法拍房的“风险”，你真的清楚吗？

我做房产的这些年，遇到不少法拍房客户。

法拍房客户，大概分为三种。

1、谈虎色变型

一听说是法拍房，就吓得不敢买。理由一般是，听亲戚朋友说，或者看网上资料说，法拍房水很深，问题多，风险大。所以买不得，也不敢买！

2、盲目自信型

这类客户都特别自信。他们一般都会说：“法拍房嘛，简单得很。我自己去拍就可以了。”结果在拍卖过程中，遇到了许多意想不到，却又解决不了的问题。导致最后损失几十万，甚至上百万。这时候才明白，想象，和现实。是有区别的。

3、理智客观型

这类客户，通常思维逻辑都很好，懂得大胆了解，小心求证。他们会很客观的分析法拍房的利弊，捡漏空间的大小，风险的排查与规避。在充分了解法拍房的利润与风险后。再决定拍，或者不拍。自己拍，还是找专业人士辅拍。

今天，我主要和大家聊一下，法拍房到底存在哪些风险。

1、摸不清的隐形费用

法拍房除了所购房屋的房款，可能还涉及到其他费用。比如大多数拍卖房，都拖欠有物业费，水电气费，少则几百上千，多则几万几十万。不过这些都可以通过物业，水电气公司查询计算。

不过，有的费用，就不是那么好算的。比如——税费。

下面，我先给大家看两个“血淋淋”的案例。

深圳的某位朋友，以369万的价格买下一套市场价570多万的法拍房。这原本是一件值得庆祝的开心事。可事后发现，税费居然高达242万，如果以拍卖价成交，这位朋友至少要支付611万元，高出市场成交价45万元。

 如果违约，25万元的保证金法院是不退的。等于25万打了水漂。如果履行契约，则相当于高出市场价45万元买到这套房子。利弊权衡之下， 她最后选择了及时止损，放弃这套房子。

还有一个类似的情况：

另一朋友花费230万，在郑州买了一套法院拍卖房。办理过户的时候，被告知需要缴纳一笔46万元的个税。

因为该房屋，上一次交易，是“直系亲属过户”，过户房屋总价是500元，需要缴纳2次的房价差价的20%，而最后，这位朋友的上诉也被驳回，只能吃下这闷亏。

2,房屋被侵占，腾房困难。

如果原房主人品靠谱，为人老实。只是因为一时资金周转不灵导致房子被拍卖，外面无高利贷借款，房子被拍卖后也积极配合新业主腾房，那还比较省心。

但是，不是每个人都有如此豁达的心胸.有的房主不仅不配合腾房，还给你安排一两个七老八十的老人住在里面，别说你没办法， 可能警察来了，都觉得头疼。毕竟，摸不敢摸，碰不敢碰，老年人，惹不起。

另外，我国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原业主外面还欠有高利贷的话，那他的房屋，还可能被第三方债权人侵占。或者在你入住后，不时有催债人员上门骚扰。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

如果，你所购买的法拍房，如上图一样，时不时被人泼油漆。你觉得闹心不？估计上一秒，还在开香槟庆祝捡漏100万买到好房子，下一秒，就开始脑壳疼了。

3，落户困难

很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。

但是，如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

当然，也许你本人并没有落户的需求。但你难道就打算永久持有这套房产吗？如果有一天你要出售这套房子，下一个买家，却可能是有落户的需求的。所以落户这个问题，必须要重视。

4，房屋有恶意租赁，导致短时间内无法入住。

正所谓，道高一尺魔高一丈。聪明的业主不可能眼看着房子被拍卖而无动于衷。

很可能，房子在被拍卖前，甚至原业主在预判到自己将出现资金问题前，就已经找人签了长达10年20年房屋租赁合同，以此方式，达到继续占有这套房子的目的。

即使你拍卖成功，也将房子成功过户到你名下。但买卖不破租赁，在租赁合同到期前，你也只能望房兴叹，却也毫无办法。

退一万步讲，即使原房主没有如此聪明。但房子已经走到拍卖这个程序，外面多少会有一些私人债务，甚至高利贷的。业主傻，他的债务人可不一定傻。很可能，他的债务人在给他借钱之前，就已经和他签订了房租租赁合同，并在公证处做了公证。

甚至，有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

5，法拍房贷款相对复杂

法拍房贷款与二手房贷款是有区别的。

虽然法拍房也可以按揭贷款，但并不是所有的房子都能贷款，也不是每一个人都有贷款资格。即使人和房子都没问题，贷款金额是七成还是五成，也是因人因房而异。

更为重要的是，贷款是银行的事情。而法院的规定是，必须在拍卖成功后的10个工作日内，收到全款。否则，保证金不退。（保证金一般是起拍价的10%，需在报名时，打入法院指定账户）。

那么问题来了，法院必须在10个工作日内收到全款，但银行却保证不了在10个工作日内放款。怎么办? 找亲戚朋友借钱先救个急？等银行放款成功后，再连本带利把钱还给亲朋？

这确实是个办法， 但有一句老话是这样说的:想让亲戚朋友疏远你的方法很简单，那就是，开口找他们借钱！更何况，如今这现金为王的年代，别说亲朋，银行都缺钱着呢。 正所谓，地主家也没有余粮啊！

那怎么办？唯有找垫支公司垫支了。你能找到靠谱的垫支公司吗？垫资费如何收取才算合理？这些，都是问题。

6、产权是否清晰 

7、房屋是否有瑕疵

8、房子是否是被拍卖人唯一住房

9、房屋是否凶宅

10、房屋是否有产权证

11、房屋土地性质是否划拨？

12、13、14、15……我就不在一一罗列了，下篇文章再写。

千言万语，归于一句。我们再回归到文章开头的部分，对于法拍房，你真的了解吗？

谈到法拍房，你是谈虎色变型？还是盲目自信型？还是客观理智型？

想咨询更多法拍房信息，加伊公子微信私聊。