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REITs作为一项房地产投资活动，必然涉及项目的评估和运作，REITs的投资管理体，项目的评估机制做出系统性的分析。 REITs投资管理体系 一、REITs的投资管理系统概述 美国著名的金融学教授弗兰克·J．法博齐说，无论是机构投资者，还是个人投资者，投资管理过程都包括以下五个步骤： 确定投资目标——制定投资政策——明确投资策略——选择资产组合——衡量与评估业绩，五个步骤构成一个有序的整体。 REITs投资管理过程  基金投资管理过程中，大的方面包括投资定位、宏观资产配置、微观优化组合及执行与评估，这四个要素构成一个循环，具体可细分为：投资目标与投资政策、市场分析与投资策略、优化组合与方案抉择、执行调整与业绩评估。 REITs的投资定位 （一）确定投资目标 1．投资管理使命、宗旨和目标 2．投资目标制定的原则 考虑到REITs的特性，投资目标的制定必须以安全性、收益性、稳定性、流动性四大要素为原则。 3．投资目标类型 投资目标设定首先需要确定基金的收益目标，同时兼顾投资安全性和流动性。 （二）制定投资政策 投资政策可以指导投资活动，达到投资目标。制定投资政策应综合考虑投资目标、投资环境、投资限制、市场的基本规律等因素，然后对一些有关投资的重要问题做出一整套原则性规定。  部分国家和地区对REITs投资方面的规定 （三）明确投资限制
国内陆可以借鉴的相关经验，从两个角度规定：第一，REITs持有的房地产价值不得低于规定的比例，如70%～75%；第二，REITs的收入来源中，来自房地产投资的收入不得低于规定的比例，如90%。
3．业务范围限定 根据REITs的特性，主要以投资持有可持续产生租金收入的成熟物业为主。 （四）REITs的房地产投资 我国REITs的投资方向选择 1．传统收购和经营性物业 2．大量的商业配套项目 3．区域性投资 4．涉足房地产开发领域 5．抵押贷款 5．抵押贷款 （六）我国REITs的投资标的 投资方向 （1）以股权的形式投资于未上市的房地产公司。 （2）投资于实物性的资产。 （七）选择投资组合策略 REITs资金配置资金配置流程 REITs融资一、国内银行贷款 （二）商业银行住房贷款的风险 1．政策风险 市场风险 经营风险 财务风险 完工风险，抵押物估值风险。 （三）REITs的借贷比例 二、民间信用融资 三、房地产抵押融资 土地抵押贷款。按揭与抵押贷款。在建工程抵押。预售房屋抵押。 四、房地产典当融资 典当是房地产权利特有的一种流通方式，是房地产权利人（出典人）在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价过渡给承典人的行为。承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。 五、房地产项目融资 房地产项目融资的主要模式有直接安排模式、公司安排模式、以承购合同为基础的模式、以产品支付为基础的模式。 不同房地产项目融资模式比较  六、房地产债券融资 七、商业信用融资 企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用，包括企业在房地产交易中以延期或分期付款等形式所提供的信用，以及在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。 八、房地产金融租赁融资 房地产金融租赁融资是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资方式，其优势主要有：拓宽了房地产融资渠道；降低了房屋消费门槛；租约灵活；促进房地产销售；风险小。 九、房地产证券化融资 房地产证券化融资是指流动性低的、非证券形态的房地产投资，直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与投资对象之间的关系，由直接的物权拥有，转化为债券拥有的有价证券。它将沉淀在房地产上的巨额财产变成可流动的投资方式，吸引社会投资进行开发经营活动。 房地产投资基金的运作模式 房地产投资基金的运作可以借鉴房地产信托计划的模式进行，并在此基础上进行一定的创新，目前主要采取以下七种模式进行运作。 直接债务融资模式  间接债务融资模式  混合融资模式  房地产优先股融资模式  房地产信托受益权转让模式  房地产投资基金模式 该模式是指信托投资公司发行信托计划，集合运用信托计划资金，购买房地产，以物业租金收入支付信托收益，信托计划投资者可以持续持有房地产产权获取收益，或通过多种手段退出。 产权投资模式 2003年9月，中信国安集团所属大通房地产对“第一城”中的高档高尔夫公寓现房进行公开发售，在销售方案中将投资门槛降为15万元，业主在认购之后可以用于自住，也可以委托经营公司统一出租经营，收取租金回报。对于选择委托出租的业主，年回报收益率为8.3%，其中6%为净现金收益，2.3%为消费代金卡和终身的VIP待遇。投资者完全拥有置业的所有权，可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投资。中信国安集团对业主的收益和转售机制进行第三方连带责任担保。 |
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