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广州永庆坊——旧城更新的“微改造”样本

2020-07-06  赤脚书生...

城市发展从增量时代步入存量时代,旧城更新成为城市发展的新课题,但是老城片区却是一块“好看的肉,难啃的骨头”。一方面位于城市中心地带,区位价值高,另一方面,建设年限久,配套设施落后,又涉及文物保护、旧居民安置等复杂问题,改造难度高、成本大。因而,目前全国城市更新都在摸索中前进。

而完成于2016年的永庆坊为旧城更新提供了一份宝贵的经验。该项目创新地采用“微改造”模式,通过政府、企业和居民三方参与的方式,让永庆坊面貌焕然一新,同时植入更加多样的功能,实现自身造血。

永庆坊“微改造”模式“微”在哪些方面?运用了哪些打造手法?跟随本案例,一探究竟!


背 景

永庆坊前身为永庆大街,位于有百年历史的恩宁路中段,坐落在广州老城的中心地带,片区内保留大量传统民居和文物保护单位,如李小龙祖居等。

2006年起,广州市启动了恩宁路地块的旧城改造工作,其改造规划历经十余年探讨,由“大迁大拆大建”转为“保护更新利用”,并于2016年提出了“微改造”的城市更新模式。

“微改造”模式的提出,为永庆坊的改造提供了新思路。最终,永庆坊创新采取“政府主导,企业承办,居民参与”的模式推进。


经过占地面积8000平方米;更新建筑面积7003.4平方米;可经营面积6008.9平方米;投资达5963.29万元的一期改造,如今的永庆坊已成为游客打卡的“网红”新地标,2019年高峰时,工作日平均吸引游客约3000人次,周末达5000人次。



打造手法

那么,永庆坊是如何在保护历史的同时进行社区再造呢?他们主要做了以下三方面:

一、机制层面——大胆创新,争取多方利益最大化

1.政府主导

在初期“大拆大建”和“减量规划”阶段,政府已经完成了对永庆片区房屋的征收和拆迁工作,除了12户居民以外,政府拥有了永庆片区辖内所有房屋和土地的所有权。在永庆坊“微改造”模式中,政府建立起以“引入社会资本、“搭建协商平台和“保障公共利益等内容为主的主导机制

2.企业承办

◆ 承办社区修缮

承办企业万科公司从2016年2月开始对永庆片区近60栋建筑逐一进行考察、梳理,进而制定出每栋建筑的改造方案。在完成相关清理和历史建筑保护工作之后,对房屋建筑立面进行更新、保护与整饰,对部分房屋结构进行加固或者替换;在片区内建立消防控制系统;整理电力和通讯线路,消除安全隐患;配建公共服务设施等。

特定年限的经营管理

根据政府与企业签订的BOT协议,承办企业在“微改造”建设结束之后将享有15年的运营期。在此间,万科物业统一管理永庆坊服务中心,享有入驻企业的招商、管理入驻企业、活动策划等权限。

备注:BOT 是 英 文“Build -Operate-Transfer”的缩写,即“建设-经营-转让”。政府通过公开招商引入万科集团,由万科负责改造、建设和运营,引入众创办公和创意产业,运营期满后交回政府,实现政府、民众和企业的“三方共赢”。

3.居民参与

鉴于前期改造模式中的经验教训,政府在“微改造”模式阶段开始重视公众参与的作用 ,通过公共平台,让城市更新的相关利益人充分沟通,让社区的新老居民达成文化和价值共识,使居民能够更好融入社区。

二、形象层面——修旧如旧,保留历史文化记忆

1. 保留社区原有肌理,对街区进行局部修补

在保留原有风貌的基础上,对原来恶劣的环境进行现代化修整,路面重新铺设,房檐下交织的线缆全部埋入地下,社区卫生、排水、照明、消防、通信等配套设施也大为改善。

2. 对建筑进行立面更新和修缮,再现岭南特色建筑风貌

利用“微改造”的做法,在房屋修葺上基本保持原有建筑的外轮廓不变,对其建筑立面进行更新、保护与整饰,强化岭南建筑整体风貌特色,保留岭南传统民居的空间肌理特点。沿袭传统工艺,修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙,再现建筑传统风貌。

3. 场地废料再利用,凸显古朴的氛围

利用场地的废料,如瓦片、青砖、麻石以及木材,将它们变为景观元素。同时利用传统的建筑施工方法传达出一种古老的氛围,让人们走进永庆坊依然能感受到曾经的过往。

三、功能层面——丰富内容,旧社区注入新活力

1.丰富空间内容,在旧社区的基础上增加更多的公共活动空间

通过拆除部分质量差的建筑,为街区腾出了公共活动空间——

◆ 【大台阶】永庆坊地标,以点带面激发片区活力,扩大知名度和影响力

◆ 【屋顶花园】拓展向上空间,增加公共空间的多样性

◆ 设置应景的【景观小品】,增加空间的趣味性和体验感

2.更新业态,吸引人群聚集,提升社区活力

从城市发展的角度看,旧城之所以会旧,是因为业态和居住条件已经不适应现代发展需求。如果只是翻新老建筑,没有业态更新,年轻人依旧不回来。永庆坊改造伊始,就考虑街区对新业态的承载功能,通过导入新业态,注入产业造血功能,让老城区逐渐焕发新活力。具体做法如下:

◆ 文化体验:植入活字印刷体验馆、西瓜剧场等更受年轻人欢迎的体验性强的文化业态。


◆ 网红店铺:引进网红咖啡厅She inn,满足当代年轻人社交互动需求。

◆ 主题民宿:打造归觅民宿,为旅客提供融合了西关风情的中式美学生活体验。

◆ 共享办公:引入文创、科技企业,为社区注入新动力。



小 结

旧城更新是一个并将长久是一个城市的课题,不存在完美样本,只有各方利益最大化框架下因地制宜的抉择。

永庆坊从机制、形象、功能等三个层面,探索出老社区的更新重生之路,虽然没有做到让所有人满意,但无疑是一次成功的尝试,为其他城市的更新探索提供了宝贵的示范。

目前,永庆坊二期正依托一期经验继续推进改造。未来,永庆坊将呈现更丰富的形态和业态。

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