|
财产租赁所得的个税如何计算？ 财产租赁所得是个人所得税法规定的九大项所得之一，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，我们一起来看看财产租赁所得的个税是如何计算的。 财产租赁所得的一般规定
 2019年1月起实施的新个税法，实行的是综合分类征收相结合的税制，财产租赁所得还是和以前一样，单独计算，不参与综合所得的汇算。 根据《个人所得税法》和《个人所得税法实施条例》的相关规定，财产租赁所得，适用20%的比例税率，以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过四千元的，减除费用800元；四千元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。这里的减除费用是法定扣除标准，不要问为什么减，你可以看做是一种减计收入的“优惠”。 (1)、财产租赁过程中缴纳的税费：在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除； (2)、向出租方支付的租金：这个转租情况下会存在，这是赚取租金收入对应的成本，作为扣除项合情合理； (3)、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用：能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 这些扣除项，税法还规定了扣除的先后顺序：①缴纳的税费；②支付的租金；③修缮费用；④法定扣除标准。需要注意的问题
问题1、在计算法定扣除标准时，“收入”是扣除了①-③项之后还是扣除①-③项之前和4,000元比较？ 举个简单例子来说明这个问题，假设月租金收入4,200元，①-③项合计金额400元，这个时候“收入”金额是4,200元还是3,800元(4,200-400)呢?如果是4,200元，那么法定扣除金额就是840元，如果是3,800元，那么法定扣除金额就是800元，两种理解下的法定扣除金额完全不一样。 其实这个问题，税法没有写的那么明确，是存在争议的。根据注册会计师《税法》教材中的举例，“收入”是扣除了①-③项之后的。
另外根据国税发[1994]89号文的第六条“纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。”也就是说，取得收入时“收入”可以减除①-③项，也就是“收入”是减除①-③项之后的。 那么财产租赁所得个税计算公式为： 每次“收入”不超4,000元的： 应纳税所得额=收入-税费-支付租金-修缮费用-800 应纳税额=应纳税所得额×20% 每次“收入”超过4,000元的： 应纳税所得额=(收入-税费-支付租金-修缮费用)×(1-20%) 应纳税额=应纳税所得额×20% 注:“收入”=收入-税费-支付租金-修缮费用 问题2、一次性收取多月租金的个税如何计算？ 根据总局视频答疑口径：一个月收取一年的租金，算一次收入，实务中税务机关放宽口径按照每月收入为一次。 例如：某个人出租一套房屋，每月租金8,000元，一次性收取12个月租金96,000元，假设房产税为4%，修缮费用800元(不考虑其他费用)： (1)按照政策，96,000元为一次，则 应纳个人所得税税额：(96,000×(1-4%)-800)×(1-20%)×10%=7,308.8元 (2)按照放宽口径或者每月收租金，8,000元为一次，总共12个月，则 应纳个人所得税税额：(8,000×(1-4%)-800)×(1-20%)×10%×12=6,604.8元 (3)两次租金相差个人所得税：7,308.8-6,604.8=704元 注:“收入”=8,000-320=7,680元>4,000元，可以减除20%的费用；个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。 问题3、租金支付方需要代扣代缴个人所得税吗？ 根据国家税务总局公告2018年第61号，扣缴义务人支付利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得或者偶然所得时，应当依法按次或者按月代扣代缴税款。个税法中，除了经营所得不需要支付方代扣代缴，其他所得都需要代扣代缴的。 
根据国家税务总局公告2018年第62号，纳税人取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款的，应当在取得所得的次年6月30日前，按相关规定向主管税务机关办理纳税申报，并报送《个人所得税自行纳税申报表(A表)》，税务机关通知限期缴纳的，纳税人应当按照期限缴纳税款。 
问题4、财产租赁所得的个税可以核定征收吗？ 上述所说的财产租赁所得个税计算方法是据实征收，其实很多地方对财产租赁所得中的最主要的房屋租赁都制定了核定征收办法。 因为采取据实征收方式的，需要拿到合法有效凭证，其实对于个人来说是比较困难的，实务中很少有房东会特意保存修缮一下房屋的发票。所以，纳税人如果不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的一定比例(深圳、厦门、黑龙江等地按5%；河北、湖南等地按5%～10%，具体参考当地规定)核定应纳税所得额。 选择核定征收还有一个重要的原因，就是税负较据实征收相比要低，就算拿到合法有效凭证，纳税人也会说自己没拿到。注:个人出租住房，按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。
个税应纳税额=36,000×5%×10%=180元；房产税应纳税额=36,000×4%×50%=720元；印花税应纳税额=36,000×0.1%×50%=18元；因为月租金额未超过10万元，免征增值税，相应城建税、教育费附加、地方教育附加均享受免征。主要的政策依据
1、《中华人民共和国个人所得税法》(2018年主席令第九号)2、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国务院令第707号)3、《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》(国税发[1994]89号)
4、《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》(国税发[1994]89号)5、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号)6、《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)7、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)8、《国家税务总局关于发布<个人所得税扣缴申报管理办法(试行)>的公告》(国家税务总局公告2018年第61号)9、《国家税务总局关于个人所得税自行纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2018年第62号)
|
