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城市发展从增量时代步入存量时代，旧城更新成为城市发展的新课题，但是老城片区却是一块“好看的肉，难啃的骨头”。一方面位于城市中心地带，区位价值高，另一方面，建设年限久，配套设施落后，又涉及文物保护、旧居民安置等复杂问题，改造难度高、成本大。因而，目前全国城市更新都在摸索中前进。 而完成于2016年的永庆坊为旧城更新提供了一份宝贵的经验。该项目创新地采用“微改造”模式，通过政府、企业和居民三方参与的方式，让永庆坊面貌焕然一新，同时植入更加多样的功能，实现自身造血。 永庆坊“微改造”模式“微”在哪些方面？运用了哪些打造手法？跟随本案例，一探究竟！   背 景  永庆坊前身为永庆大街，位于有百年历史的恩宁路中段，坐落在广州老城的中心地带，片区内保留大量传统民居和文物保护单位，如李小龙祖居等。
自2006年起，广州市启动了恩宁路地块的旧城改造工作，其改造规划历经十余年探讨，由“大迁大拆大建”转为“保护更新利用”，并于2016年提出了“微改造”的城市更新模式。 “微改造”模式的提出，为永庆坊的改造提供了新思路。最终，永庆坊创新采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式推进。
经过占地面积8000平方米；更新建筑面积7003.4平方米；可经营面积6008.9平方米；投资达5963.29万元的一期改造，如今的永庆坊已成为游客打卡的“网红”新地标，2019年高峰时，工作日平均吸引游客约3000人次，周末达5000人次。 打造手法  那么，永庆坊是如何在保护历史的同时进行社区再造呢？他们主要做了以下三方面： 一、机制层面——大胆创新，争取多方利益最大化 1.政府主导 在初期“大拆大建”和“减量规划”阶段，政府已经完成了对永庆片区房屋的征收和拆迁工作，除了12户居民以外，政府拥有了永庆片区辖内所有房屋和土地的所有权。在永庆坊“微改造”模式中，政府建立起以“引入社会资本”、“搭建协商平台”和“保障公共利益”等内容为主的主导机制。
2.企业承办 ◆ 承办社区修缮 承办企业万科公司从2016年2月开始对永庆片区近60栋建筑逐一进行考察、梳理，进而制定出每栋建筑的改造方案。在完成相关清理和历史建筑保护工作之后，对房屋建筑立面进行更新、保护与整饰，对部分房屋结构进行加固或者替换；在片区内建立消防控制系统；整理电力和通讯线路，消除安全隐患；配建公共服务设施等。 ◆特定年限的经营管理 根据政府与企业签订的BOT协议，承办企业在“微改造”建设结束之后将享有15年的运营期。在此间，万科物业统一管理永庆坊服务中心，享有入驻企业的招商、管理入驻企业、活动策划等权限。 备注：BOT 是 英 文“Build -Operate-Transfer”的缩写，即“建设-经营-转让”。政府通过公开招商引入万科集团，由万科负责改造、建设和运营，引入众创办公和创意产业，运营期满后交回政府，实现政府、民众和企业的“三方共赢”。 3.居民参与 鉴于前期改造模式中的经验教训，政府在“微改造”模式阶段开始重视公众参与的作用 ，通过公共平台，让城市更新的相关利益人充分沟通，让社区的新老居民达成文化和价值共识，使居民能够更好融入社区。 二、形象层面——修旧如旧，保留历史文化记忆 1. 保留社区原有肌理，对街区进行局部修补 在保留原有风貌的基础上，对原来恶劣的环境进行现代化修整，路面重新铺设，房檐下交织的线缆全部埋入地下，社区卫生、排水、照明、消防、通信等配套设施也大为改善。
2. 对建筑进行立面更新和修缮，再现岭南特色建筑风貌 利用“微改造”的做法，在房屋修葺上基本保持原有建筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰，强化岭南建筑整体风貌特色，保留岭南传统民居的空间肌理特点。沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙，再现建筑传统风貌。 3. 场地废料再利用，凸显古朴的氛围 利用场地的废料，如瓦片、青砖、麻石以及木材，将它们变为景观元素。同时利用传统的建筑施工方法传达出一种古老的氛围，让人们走进永庆坊依然能感受到曾经的过往。 三、功能层面——丰富内容，旧社区注入新活力 1.丰富空间内容，在旧社区的基础上增加更多的公共活动空间 通过拆除部分质量差的建筑，为街区腾出了公共活动空间—— ◆ 【大台阶】永庆坊地标，以点带面激发片区活力，扩大知名度和影响力 ◆ 【屋顶花园】拓展向上空间，增加公共空间的多样性 ◆ 设置应景的【景观小品】，增加空间的趣味性和体验感
2.更新业态，吸引人群聚集，提升社区活力 从城市发展的角度看，旧城之所以会旧，是因为业态和居住条件已经不适应现代发展需求。如果只是翻新老建筑，没有业态更新，年轻人依旧不回来。永庆坊改造伊始，就考虑街区对新业态的承载功能，通过导入新业态，注入产业造血功能，让老城区逐渐焕发新活力。具体做法如下： ◆ 文化体验：植入活字印刷体验馆、西瓜剧场等更受年轻人欢迎的体验性强的文化业态。
◆ 网红店铺：引进网红咖啡厅She inn，满足当代年轻人社交互动需求。 ◆ 主题民宿：打造归觅民宿，为旅客提供融合了西关风情的中式美学生活体验。 ◆ 共享办公：引入文创、科技企业，为社区注入新动力。 小 结 旧城更新是一个并将长久是一个城市的课题，不存在完美样本，只有各方利益最大化框架下因地制宜的抉择。 永庆坊从机制、形象、功能等三个层面，探索出老社区的更新重生之路，虽然没有做到让所有人满意，但无疑是一次成功的尝试，为其他城市的更新探索提供了宝贵的示范。 目前，永庆坊二期正依托一期经验继续推进改造。未来，永庆坊将呈现更丰富的形态和业态。 |
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