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“住宅”和“公寓”有什么区别?

 wenxuefeng360 2020-07-06

“公寓”和“住宅”到底区别在哪里?为什么很多人建议不要购买?

先说产权年限:住宅也就是商品房产权年限为:70年产权;公寓的产权年限为:40年,有些地方为50年和少量的70年产权公寓

我们所说的房屋产权年限,是从开发商拿地时间算起,并不是我们购买日期和拿到房产证的时间算起

 根据《物权法》第149条规定:我国规定住宅用地的最高年限70年,商业用地40年(有特殊的50年),综合用地为50年,现已明确,届满期前一年申请续费,补的费用不会超过5位数,最低不得低于15.6/㎡。


从土地和功能性质来看

公寓土地性质:商住公寓:是政府在批地时,一般为综合性用地“商住”或是“商业”用地,按理来说,在这种用地上建造的房子主要是用来商用的。公寓一般使用电磁炉之类的,没有通燃气。

但是,我们很多开发商为了赚取利润,给房间通了上下水道,通了燃气,把我们一般的公寓改头换面变成了所谓的“商住两用”。

住宅土地性质:住宅建筑的基底占地以及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称;供人们日常生活居住的房基底(有独立院落的)

从居住舒适度分析

公寓:公寓的地段一般加盖在经济繁华的核心地段,室内装修精致,交通便利,周边生活配套成熟。小而温馨,适合两人或是单人居住。

我们普通住宅一般为两梯4户和两梯6户,而我们公寓一般为两梯或是四梯10户以上,居住密度大,尤其是上下班高峰期等电梯,更为焦虑。

一般我们公寓,楼下没有公共区域和绿化景观的社区,外部居住环境差。

公寓建筑面积一般为:30㎡~60㎡之间;

住宅建筑面积:高层住宅:65㎡~200㎡之间,不包含别墅

而且公摊面积普遍是25%~30%,而我们普通住宅的公摊面积一般是15%~20%。

套内使用面积不同,室内可活动的范围局限性

各项水电费的区别:

公寓水电费:公寓是商业用途,水电费属于商业用途。商水分区域收费,商电分时段收费

住宅水电费用:住宅水电费按照民用水电费的标准收取,民水民电都是按楼梯收费。

公寓“商用”用水计费:4.43元/吨;居民生活类(住宅)用水是阶梯式分级计费:第一级:3.3元/吨,第二级:3.9元/吨;第三级:6.51元/吨

公寓“商用”用电计费:1.5元/度;居民生活类(住宅)用电阶梯式分级计费:第一级:0.5224元/度;第二级:0.6224元/度;第三级:0.8224元/度

也就是说我们公寓的水电费差不多比我们住宅水电费多了一半。

购房政策区别:

公寓:在现有大环境下,特别是对于我们住房紧张,限购限贷的一、二线城市,公寓不限购,且公寓贷款不限制名额;住宅限购又限贷;

落户区别:

公寓不可以落户,不可以划分学区;住宅能够落户,并且划分学区。

贷款政策区别:

  1. 公寓只能用商业贷款,住宅可以用公积金贷款和商业贷款。

   2.公寓最低首付5成,公寓商业贷款利息基本上浮百分比是在:20%~30%,实际成交利率为:6.37%左右;住宅可以用公积金贷款,目前住宅商业贷款利息基本上浮比为:10%~20%

     3.公寓贷款时间最多10年,唯一的好处是公寓贷款不占用贷款名额,再次购买住宅可按首套3成付首付款;普通住宅最高可贷30年,住宅占用贷款名额,首套住宅按首付3成,二套首付按4成或是5成。

二手交易税费的区别:

 公寓:二手转让需缴纳:3%的契税,主要交易税包含:营业税、个人所得税和土地增值税;

住宅:二手交易转让需缴纳:1%~3%的税费,主要交易税包含:营业税、个人所得税

以上:到底我购买住宅还是公寓?其实,这还是回归到我们买房的目的:是纯投资还是刚需自住?

纯投资:公寓是投资最小也是最适合出租的。但自住和二手捯饬转让还是不建议购买。自住或是自住和投资,住宅更为适合。


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