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解析《民法典》物权编10条颠覆性亮点

2020-07-10  汝声的爸爸

物权制度作为最重要的民事基本制度之一,是产权保护的基石,其重要性不言而喻。《民法典》第二编“物权”在现行物权法的基础上有若干突破性亮点,如居住权制度、动产抵押中间价款的超级优先权等,本文梳理了10个颠覆性亮点,力求以最简洁的语言呈现最多的干货。





1.预告登记适用范围扩展:买卖房屋的协议与其他不动产物权的协议(如不动产抵押协议等)均可适用预告登记。

《民法典》

第221条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

《物权法》

第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

2.业主共同决定事项及表决规则改变:新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为须由业主表决的重大事项。表决规则发生改变:(1)业主共同决定事项,应由面积和人数占比均三分之二以上的业主参与表决;(2)须动钱动土的事项,须参与表决业主的双重四分之三以上同意;(3)非动钱动土的其他重大事项,须参与表决业主的双重过半数同意。

《民法典》

第278条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《物权法》

第76条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; 

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 

3.明确添附物所有权归属原则:有约定依约定,无约定依法律,无法律按照充分发挥物的效用及保护无过错方原则确定归属。

《民法典》

第322条 因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。

《物权法》

无。

4.土地承包经营权的流转:民法典的规定与2019年1月1日施行的《农村土地承包法》完全接轨,形成了土地所有权、土地承包经营权、土地经营权三层权利架构。与现行物权法有以下区别:(1)能够被流转的只能是土地经营权,而不能是土地承包权或土地承包经营权;(2)通过家庭承包方式取得的土地承包经营权,其土地经营权的流转方式是出租、入股或者其他方式,而不是转包、互换、转让等方式;(3)通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权,其土地经营权的流转方式包括出租、入股、抵押或者其他方式,而不再包括转让方式。

《民法典》

第339条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

第340条 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。

第341条 流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

第342条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

《物权法》

第128条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。

第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

第133条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

5.增加了建设用地使用权续期的规则:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

《民法典》

第359条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

《物权法》

无。

6.增加了居住权制度:作为物权编的一大亮点,物权编在用益物权部分专章规定居住权,改变了目前房屋要么买要么租的现状,提供了另外一种使用房屋的方式,有利于更高效更合理的利用房产。居住权采用登记生效主义,原则上无偿设立、不得出租、转让、继承等。

《民法典》

第366条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第367条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第368条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

《物权法》

无。

7.动产抵押人的正常经营权范围扩大:现行物权法仅规定浮动抵押人享有对抵押财产的正常经营权,民法典草案第404条将该权利赋予所有的动产抵押人。

《民法典》

第404条 以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

《物权法》

第181条 经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第189条第2款 依照本法第181条规定抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

8.抵押人转让抵押财产无需同意:转让合同的效力不受抵押权人同意与否的影响,即使未经抵押权人同意,物权也能发生变动,但是抵押权不受影响。

《民法典》

第406条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

《物权法》

第191条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

9.修改了动产担保物权实现顺序:对于同一财产既设立抵押权又设立质权的情形,按照时间先后顺序,动产登记与交付具有同等效力,过去认为登记的效力优先于交付(占有转移)。

《民法典》

第415条 同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

《物权法》

无。

10.新增动产抵押中间价款超级优先权:第416条是整个《民法典》1260个条款中最晦涩难懂的一条。该条主要针对的是浮动抵押,浮动抵押中,被抵押的财产处于变动状态,如原材料、半成品有流入、有流出,流入的原材料、半成品也会进入浮动抵押范畴,但是如果浮动抵押人还没有支付流入财产的对价,流入财产原权利人在10日内就该流入财产设定了抵押权以保证对价的支付,则流入财产的原权利人对该流入财产享有的抵押权优先于浮动抵押权人的抵押权。

《民法典》

第416条 动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。

《物权法》

无。

 马丽  北京德和衡律师事务所联席合伙人

擅长领域:合同法、公司法、资本市场争议解决、民事执行

服务客户:能源、教育、金融、科技等领域的大型国企、民营企业

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