 摘要：《民法典》主要规范各类民事主体的各种人身关系和财产关系，涉及社会和经济生活的方方面面，被称为“社会生活的百科全书”。《民法典》物权编增设了一项新的用益物权---居住权。不动产登记机构应根据当事人申请受理居住权登记，不动产登记机构在提供房屋信息时，还需要提供房屋上是否存在居住权信息。 关键词：居住权 不动产登记 《民法典》第二编物权第十四章，专门增设了一项新的物权权利类型“居住权”，共用6个法条的立法形式，明确了居住权的定义、居住权设立、居住权登记及居住权消灭。作为一项全新的用益物权类型，不动产登记机构应当如何理解和认识这项权利，在不动产登记工作中如何落实好居住权登记，笔者将从以下几个方面展开论述。 一、《民法典》设立居住权的意义 一是设立居住权，将会丰富现有的用益物权权利类型体系。在现有的用益物权的类型上，仅有建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权。随着社会生活的需要，在司法实践中出现了居住权的案例，但物权的设立需要遵循“物权法定”原则，导致司法判决中并没有支持和承认该项权利的法律依据。《民法典》在用益物权中增设居住权，满足社会发展需要的同时，也为司法判决实践提供了明确的法律依据。 二是设立居住权，是贯彻落实党的十九大提出的加快建立多主体供应、多渠道保障住房制度的要求。居住权作为新增设的一项用益物权，将会完善住房保障体系，满足人民群众稳定的生活居住需求。我国目前现有的住房制度体系，除市场化商品房外，还有经济适用住房、廉租房、公租房等保障性住房，但很多低收入群体依然有很强烈的住房需求，住房租赁虽可以满足广大租房者的需求，但租赁关系稳定性不足。居住权的设立，将填补现有住房体系的不足，并更好的保护居住权人的利益。居住权的设立在保障弱势群体的住房问题、离婚时居住问题、以房养老问题上都有十分积极的作用。 二、《民法典》居住权的设立方式 根据《民法典》第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的条件和要求；(四)居住权期限；(五)解决争议的方法。第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”可以看出，居住权的设立方式为两种，分别是因合同设立居住权和因遗嘱设立居住权。 1.因合同设立居住权。当事人可以通过合同约定的方式，设立居住权。设立双方签订居住权合同或居住权协议设定居住权。在其他类型的协议中，如有能够体现设立居住权的合同条款，居住权也可以因协议条款设立。例如离婚析产协议中，离婚时双方约定房屋归一方所有，但另一方享有对房屋的居住权利，那么双方也可以根据离婚协议的约定申请办理居住权设立登记。 2.因遗嘱设立居住权。因遗嘱设立居住权，该居住权自设立遗嘱人死亡时自动设立。遗嘱设立人在生前，通过设立遗嘱的形式，将房屋的所有权给了子女或直系亲属，又将房屋的居住权单独设立给继承人之外的权人。那么，其子女可以取得房屋的所有权，但必须保障在该房屋上已设定的居住权的居住权人的利益。 笔者认为，不论是因合同设立居住权还是因遗嘱设立居住权，设立方式都应当采用书面形式，设立居住权的法律行为要式法律行为。 三、居住权与不动产登记 （一）居住权依申请登记 依申请登记是不动产登记的基本原则，因此，居住权登记也应当适用该原则。由设立人、居住权人通过申请的方式向不动产登记机构提出申请，启动居住权登记。 （二）居住权自登记时设立 根据《民法典》第368条规定，居住权自登记时设立，即居住权人取得居住权，居住权自记载于不动产登记簿时依法设立。 我国现行法律中物权设立模式有两种，一种是登记生效主义，一种是登记对抗主义。《民法典》第368条对居住权的设立，采取的是登记生效的立法模式，即如果当事人需要设立居住权，有义务向不动产登记机构提出登记申请。居住权自记载于不动产登记簿时发生法律效力。 （三）居住权登记要件 1.居住权的申请主体。笔者认为，一般依合同行为设立的居住权，申请主体为居住权的设立人和居住权人。如根据遗嘱设立居住权的，系遗嘱中取得对房屋居住权的居住权人，可以由居住权人单方持遗嘱申请。 2.居住权的申请材料。笔者认为，结合目前不动产登记的申请材料，申请居住权登记，应当提交《不动产登记申请书》在登记权利类型中填写“居住权设立登记”、《居住权协议》。如是遗嘱方式设立的，应当提供《不动产登记申请书》，在登记权利类型中填写“遗嘱设立居住权”、遗嘱等书面材料。此外还应当提供当事人的身份证明材料。如当事人系未成年人、无民事行为能力人、限制民事行为能力人等的，还应提交相应的监护关系证明材料等。 （四）居住权登记的费用 鉴于居住权设立的无偿性、非营利性，笔者认为，国家层面应出台文件，规定不动产登记机构在落实居住权登记时，应当减收或者免收居住权不动产登记费用。从而进一步实现居住权的设立目的，让居住权最大程度的体现出非营利性，减少居住权人的负担。 （五）居住权不动产登记证明 不动产登记机构受理居住权登记申请后，符合受理条件的，应当及时受理，并在房屋登记簿信息中记载居住权信息，并向居住人发放不动产登记证明之居住权证明。不动产登记机构在缮制不动产登记证明时，应当在不动产登记证明中记载：居住权人，房屋坐落情况，居住权期限。 四、居住权对房屋限制信息查询的影响 居住权的设立，将使得今后的房产交易、抵押登记设定、司法查封等问题变得复杂。笔者认为，不动产登记机构在对外提供信息查询及限制信息查询时，应当在查询结果中向查询主体出具是否存在居住权。 1.居住权对房屋买卖的影响。在《民法典》居住权设立前，房屋交易双方办理房屋过户交易，购房人仅需了解交易房屋是否存在抵押、查封、拆迁冻结等限制信息。但随着《民法典》的实施，今后在房产交易中，购房人在购房前除需要查询现有的抵押、查封、拆迁冻结等限制信息外，还需要到不动产登记机构查询该房屋是否设定了居住权。而作为不动产登记机构来说，在提供房屋档案查询时，应当在现有查询的基础上，增加居住权类型的限制性信息查询，并在查询结果上注明房屋是否设定居住权。 2.居住权对抵押登记的影响。已经设立居住权的房屋，可以办理抵押登记。设立抵押登记，不影响原已经存在的居住权。如果抵押权人想查询房屋的限制信息情况，不动产登记机构在出具查询结果时，应当一并告知抵押权人房屋是否设定居住权。 3.居住权对法院司法查询的影响。法院、公安等机关到不动产登记机构查询房屋的信息时，不动产登记机构的查询部门也应当在给司法机关出具的查询信息中，告知司法机关房屋上是否设立有居住权。 五、居住权的消灭 居住权消灭的情形。一是当事人约定的设立居住权合同中约定的居住权期限届满或者发生当事人约定的条件成就，居住权消灭。二是居住人死亡时居住权亦随之消灭。居住权消灭的情况发生或成就时，设立人、居住权人应当及时到不动产登记机构办理居住权的消灭注销登记。 除《民法典》第370条规定的居住权的消灭情况外，在发生房屋征收拆迁等情况下，导致房屋灭失的居住权是否随之消灭？居住权因拆迁征收灭失后，居住权人是否应获得补偿？ 笔者认为，在发生房屋拆迁或者灭失的情况下，居住权也随之消灭。即居住房屋被拆迁，居住权因房屋拆迁而灭失。但居住权人可以根据《民法典》第327条用益物权受到损害，居住权人的居住利益受到影响，居住权人应从征收人处获得相应的补偿。 |
|
|
