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四川瀛络律师事务所 陈素芳律师 【案情简介】 申请人伍某与被执行人何某、黎某夫妇民间借贷纠纷一案，该案件在审理阶段，伍某申请广安区人民法院对何某夫妇名下的车库两个、住房二套予以了查封保全。同时，该法院作出了何某、黎某共同向伍某清偿借款本金48万元，并自2015年4月起按月利息2分支付资金利息至本息付清为止。 因债务人何某夫妇未能履行该份生效判决，伍某遂向广安区人民法院申请了强制执行。正当执行法官对已被查封的房屋将采取执行措施时，案外人罗某向该法院提出了执行异议. 案外人罗某提出异议事由： 案涉房产被法院采取查封保全前，黎某就以55万元的价款将房屋所有权出售给了罗某，并对《房屋买卖合同》进行了公证。同时，在签定合同的当日支付了定金10万元，7日内付清房款后，何某就将房屋履行了交付义务。罗某接房后即对该房屋出租给刘某居住使用至今。且还认为在办理过户登记手续申报纳税时才知晓自己购买的房屋已被法院查封。并为此提供了《房屋买卖合同》及收取房屋价款《收条》、《公证书》、《房屋租赁合同》以及承租人刘某支付租金的《收条》等证据。为此，法院经主持执行听证后。伍某虽辩称罗某提供证据不真实，但因未提供相应证据反驳，致法院采纳了案外人罗某提出的执行异议，并作出了中止执行何某名下住房、门市的裁定。 伍某眼看即将能获得清偿的借款本息，因这中止执行的裁定而落空。可因何某、黎某夫妇二人欠债上千万元四处躲债致下落不明已多年，名下唯一值钱的资产就只有这住房和车库。伍某打算提出执行异议之诉，但是，其亲友却劝其审时度势，作出中止执行裁定的法院与审理执行异议之诉的法院为同一家，法院怎能支持执行异议之诉讼请求。伍某在打消提出执行异议之诉的念头时，向四川瀛络律师事务所陈素芳律师提咨询如何实现继续执行案涉房产。伍某听陈律师解答后，令其坚定了走执行异议之诉维权路。于是，遂委托陈素芳律师为其维权。 律师代理工作： 陈律师对罗某提交的证据进行了认真研究，当伍某见到《租赁合同》上承租人的姓名与其原在驾校上班的同事刘某系同一人时，便拨通了刘某的电话寒暄了一番，事后也加了微信好友。交流得知刘某在越南务工已一年，不认识案涉房屋的房东，原一直租住在斌鑫雅居园门市。并据伍某陈述得知，对案涉房屋准备评估作价时，执行法官曾某到案涉房屋内与何某的女儿交流过。为此，秉承不放过任何一个证据线索的原则，陈律师协助伍某展开了案件证据的收集：调取了案涉房屋的保安证言、《桃园业主登记簿》、《刘某出入境登记档案登记表》、对伍某与承租人刘某的“微信聊天内容”进行公证、到执行法官处调取了与何某女儿小何的《问话笔录》、陈律师与小何通话并录音、前往税务机关调取罗某申报纳税等证据材料进行收集后，我方认为收集的证据能足以否定罗某在案涉房屋被查封前就占有支配的事实，遂将罗某作为被告，何某、黎某夫妇为第三人，向广安区人民法院提起了执行异议之诉，案件审理中，因何某、黎某夫妇下落不明，致邮寄送达《传票》等法律文书被退回。但为了案件尽快审结，伍某向法院提交了撤回对何某、黎某夫妇的诉讼。罗某补充提交了通过信用社向黎某支付房屋价款的凭据、对信用社主任的调查笔录等证据，但该法院认为罗某提供的证据不足以证明占有支配案涉房屋为由作出了对案涉房屋继续执行的判决。 罗某以一审法院认定事实不清，证据不确实充分、漏列案件当事人等为由，向广安市中级人民法院提出上诉，该法院经开庭审理后，认为一审法院漏列了案件当事人为由，作出了撤销一审法院判决，发回重审的裁定。 在发回重审开庭审理前，我方向广安区人民法院提交了追加何某、黎某为第三人的申请，该法院经开庭审理后作出了对案涉房屋继续执行的判决。但是，罗某依然不服该判决，并认为其购买案涉房屋客观真实，出租给刘某属实。应认定其在案涉房屋被法院查封保全前就占有支配，不能以伍某与刘某的微信聊天中称承租过“斌鑫雅居园”小区门市就否认其承租罗某住房的事实。