被拆回迁权>购房消费权>工程价款优先权>抵押权

荷香月暖 2020-07-02

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最高院判例：被拆回迁权>购房消费权>工程价款优先权>抵押权

16小时前

作者：初明峰刘磊郑梦圆

裁判概述：

由相关法律条文及司法解释规定可见，被拆迁人权利>购房消费者权利>工程价款优先权>抵押权。按照上述权利顺位原则，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。

案情摘要：

1. 恒大公司与栾江签订《房屋拆迁回迁协议书》，恒大公司将栾江现有房屋拆除，并将其开发的案涉房屋（尚未建成）置换给栾江。

2. 恒大公司在开发建设过程中因资金短缺向银行贷款，将在建工程（其中包括安置给栾江的四户房屋）和土地作抵押给银行，并办理了抵押登记。后银行将该债权及抵押权一并转让给长城资产管理公司。

3. 案涉房屋建成后，栾江去恒大公司处办理回迁入户手续，但恒大公司拒绝为其办理入户，栾江将恒大公司、长城资产管理公司诉至法院，要求：恒大公司按回迁安置协议交付栾江四户回迁房屋并提供办理产权登记材料；确认恒大公司与广发银行（现该债权转让给长城公司）签订的抵押贷款合同中涉案四户房屋部分无效。

争议焦点：

长城公司的抵押权能否对抗栾江的拆迁补偿安置权利？

法院认为：

长城公司抵押权和栾江拆迁补偿安置权的权利顺位，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定的内容及其精神予以确定。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。结合上述相关

法律条文及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。参照上述权利顺位原则，二审法院认定栾江优先取得补偿安置房屋的权利并无不当。

案例索引：

（2020）最高法民申747号

实务分析：

实务中同一不动产上存在多项权利时，各项权利孰优孰劣的认定决定着涉及不动产的执行异议案件的走向。笔者前期曾发表案例分析文章《最高院：购房消费者取得的权利（附条件）＞工程款优先权＞抵押权》结合九民纪要理顺消费者、工程款权利人和抵押权人权利冲突的解决方案。本文援引判例在上文基础上并入拆迁回迁情形，本文援引判例明确：根据商品房纠纷解释第七条之规定被拆迁回迁权利人的权利优于房屋买受人，并根据已经形成的主流权利位阶观点推导出回迁权优于抵押权之结论。笔者赞同本推导方式解决实务中的权益博弈纠纷，特推荐本文。

本文判例再次启发我们，在成文法系，立法机关不可能将所有可能发生和出现的情形都通过总结和分类写入法律，在实务中我们应当善于结合现有法律规定，结合法理思考寻找相关规定的立法本意。并且充分认识在民事关系中的权利位阶关系，善于利用权利位阶推导和寻找有利于自己所欲保护的权益的结论。在此过程中我们通过梳理参照实务中的权威判例往往可以帮我们突破固有的思维局限性。