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昨天，有读者在微信上问：
这是典型的之前聊过的《约束条件下如何买最好的房子？》，然后50万通常也是工薪阶层一个家庭3年左右的存款，今天就提供一个在有预算约束的情况下的买房步骤指南吧。 一、预算留出弹性 预算除以首付比例等于房价总额，这个数大家都会算。 但新手购房者常常会忽视契税和维修基金，新房契税在1到3个点，维修基金在2到5个点，这实际上需要多预留出3到5个点。 新手购房者一般都会超出预算购房，首付时能多准备点、就多准备点，有时候算来算去发现月供金额偏大，很多人会临时多付一成或两成比例，这是新手购房者的常见心态。 然后后期在看房时，看过了好的样板房、好的开发商的房子后，你会对一些原本预算内的房子看不上，你就得增加预算。 所以，预算要尽量多留出一成的空间。 二、查询各城市各区域房价 我们根据读者的提问，首付50万三成，房价总额是166万；如果50万四成，房价总额是125万； 按面积在90-100平米计算，能买到的房子的单价区间是1.25至1.8万每平米区间的房子。 而投资买房要买一线、强二线、一线周边城市的房子，我查询了一下，2020年6月大中城市新房（市区）房价：（数据来源：米宅）
上面城市的房价中，根据城口迁移的历史规律，长期来看，买南方城市会比买北方城市好，买东部、中部城市会比买西部城市好，西部除了个别城市外，其他可以忽视。 武汉（1.76万）、成都（1.53万）、重庆（1.21万）、长沙（1.08万）、惠州（1.23万）、佛山（1.56万）算在提问的哥们的预算范围之内，且长期更看好的城市。 但事实上，前面这个价格只是均价，如果是投资，有一条原则是买贵的，价格是天然的筛选机制，贵代表了所在版块的配套，预算买不到最贵的，就买次贵的，或次次贵的，买前三，后面的就不用考虑了。 价格贵的一般会是所在城市的中心城区，江边、湖边等天然资源稀缺的地段，临近一线城市的区域。 上面筛选出的6个城市中，如果是投资，需要在均价上再继续上浮50%，在预算范围内，可能只有重庆（1.21万）、长沙（1.08万）、惠州（1.23万）预算够得着。 三、限购、限贷政策查询 但这哥们他夫妻名下已经各有一套房在贷，如果结婚证在手，是无法做到首付三成，再买一套房银行会计算为第三套，在多数城市房贷政策是第三套需要全款，那就没法买。 他提及了用父母首套房资格，做接力贷，但父母无法迁户口，那只能选不限购的城市，重庆（1.21万）、惠州（1.23万）目前不限购。 重庆房价因前期涨幅大，目前处于调整期，但优点是基本盘比较稳，长期有升值空间。 惠州有临深概念，赌的是深圳未来扩容的可能性，有可能会有超额回报，缺点是临深供应大，存在不确定性，今年以来临深涨幅不如惠州中心城区。 接力贷对贷款人资质会做一定审查，是否能够通过需要咨询当地置业顾问，有的开发商或房产中介嫌麻烦，可能不愿意做。 四、和当地中介沟通 对于异地投资房产，需要先和每个城市三到五名的二手房中介进行沟通，形成对所在城市房产的最新体感，并形成自己的独立判断，总之需要多做一些功课。 需要多交一些中介朋友，后续出租房也需要委托他们。 五、实地考察与签约 考察、签约，房贷，过户、拿证这些需要面签，所以一般需要至少三趟，这也是异地购房的成本，预算要上万。 然后如果是二手房，还需要准备好二手房的佣金，1.5个点左右可谈。 六、其他 尽量买带装修的房子或二手非毛坯，可以省去装修的成本，包括时间成本，有利于出租； 要考虑出租的价格和出租的难度，如果出租难度大，这地段的价值也值得怀疑； 如果后续出售，出售前如果能够做一下装修维护，增值潜力会比较大，也更利于出售，这是一笔划算的投资。 所以，买房其实既是个烧脑的活，也是个苦力活，很多人在第一步第二步就嫌麻烦放弃了。 SO 这些，欢迎大家留言补充。 |
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