其向黎某支付房屋价款有《转账凭条》、信用社主任证言等证据印证支付了全部房屋价款。其再次向广安市中级人民法院提出上诉。 【代理意见】 一、罗某与黎某所《买卖合同》的时间发生在案涉房屋被查封后，证据确实充分。1、罗某提交的《买卖合同》 的真实性存在质疑： 虽然罗某提供了其于2014年8月1日与黎某签订的《买卖合同》以及收取房屋价款的《收条》，但是，该证据没有黎某到庭，无从证实《买卖合同》的真实性。黎某是否有出售案争房屋所有权给罗某的真实意思表示，无从印证。同时，结合《买卖合同》第五条约定：“甲乙双方在2014年8月7日前区办理出售公证委托书在乙方罗某名下”，这与罗某提供的《委托公证书》记载“黎某委托于遵浩卖房、签定买卖合同、收取购房款以及更名办理过户登记”等事宜表明：黎某并没有将房屋所有权出售给罗某的真实意思表示，且该份公证委托书仅仅证实黎某有卖房意向，但并没确定由罗某购买。并证实黎某于2014年8月7日收到罗某支付款项并不是真正意义上的购房款。若《买卖合同》系黎某出售房屋真实意思表示，则应为罗某出具更名过户的委托公证。 2、执行员曾华与黎某的《谈话笔录》记载---黎某称“房屋办理了抵押公证的，还请求曾华暂缓执行该房屋，其在外面收账，收到账就付伍某的钱，同时，还希望能把以前法院拍卖了的房屋取回来。” 3、黎某的女儿小何与陈素芳律师的通话录音内容印证《谈话笔录》真实，以及罗某与黎某并未达成买卖案涉房屋所有权的合意：其父母前几年做生意，资金周转困难，在罗某那里借了钱，还不起，2016年下半年才被罗某从案涉房屋内赶出来。” 4、伍某提供的以下证据能证明罗某受让黎某的房屋发生在被法院查封后。 黎某将房屋委托于遵浩出售，并办理委托公证后，于遵浩受托于2016年8月1日与罗某签订了《房地产买卖契约》，罗某向广安区税务局办理了纳税申报。这有经税务局存档的于遵浩与罗某于2016年8月1日签定的《房地产买卖契约》、罗某签署的《房地产交易纳税申报表》印证。 故，即使认定罗某有购买案涉房屋的事实，但因该买卖行为发生在该房屋被法院依法查封后，故依法应认定罗某购买案涉房屋的行为无效。 二、罗某虽称与黎某签订《买卖合同》后，就实际占有该房屋。但其举示的证据缺乏真实性，且不确实充分，则依法应承担举证不能的后果。 （一）刘某与罗某有利害关系，其与伍某微信交流后为罗某提供的证言不应采信。 陈素芳律师调取的罗某、刘某所在村主任、村书记以及小组组长、罗某的小学同学等四位证人证言均一致证实罗某与刘某有利害关系：罗某与刘某是晓钟村小读书时是同班同学，还同在一个大家庭，依辈分是叔侄关系。罗某在广安做投融资业务，借钱给别人获取利息为生等证言证实刘某与罗某有利害关系，印证《租赁合同》、《收条》缺乏真实性。 （二）罗某提供的《买卖合同》、《租赁合同》、《收条》与伍某提供的证据不仅相矛盾，且证明力明显弱于以下证据。 1、经公证处公证的刘某与伍某的微信聊天内容显示：刘某自2015年5月1日起一直租住房东黄桂英所有的在建设路斌鑫雅居园18号门市。且不知道案争房屋北辰大道201号住房和附11号门市在何处。同时，还称自2017年3月以来一直在越南务工。 2、广安市出入境办证部门提供的出入境存档记录予以印证刘某微信称自2017年3月以来出镜越南的事实。 3、黄桂英与伍某的通话录音以及法院依职权调取的黄桂英证言印证：刘某自2015年5月1日至2017年6月1日，与黄桂英签定了租赁合同并租住，2017年3月份后刘某叫其朋友来住的，现是其朋友承租，押金还是刘某以前支付的那5000元。由此表明：刘某自2014年8月以来至今一直租住在案涉房屋内的事实缺乏确实充分证据印证。 4、执行员曾华调取的何黎明女儿小何的笔录以及陈素芳律师与其的通话录音内容为：“小何称在2016年12月份前一直居住在本案讼争房屋201室内，是其父母拿给其居住的，没有向罗某支付过租金。” 由上4份证据证实：罗某并没买受案争房屋所有权，更未实际占有该房屋，则因其因没合法占有该房屋，则因未取得支配权，则不是法律意义上的物权，提出执行异议于法无据。 