5月23日入夜时分，武汉花博汇景区内。 白天壮观的紫色马鞭草花海变成了黛青色。天幕上有星星，不时有微风撩过来。 一顿草地晚宴奇素无比，但做出了法餐的调调： 新西兰甜青豆汤，牛油果藜麦沙拉，菠菜芝士焗蘑菇… 入座的都是客人，也都是主人。 离此500多米的景区腹地，就是他们未来的家----一间间中式小合院： 花博汇蓝城·桃李春风。 我喜欢把这个项目简称为“花桃”。 入座时人们还有些矜持，到BBQ时都熟络了。 草坪一角，两个小女孩用零食逗着一只宠物狗。 对城里孩子来说，这次PARTY有太多记忆点。  ▲ 现场一角01. 业主王先生缺席了当晚的聚会。 不过他第二天去了，并带去了两位朋友。 那两人签买房合同前，生活服务顾问提醒王先生说： “因为希望未来桃李春风的家人有更多志趣相投的朋友，从今天开始我们启用了举荐制。您愿意给这两位朋友各自手写一份推荐信吗？新推的这些房源，必须要有桃李春风老业主的推荐信，我们才有1个点的折扣”。 其乐融融之间，价值好几万元的两封“信”很快OK。 我问蓝城的人，没有举荐信这个形式，真的不能享受这个折扣？ 回答很肯定，“现在看起来是形式。但老业主的推荐信，以后会成为新业主最重要的购房门槛。”
传统的推荐购房有奖，是奖给推荐人。 蓝城在武汉首创的“举荐制”购房，明折明扣给的却是被推荐人，也就是新业主。 老业主赚到的只有一声“谢谢”。 这真是楼市里前无古人的玩法。 蓝城的人固执地认为这个非常重要。和草地PARTY一样，他们用尽方式搭各种桥，在交付之前让业主和业主产生粘性。 比卖房子费神多了。  ▲ “花桃”的示范区（实景俯拍） ▲ “花桃”的苏式园林（实景）前不久，“花桃”第二批加推的30套中式合院提了价。 每平米均价涨了2300元。 蓝城的解释是，这是既定的计划。 首批38套合院在4月份被一抢而空后，相对于销售速度，营造社群更重要、更紧迫。 最近他们还派人去了协和、同济，去了武汉一些知名高校。 因为前期的民调显示，这两类邻居最受业主欢迎。 未来一年多，还会有约300户业主加入“花桃”。 “我们希望更多引进老师、医生这些具备社会服务能量的业主”。 社群里的高层次业主，蓝城认为才是最牛的生活服务顾问。“花桃”的核心竞争力是生活观、价值观。 02. 花博汇蓝城·桃李春风的样板间最近卖过“门票”。 前期，有1000多位武汉的开发商同行去“打卡”。每人每次100元，比景区门票还贵。 最近他们改了规则。不收钱，收书。 每人捐一本书才允许入场，书籍将作为未来“花桃”业主图书馆的藏书。 这个众筹式图书馆，计划设在花博汇景区的“问茶村”。 依托景区丰富的配套，这些奇奇怪怪的想法，有的是空间来承载。  ▲ 蓝城开发过的项目---乌镇雅园社区图书馆有人说，是疫情给低密房产带来了市场关切。 我认为“花桃”受追捧不仅仅只是这个原因。有没有疫情，它的买家都只能是一万个买房人里摘出来的那一两个。 这些人都中了蓝城创始人宋卫平的“毒”，对“宋氏出品蓝色理想生活”有期待。 与物业升值赚钱相比，这些买家更想为自己备那样一套房子，作为对自己享受人生最好的一次投资。 蓝城的人清楚这一点。所以，卖房子刚刚开了头，他们就说：
这也是全国各个蓝城小镇的惯例。 一定要在所有的建筑外立面、园林、公区成型前，把高质量的社群变成完成时。 交钥匙时，不仅每个业主能坐在自家院子里饮茶，隔壁四邻也能像同一个村子里的人那么熟。 因为一起拿到钥匙的，既包括给自己写过推荐信的老铁，也有一起开过PARTY的邻居，有在一起喂过狗的小伙伴… 交房，应该和回家一样。 03. 蓝城小镇以高质量的社群闻名，也以规则闻名。 在软件层面上它有两张牌，其一是老宋一手营造的社群文化： 众筹、自治、共建、分享。 启用了社群前置的核心技术----业主挑选业主后，“花桃”在那次的草地晚餐上正式向首批业主公开了这份规则：《业主公约》。    ▲ 当晚发布的《业主公约》（点击可放大）这份契约就是蓝城小镇社群操作系统的“源代码”。“花桃”希望在住户心里，它和购房合同一样有约束力。 让大家先行熟识，也是为了让所有业主实现自我管理，形成闭环。 他们想做的既是一个“出入相友，守望相助”的“熟人社会”，也是一个因为制度设计，有秩序感的“礼治社会”。 这份公约的文本表述并没有太多特别。守住的都是底限，最大化地避免个别业主伤害全体业主的共同利益。更多笔墨用在倡导和鼓励。 但它的厉害之处在于，未来会有很多以精神获得感为主的设计，调动业主的主观能动性，让邻里之间创造生活中的小确幸。 比如，六一节鼓励大人为邻居小朋友发小礼物；比如重阳节让孩子们给隔壁爷爷亲手端去“一碗长寿面”。 其实，用一封推荐信让买房的邻居得到实惠，也是这个逻辑。
