珠海“三溪”旧村改造更新项目
一、项目背景
“三溪”地区位于中心城区西北部，上冲二线检查站以外,“三溪”村背靠凤凰山，东接中山坦洲镇，紧邻105国道，是珠海东部城区重要的对外门户地区之一，但因紧邻垃圾填埋场、垃圾发电场、火葬场等厌恶性设施，环境污染严重，村居环境恶劣，三条旧村村民改造意愿强烈。目前“三溪”（沥溪、南溪、福溪）旧村改造更新项目已列入“三溪”人居环境改善工程。
“三溪”旧村总用地面积8.6平方公里，居住人口约2万人。旧村生活区用地44.78万平方米,工业生产用地41.6万平方米,实测房屋建筑面积约60万平方米。经初步经济测算得出搬迁安置共需要住宅面积约30万平方米，现金补偿约2.7亿元。为改善村民居住环境，按照市委市政府的安排，沥溪和福溪整体搬迁至上冲检查站西南侧，而距离垃圾填埋场等地比较远的南溪则是原地改造。
二、改造特点
根据旧村现状情况和规划要求，“三溪”村旧村改造更新项目采取异地联动开发模式进行改造，主要特点如下：
1.发挥政府统筹作用，以政府征收的模式开展征收补偿工作。由政府作为征收补偿主体，对征收范围内的被征收人依据国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》开展征收补偿工作。
2.采取异地安置方式进行补偿，有效促进城乡统筹和产城融合。由政府选取异地地块用以建设安置用房，沥溪、福溪两村将异地搬迁至上冲TOD小镇（南溪村将进行原地拆迁改造）。将原城中旧村用地腾出空间（腾出两条村约31.26万平方米用地），用于结合该片区产业园发展规划，发展“三高一特”产业，既体现了新型城乡统筹的思路，又推动了产业集聚发展，促进了产城融合。
3.通过异地联动开发提供安置用房，突显市场运作的优点。异地安置用地以网上挂牌方式公开出让，由珠海市万科房地产有限公司竞得，竞得条件包括将建筑面积不少于30万平方米的住房以及1.1万平方米公共配套建筑面积无偿移交给政府。这种模式激发市场力量参与到城市更新工作中，既调动了市场的积极性，又减轻了政府的负担，使市场资源得以合理、高效配置。
搬迁安置用地情况:
安置用地位于上冲片区上冲车辆基地北侧，面积为193150.06平方米，其中S1地块用地面积167023.54平方米，容积率3.4；S2地块用地面积26126.53平方米，容积率2.2；计容总建筑面积625358.39平方米。
三、改造成效
按照绿色环保、低碳生态的先进发展理念，“三溪”新居将打造成为国内首屈一指的中欧低碳示范人居社区样板。目前，总用地面积6万多平方米，总建筑面积约30万平方米的福溪和沥溪人居环境改善工程中回迁房已经建成，由万科打造成一体化的万科城TOD，其中还建立相配套的商业、教育等设施。而搬迁后的城中村规划改造建设成“三溪”科创小镇，改造和建设将看齐深圳天安云谷、深圳湾生态城，引领珠海科技创新。
四、实施评价
“三溪”村旧村改造更新项目采取异地联动开发模式进行改造，主要特点是发挥政府统筹作用，以政府征收的模式开展征收补偿工作，采取异地安置方式进行补偿，有效促进城乡统筹和产城融合。
通过异地联动开发提供安置用房，突显市场运作的优点。异地安置用地以网上挂牌方式公开出让，这种模式激发市场力量参与到城市更新工作中，既调动了市场的积极性，又减轻了政府的负担，使市场资源得以合理、高效配置。
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