5、罗某自述买房相关细节与其申请的证人于遵浩到庭陈述明显相矛盾。如房款支付金额、谁提供房源信息、是否认识黎某等内容等事实的陈述明显矛盾。 6、案涉房屋所在小区保安宋才平出庭证实：他在该小区从事保安工作以来至2016年年底，是黎某女儿小何与女婿李某住在该案争房内，案涉车库一直是闲置。与执行员调取的小何笔录以及小何与陈素芳通话录音内容、《四川省西城物业经营管理有限公司春天.桃园一期》记载的交付物业费时间等事实相互印证。 三、罗某并没有向黎某支付了全部价款55万元（车库10万元，住房45万元）的观点证据确实充分。 1、罗某陈述向黎某支付房款的方式前后矛盾： 原一审第一次开庭审理时：罗某称于2014年8月7日向黎某付的全部房款共计55万元。而第二次开庭审理陈述：代黎某向白云信用社偿还贷款支付了23万元，这均有庭审笔录印证。但是，由法院在白云信用社调取的罗某支取凭证显示：罗某于2014年7月23日在其卡上取现金23万元。故难以印证该款系代黎某偿还贷款。且其提供的信用社主任廖某的证言缺乏真实性，也违背生活常理（经历了3年时间，办理了大量银行存取客户的信用社主任对其中某客户的付款方式和用途记忆犹新？），且其陈述“罗某刷卡转账支付了23万元 ”，也明显与在信用社调取的罗某现金取款凭条相矛盾。 2、罗某称向黎某支付了房屋价款55万元的证据不充分。 虽然黎某向罗某于2014年8月7日出具了55万元收条。但是，其是否收到此款有以下质疑： （1）根据法院调取黎某的银行卡支取明细单载明：其自2014年4月份到9月底，其银行卡存款只有1600余元，而非大额的现金进账。 （2）退一步来讲，即使认可罗某有过向黎某付款的行为，但其提供的证据并不足以证明已付清了全部房屋价款。即使按罗某称为黎某还贷款本息30万5千余元，但是，结合房屋总价款为55万元，则尾款25万余元如何支付无证据印证。且结合法院调取的罗某在信用社的银行卡支取明细单记载：其在2014年购房前后的时间段里除了有23万元的支取外，无其他超过2万元的支出。故，应参照人民法院审理民间借贷等涉及巨额资金出借的案件之审判实践，即权利主张人不能只凭收据、借据等主张权利，还需结合资金来源以及银行明细等证据印证。应认定罗某并未向黎某支付了全部房屋价款。 【判决结果】 维持一审法院判决，驳回罗某的上诉。 【裁判文书】 广安市中级人民法院（2019）川16民终692号民事判决书 【案例评析】 本案中，异议人罗某虽提供了《买卖合同》、《委托公证书》、《租赁合同》、收取房屋价款的《收条》、收取租金的《收条》等书证来达到阻却对被执行人房产采取执行措施的目的。我方从否定其与被执行人黎某达成了买卖案涉房屋所有权的合意出发，围绕即使罗某与黎某所签《买卖合同》真实，但因罗某未实际占有案涉房屋致对该房屋未取得支配权，则因未取得物权致不能阻却案涉房屋的执行。同时，我方针对异议人提供的证据，结合执行申请人提供的证据线索来收集的证据足以反证其异议理由不成立，令人民法院支持了我方诉讼请求。 【结语和建议】 近几年，部分债权人在民间借贷纠纷中，诉讼请求虽得到了人民法院的支持。但在执行阶段，却因案外人以所有权人的名义提出了执行异议，致对该资产采取评估、拍卖等执行措施存在困难。令被执行人的资产被“合法”转移致债务得以顺利逃脱履行，致多数申请执行人的债权难以兑现，生效法律文书的威严性遭遇践踏。 执行异议之诉纠纷，根据举证责任倒置规则，异议人提供的证据须确实充分。但是，作为提出执行异议之诉的原告方依然要积极收集证据，以反驳异议人提出的证据缺乏真实性。同时，作为一名执业律师，基于委托人的信任与重托，那么，就得踏踏实实地维护委托人的合法权益。在与委托人的沟通交流中，认真倾听并形成完整的谈话笔录。或许，在倾听中能发现案件重要证据线索，并积极开展证据的调查收集工作，以切实维护委托人的合法权益。 |
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