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《民法典》针对所有权部分的调整和修改较多，总体上加强了对业主权利的保护和救济。本期小编将就《民法典》第二编物权编中的所有权部分的内容，与其他现行的相关（旧）法进行比对，摘编其中的差异和重点予以说明，提供大家学习参考。 完善业主大会、业主委员会设立的法律规定 《民法典》增加了对业主大会、业主委员会的设立条件和程序应依法的规定；增加了居民委员会对业主大会和业主委员会的设立给予指导和协助的责任。 第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 《物权法》：第二编 所有权 / 第六章 业主的建筑物区分所有权 第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 调整业主决策比例，强化业主权利 相比物权法，《民法典》对于选聘、解聘物业服务者等一般事项，降低了对决策业主人数的要求，仅要求“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数”即可，使这类事项的决策变得更容易通过；而对于特殊事项，则把决策人数从“双三分之二”上调到“双四分之三”；同时，增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”作为一项新的决策事项，将“使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金”分离，并对应不同业主决策人数要求。这些变动既细化了住宅用地用途，又调整了不同决策事项的最低人数，强化了业主的权利。 （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 明确“住改商”应经有利害关系业主的一致同意 《民法典》明确了业主将住宅改变为经营性用房的，须经有利害关系业主的一致同意。《民法典》的这一修改，实际上是通过立法进一步支持了司法实践。最高人民法院在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中就曾通过司法解释的方式提出“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。” 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 完善对维修资金使用的法律规定 《民法典》补充了建筑物及其附属设施维修资金使用的用途和方式；强调对其使用情况应当定期公布，加强了对业主知情权的保护；增加紧急情况下使用维修资金的特别程序，避免因人为原因造成的维修资金“沉睡”。 第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 增加对共有部分收入分配的规定 《民法典》增加了利用业主共有部分进行营利从而产生的收益，在扣除合理成本之后，归业主共有的规定，进一步保护了业主的共有权及至其产生的收益。 第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 完善物业服务企业或者其他管理人 应履行义务的规定 《民法典》一方面增加了物业服务企业或者其他管理人对业主提出物业服务情况询问的及时答复义务；另一方面也增加了其对政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的执行和配合义务。 第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。 使行政主管部门处理业主侵权纠纷有法可依 《民法典》第二百八十六条第二款列举了六种业主损害他人合法权益的行为，并在第三款明确规定因侵权行为产生的纠纷，可以向有关行政主管部门报告或投诉，有关行政主管部门应当依法处理。这一规定，避免了诉诸司法程序所需耗费的时间和精力，降低了权利人的维权成本。 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。 第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《物业管理条例》第四章 物业管理服务 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 补充不动产权利人排放有害物质的种类 《民法典》增加了土壤污染物，修订了光辐射、电磁辐射的描述。 第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 补充需经共有人同意的共有物处置情形 《民法典》增加对共有物“变更性质或者用途的”，也“应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定。 明确不动产按份共有人优先购买权利 的行使规则 《民法典》增加不动产按份共有人优先购买权利的行使规则，是对相关司法实践的立法肯定。最高人民法院在2016年出台的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》中，就对按份共有人优先购买权的行使进行了司法规制。 第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。 两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。 第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： （一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； （二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日； （三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日； （四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。 第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。 延长遗失物公告认领的时间期限 《民法典》将遗失物公告认领的时间期限由原来的“六个月”延长至“一年”，加强了对所有权人的保护。 第三百一十八条 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。 第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。 增设添附制度 《民法典》增加物权因添附而变动时，物的所有权归属的规则；增加了对因添附失去所有权人的救济。 第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。 |
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