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上海环贸iapm，是香港新鸿基集团在上海的又一杰作，位于淮海路市级商圈核心位置，3条地铁线交汇，客流大，上海首个夜行消费的差异化定位，俘获众多消费者，成就其在淮海路商圈的绝对标杆地位。其优点和不足所带来的启示值得同行学习借鉴： 项目优势 处于上海市传统高档商业街区淮海路商圈 商业氛围浓厚，有足够的人文历史积淀 区域内集中了大量的涉外写字楼和商场 高级住宅项目和顶级商务圈的支撑 3条地铁线交汇 同时设有多个地铁出入口与商场不同楼层连接 充分利用地面公交、出租车站、充足的停车位等 成为一个立体换乘的交通枢纽 保证了项目消费群体和消费档次 ▼项目所在商圈 ▼项目周边主要物业示意图 ▼项目地铁线示意图 上海首个夜行消费高端潮流时尚购物中心 （晚间至11：00PM） 不仅延长自身经营时间 同时与周边众多商场形成差异化竞争 确立自身特色地位 上海环贸iapm广场突破传统框架 引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌 配合艺术表演及推广活动 把全球最新最快的潮流信息引进商场 犹如让人翻阅一本国际潮流生活杂志 完美呈现国际化“international” 及日“am”与夜“pm”不受时限的全新购物体验 ▼上海环贸iapm 聘请英国著名商业设计事务所-BENOY公司 以现代简约时尚的设计风格 形成项目整体建筑物业前卫、时尚主题风格 给予消费者全新的进入消费的视觉体验 依托项目外立面昭示性设计、中庭设计、室内细节设计 商场空间设计、铺面设计、小品设计六方面全方位细致体现 精益求精，追求品质和购物舒适度 双首层设计，商业/办公外部分离、内部连通 设置多层多处出入口，动线清晰 双层下沉式广场和空中花园 采用层层退台设计，形成商场第二空间 增加综合体项目的档次感和灵活性 既是开发商又是运营商 凭借自身四十多年成熟的商业运营经验 丰富的品牌商家资源 与市场接轨的招商策略 确保商场在不断的调整优化中 始终保持最优质最符合消费品味的经营业态 在保留奢侈品品牌的基础上 引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌 保证项目整体品牌的唯一性 利于项目后期整体运营以及营销宣传 项目定位高端，又区别于国金中心等奢侈品购物中心 一线大牌多，吸引力强，部分品牌为首次入驻上海 形成项目的差异化竞争优势，吸引众多消费者 ▼主力店 项目位于淮海路市级商圈 虽然消费者对商圈认同度较高 但该区域商业体集中，消费分流严重，同质化竞争激烈 要想在这样充满机遇、竞争和挑战的区域内生存 必须不断推陈出新，调整经营策略 精确瞄准客户群体、客户定位、消费心理、消费需求 打造迎合时代、迎合消费者的差异化消费场所 ▼淮海路商圈主要购物中心 项目运营团队充分利用其得天独厚的地理位置 结合自身建筑优势、品牌优势、资源优势、客群优势 在一楼中庭，针对不同阶层、不同年龄、不同主题 持续不断举办系列时尚潮流活动 以其特有的魅力，实力圈粉
存在不足
不足1 “回”字形动线非购物中心动线设计的专业表现 项目的LG2-1F层这三个楼层的平面动线均有双“回字形” 造成消费者在商场里消费时受视面有限 从而影响经营效益 解决平面结构合理性问题有多种方法 采用建筑产品合理排布也可达到动线合理性的要求 此类平面结构不建议学习模仿。
不足2 缺乏大型主力店（含百货）消化平面结构厚度 项目的商场面积达12万㎡ 由于没有设置大型主力店/次主力店 从而出现了平面厚度消化困难而产生的“回字形”结构 这种情况在当今商业市场上成为了普遍现象 上海环贸的各种优势资源让它可以这样选择 对于国内房地产开发企业 缺乏商业经营经验、缺欠品牌商家积累 没有一定数量的主力店就会导致经营的不稳定性 不足3 项目地处闹市中心，地面交通拥堵，高峰时段私家车进入会有阻碍 项目所处的淮海路商圈是上海最繁华、最热闹的商圈之一 是上海传统的国际时尚商业区，浓缩了上海的百年历史 该区域人流集中、商业氛围浓郁、有大量的写字楼 在带来大量客流的同时 由于人流密集、道路拥挤等带来的负面效果 车位不足使高峰时段私家车进入受到极大制约 但由于公共交通的极大便利，使得该问题得到一定的缓解 借鉴启示
香港新鸿基集团开发商业项目很注重选址 明确将内陆一线城市、核心商圈作为发展重点 淮海路作为上海著名的市级商圈 市民的认可度高、人流畅旺 且项目自身及周边拥有近百万㎡的超甲级商务办公楼 这在近端给现代商业项目带来充沛的客群基础 这样的选址标准是值得国内商业地产开发商学习借鉴。 1号线、10号线、12号线三条地铁线交汇处 LG2/1F可直通10号线陕西南路站 典型的地铁上盖商业 周边还有16条城市公交线路车站 保障长期充沛的远端客流。 二、三线城市（未来都有轨道交通发展规划）的开发商 应该从中得到启示 充分研究当地的轨交发展规划 选择交汇线的地铁上盖商业项目进行开发 将带来可期的开发效益。 独特的立体空间，配上与众不同的灯饰 极具动感及层次感的天幕布景等 上海环贸iapm的建筑设计给我们的启示是 给消费者什么样的消费环境 已经成为吸引消费者的重要竞争优势 本项目开业的成功证明，景观与体验 毋庸置疑已成为引客法宝之一 成为让消费者选择商场的重要理由。 上海作为国际化大都市 一直缺少夜间消费的概念 也没有相应的大型夜间购物消费场所 上海环贸iapm的入驻抢占了这一市场空白 项目区别于IFC等顶级奢侈品购物中心 虽定位高端，但更显亲民 特色品质型餐饮、商场一线大牌多 同时注重引入“设计感”品牌潮店 满足年轻消费群体的时尚潮流需求。 商业业态的调整是购物中心永恒的命题 特别是当下市场环境日新月异 新消费人群对于时尚的追求更是翻新速度远超昔日 面对消费模式的发展，消费者需求和品味的变化 对于商业项目来说 如何紧紧把握市场需求 如何根据消费者消费行为进行商业的动态调整 永远是一个关乎生存盈利的命题 上海环贸iapm的经营策略、品牌调整的方向 是契合商场主题定位 迎合消费者需求 符合消费模式升级的典型表现 商业营销活动是购物中心推广宣传的主要手段 如何在竞争激烈的商圈中吸粉尤为重要 关系到商场的客流和商家的盈利 面对愈发激烈的商业竞争和趋同化的商场业态 如何通过有效的、受欢迎的、符合自身定位和 消费者青睐的营销活动来保持商场持续热度 是对运营团队的重大考验 |
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