决定了社区商业的便利性。社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径在两公里以内；规模也一般控制在3万平方米左右。

常被提及的“51015”，是衡量社区商业的基本指标，即实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可达到超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。

贴近居民、便利性与综合性，让社区组团具备规模大、人口多、消费力较为强劲，居民有着便捷的购物需求特点，这决定了社区稳定的消费流量和较为可观的商业利润。

此外，城市中心商业的经营成本越来越高，且逐步被社区商业分流；而新兴的社区组团商业运营成本相对较低，可以降低经营风险与压力。

总体而言，商业地产向来有资金回笼周期长的特点，在当下房企纷纷强调提高周转效率、加快回款率的基调下，社区商业单个体量较小、投资开发操作难度较低、容易复制、利润较稳定等特质，已逐渐吻合视现金流量为生命线的房企的胃口。

据相关数据统计，目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上，而随着新一轮城镇化发展，中国每年都将有1200万至1400万人口进入城市，未来10年城市化率将达到66%～67%，形成2万个以上的新社区。

2020年，全国住宅物业面积预计将达到300亿平方米，可以说社区商业未来发展的空间真的很大。

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社区商业路在何方

他山之石，可以攻玉

虽然社区商业未来发展空间很大，但现阶段国内的社区商业与世界发达国家相比只能算是起步阶段。因为，社区商业消费占比在我国现阶段仅为40%，而在成熟国家消费占比高达70％。那么，如何打造优质又成功的社区型购物中心？社区型购物中心有哪些创新业态组合？

有句话说得好，他山之石，可以攻玉，笔者精心挑选了3个国内外典型社区商业的案例，相信你会有所启发。

泰国Samyan Mitrtown

部分区域24小时经营的友好型社区mall

泰国Samyan Mitrtown于2019年9月开业，与曼谷地铁山燕站接驳。项目包括办公楼、住宅和商业等部分，其中商业区租赁面积超过3.6万㎡。MITR泰文意思是“Friendly”，项目旨在打造一个共享友好型社区，为周边上班族、学生提供娱乐休闲场所，预计每日至少迎接2.5-3万人次。

部分区域24小时经营为项目一大特色，为商场贡献近20%客流，如：Big C超市与美食广场、星巴克、肯德基、双圣冰淇淋、亚马逊咖啡；大城银行、开泰银行、汇商银行以及健身房等，均提供24小时服务。

24小时免费开放共享办公学习空间Samyan CO-OP Co-Learning Space：面积1400㎡，通过提供500个座位的阅读和工作空间、会议室、活动室等功能来回馈当地社区，每天24小时免费开放。以创建充满动感和社交互动的生动空间为目标，采用玻璃、廊道、阶梯、高层交织空间，开放或隔绝、讨论或自习、面壁或远眺，都能找到适合自己专心的位子及姿势。

24小时营业超市Big C Foodplace：泰国最大的连锁超市集团Bic C，首次推出的24小时营业超市。针对的客户群体主要是生活和居住在该区域的大中小学生、公司职员、游客和自由职业者等。

拥有多项黑科技的肯德基：除24小时经营外，首次引进“1 OF A KIND”概念，提供自助点餐机、设置AR系统，开放式厨房和在线购物线下提货服务，提升经营效率、创新用餐体验。

康复诊所F REHAB：为办公室综合征、急慢性疼痛、运动伤害、老年人疼痛等提供评估及治疗服务，以方便快捷的服务著称。

文创体验店MEDIUM and MORE：既是一家文具店，也收集了世界各地著名的工艺品品牌进行展示和销售，同时还开设了体验工作室。

 

台湾Joy plaza悦诚广场

“书香四溢”，强调文艺氛围

台湾高雄悦诚广场是兴富发集团于2019年以全台首创“森林图书馆”概念打造的社区型商场，建筑楼地板面积为11,880坪，营业租赁面积约3,500坪。试营运三天带来10万客流。

高达15米的巨型书墙，增添文艺气息：由4万本以上的图书打造的高达15米的巨型书墙、剧场式大型阶梯、绿植墙等贯穿商场动线，充分体现了“森林图书馆”的概念，搭配有休憩座椅、台灯，营造出文艺气息，适宜商务洽谈，还是朋友聚会、个人独处等各类场景，成商场最大引流点。 

百坪挑高的广场展演空间，打造社区活动中心：以公园的概念铺设草皮、摆放动物造型休闲椅，供消费者停下来休憩；此处在周末还是音乐演奏、文创市集等艺文活动的举办场所，每周举办的活动最多可达15场。 

项目共有120家店，餐饮占40％，包括美食小吃、轻食、主题餐厅，以及自营的品牌“悦诚超市”；零售方面，拥有家电、生活家饰用品、男女服饰品牌；另有北高雄独家英伦风诚品生活、玩具反斗城、快乐爬爬客亲子乐园，为亲子家庭提供丰富选择。