蓝城的另一张牌是物业：绿城服务。 对房屋开发来说，它是软件；对社群营造来说，它却是硬件，是保证后期业主生活品质和秩序感的基础。  ▲ 绿城服务（资料图）绿城服务是全国知名的物业服务商。 翻开花博汇蓝城·桃李春风和绿城服务签的合同，你会发现这又是一个难以复制的东西。 虽然都是老宋创立的企业，但“花桃”既没有给曾经的兄弟绿城太多面子，也没有给太多里子。 “丑话都写在了纸上。” 04. 为这份合同，绿城服务的区域总跑去花博汇开了三四次协调会。 第一次很开心，第二次时开始头痛。 因为甲方的要求除基础条款外，还要将对物业的考核标准细化到“每天”。 我摘抄了几个条款： 所有维修的回访率必须达到100%。 组织社区业主活动每年至少12次。 线下接待业主的时间每天不少于12小时。 45岁以下的物业员工占比不得少于80%。 2米以下的庭院灯和标识牌必须每天擦拭一次。 草坪长到7-8公分前及时修剪，标准是5公分。 业主有权参观公共设备机房，至少每半年要开放1次。 有杂草的绿地面积不能超过10%，杂草高度不能超过20公分… 未来业主会一条条抠条款。 哪一条没做好，都可能体现在物业费上。 与绿城服务的其他一些物业合同比对，“花桃”版合同最大的不同是：
蓝城的人解释，“武汉的物业市场在消费者心里阴影太大。我们必须将所有的细节白纸黑字签到合同里。让他们对基础性的东西完全放心，然后把关注点更多地放在社群营造上。”  ▲ 绿城服务（资料图）超低密中式合院的建筑打理、景观护理都特别费工。仅植物种类建档分时管理就相当折磨人。 物业保洁保安员工与住户的比例，也远高于高层建筑。 除了合同条款，“花桃”的物业费标准让绿城服务也很纠结。 杭州桃李春风三期的物业费是每月12元/平。“花桃”的物业费标准定的是5.86元/平。 绿城服务的人说，即使“花桃”入住率达到90%，按这个标准仍无法有什么利润。最多收支平衡。 蓝城最后说服绿城服务的一句话是： “可以当做武汉的物业标杆”。  ▲ “花桃”的苏式园林（实景） ▲ “花桃”示范区的小合院（实景）05. 商品房开发终归是个市场化的东西。 老宋却坚持要求在市场化的同时，把它弄成某种艺术密集型的产业。 房子卖掉回款到手，蓝城的任务只完成了三分之一。 还有三分之二，以交付后社群里老老少少各得其所为考评依据。 目前，蓝城小镇已进驻国内16个省及直辖市，数量超过80个。 每个小镇都因地制宜，在业主社群实现了不同的意趣。 人们在杭州、在嵊州、在厦门的桃李春风看到的那些让人怦然心动的生活，武汉也应该有。 “花桃”不仅应该有屋舍俨然的中式Villa，同样也会有花果乐园、耕读学院、马术演练、星空营地、博物课堂，也会有居家养老的颐乐学院、让你觉得“艺多不压身”的数十个社团…… ▲ 桃李春风的社群活动（资料图）他们不仅会为老年住户逐一建好健康档案，还会在每天早晨7:30为老人集中读报（“朗读者计划”）；会开各种很奇葩但很温暖的课，如老年人用智能手机专题讲座。 眼神不好的老龄住户，物业会上门定期提供药箱整理服务。 ▲ 绿城的品牌社群服务（资料图）大学时学历史的老宋说：好的居所有文明教化功能。 他希望社群活动应该纯粹些。 比如，老宋一直认为“会游泳的孩子价值观不一样”。 所以绿城服务每年夏季会教园区小朋友学游泳（“海豚计划”），纯公益。 ▲ 绿城的品牌社群服务（资料图）蓝城想让业主确切地感受到，桃李春风不只是一个物理空间，更是一个改变人居文化的磁场。 用老宋的原话，比城市更温暖，比乡村更文明。 06. 我以前多次说过，不管买不买房，“花桃”都是一个值得关注的项目。 一半是因为常被老宋的各种传说所触动。 另一半是因为，我希望有更多人看着他们，不让这个情怀品牌被武汉市场某些不好的东西同化。 ▲ “花桃”的苏式园林（实景）如果仅仅是把青瓦白墙、雨打芭蕉的江南合院建筑引入武汉，最多不过是让这个兼容性很强的城市，多了一种物质审美。 “花桃”出现的真正意义应该是：
我希望社群这个高难度的东西，也能被蓝城在武汉落地成功。 成功的标志是，武汉人住在花博汇蓝城·桃李春风能上瘾。时间长了，连宠物狗也不想回闹市区的家。 那时候，“我住花桃”会成为一部分武汉人让人羡慕的暗码。 与经济实力有关，更与生活态度有关。 ▲ （绿城服务资料图）/ END/ |
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