引进台湾唯一的英伦风情诚品生活：店内以欧式剧院售票亭为概念打造了读者服务站，以英国红色圆顶2号电话亭的形式打造了充电休憩站。同时，这里首次设有“双语学习专区”，以及独立的儿童馆，精选世界五大洲共46国的1500余种优质绘本，为周边亲子家庭提供学习成长环境。

杭州万科劝学荟Qsquare

全面的社区服务及儿童培训业态

杭州万科劝学荟Qsquare位于杭州市西北部的良渚文化村，于2019年10月正式开业。开放仅3天，1.2万方的商业体量，客流量高达8.5万人次。

项目毗邻三所学校及劝学里等多个万科住宅及公寓区，定位为家庭体验商业体，提倡开放轻松、家庭欢聚的社区生活，致力于打造良渚文化村“村民”的公共会客厅、聚会场和活动地。

 

劝学荟主要包括亲子教育、餐饮美食、生活配套三大业态，包括肯德基、蓝之莲、一点点、九爷火锅、华为等70余家品牌，其中35%入驻品牌首进良渚片区。

 

引进各类生活零售/服务品牌，打造功能齐全的社区商业：通过引进超市、便利店、药房、房产中介、汽车养护、干洗店、花店等业态，打造多功能、综合化的社区商业形态，提升社区居民生活便捷度与舒适度。

 

典型品牌如：

• 精品生鲜超市——联华超市
  
  
• 超人气连锁便利店——罗森
  
  
• 杭州连锁医药供应商——邻家大药房
  
  
• 链家旗下房产品牌——德佑
  
  
• 社区汽车美容养护品牌——迈奇克
  
  
• 衣物洗涤保养专家——洗白白干洗店
  
  
• 花艺生活体验馆——花间集
  
  
• 干花生活艺术馆——FINGERED STUDIO花店

集结丰富多元的亲子教育品牌，助力社区孩童全面发展：汇聚了全国领先的少儿教育品牌，涵盖编程教育、艺术教育、专业辅导、素质教育等多个领域。

 

典型品牌如：

• 编程教育——智慧喵科学活动中心
  
  
• 艺术教育——艺乐多美术、美善音乐、听浙里舞蹈、欧美思少儿模特
  
  
• 专业辅导——杭州思阅培训教育、Fiona英语俱乐部
  
  
• 素质教育——沃能优童馆
  
  
• 体育教育——时振体育

超人气少儿活动

 

打造杭州首座商业体屋顶400米空中跑道：跑道激活了商业空间的活力，弥补良渚文化村户外运动空缺。同时引入单车传送带、飞翔海洋球、魔力传声筒等趣味装置，为小太阳家庭和二胎家庭提供室外欢聚场。

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社区商业怎么打造？

通过以上3个典型项目，笔者总结了以下几点：

 

1加码“美好生活”类业态。

疫情之下，消费者更注重自我，对“悦己型”消费关注度提升，文化娱乐、家居、美容等将成为疫情后消费的爆发点。

影院、健身房、书店、家居零售、美妆等非刚需型、满足消费者“家门口美好生活”的业态，将成为社区型购物中心的新增长点。在面向高收入群体的项目中，艺术空间、画廊等也是创新方向。

 

2增加儿童教育业态比例，加强空间互动性。

疫情的发生、鲜活生命的离世，使得许多人开始重新思考人生的意义。人们更珍惜当下，对儿童教育、亲子陪伴、天伦之乐关注度提高，这或将促进疫情后家庭社交消费的爆发。

未来社区型购物中心可加大对儿童教育业态的比例，同时强化公共空间营造，打造屋顶儿童乐园、跑道、农场等，促进社区居民交流与互动，将为项目起到较好的导流作用。

 

3线上线下全场景运营。

疫情影响下，在线消费持续爆发，线上社群更加活跃。社区型购物中心经营重点从“购物中心”转到“消费者”，交易环境从“场内”延伸到“场外”。通过打造商场APP、建立社群，打通全渠道，加强与社区消费者的沟通互动，是社区型购物中心发挥就近优势的新玩法。

 

4打造共享空间、延时经营。

疫情对中小微企业带来巨大冲击，为控制经营成本及规避风险，未来公司办公场地更为灵活、办公时间更为弹性，一大批自由职业者诞生。“家门口”的共享办公空间迎来发展契机。

为更好地服务各类人群，国外出现以24小时经营为特色的社区mall，国内项目也开始将餐饮品牌经营时间延长至0点，打造“深夜食堂”，还有引进酒吧业态等，这也符合“夜经济”的消费新趋势。

疫情之后，中国的社区商业可以迎来更加有质量的发展，更期待国内能够涌现出真正成熟优质的社区商业。

文章来源：观点指数、赢商云智库