曾经的国企龙头怎么就变成了中介公司？商业零售为什么会选择向中介转型？以及什么样的领导会选择这样的转型。另外，目前的我爱我家有什么风险值得注意。
公司简介
曾经的云南省商业零售业龙头。2017年底，公司完成对北京我爱我家房地产经纪有限公司控股权的收购，实现了全国扩张的产业升级，成为居住综合服务业龙头企业。公司主营业务包含房地产经纪、住宅资产管理、商业资产管理及房后衍生业务等，覆盖北京、杭州、上海、南京、苏州、天津、太原、南昌、成都、武汉、郑州、东莞等国内19个主要一二线城市，门店总数超过3400家，拥有员工近5万人。
公司主要业务：
1.房地产经纪业务
公司是最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。二手房经纪业务包括二手房产买卖中介和房屋租赁中介服务，为业主和租房人提供信息、房源带看、交易条件谈判、签约到售后的一站式专业化服务。新房业务包括营销顾问、代理销售、渠道分销、渠道整合、电子商务等业务形式。公司已开设海外城市公司6家，海外业务覆盖美国、加拿大、阿联酋、日本、马来西亚、越南等。
①二手房业务
报告期内，公司二手房业务实现收入571,894.89万元，同比增长4.3%。公司重点城市、核心区域二手买卖市占率保持领先优势，2019年北京、杭州、南京、苏州、太原、天津、无锡等城市市占率稳居前三，其中杭州市场占有率超过30%，连续三年排名第一。2019年，公司重点提升区域和单店竞争力，保持直营业务的店均、人均效率优势，二手房业务月度人均业绩1.53万元，同比增长12.20%。公司在IT系统持续高投入，通过线下服务保障和数字化工具的迭代开发，保持了效率的持续提升。线上线下双管齐下，建立了长效驱动效率增长的机制。
二手房业务凭借广泛的终端布局、良好的社区关系，形成了极具竞争力的流量入口优势，源源不断地向公司新房业务、房屋资产管理业务、商业资产业务、海外业务输入客户资源
②新房业务
报告期内，公司新房业务实现收入190,506.53万元，同比增长16.5%，六成以上的城市新房收入实现同比提升，月均可售项目数量超过2000个，覆盖全国重点开发商。
渠道业务客单价从2018年的4.52万元提升至2019年的5.23万元，增幅15.76%。
③海外业务
截至2019年，公司设立境外分公司6家，形成了海内外业务联动的一站式运营服务模式，海外分公司均立足于本地，自有经纪人团队，设立了本地服务网站，可为国内客户提供一系列落地服务，同时能为当地居民提供服务。2019年公司开展推介活动68场，认购转化率9.33%。
2.房屋资产管理业务
“相寓”是国内创立时间最早、管理规模领先、为数不多持续盈利的房屋资产管理领航者。“相寓”以高效率、高质量资产管理服务为导向，基于广大客户的差异化需求，面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家居产品和服务，从建立之初推出了相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN四大产品品牌，租住体验不断升级，旨在打造以住宅资产管理为核心、品质生活相结合的综合服务平台。“相寓”荣获2019上半年度涵寓长租公寓综合榜·分散式TOP10、2018-2019第一届“中国租赁空间设计奖”·最佳项目奖。2019年，相寓构建了客户驱动“五大工单”体系为核心端到端服务流程体系，推动客服从“人工”向“在线智能”变革；AMS系统实现了全国相寓业务的标准化、线上化并统一管理，全面迈进承租线上电子化签约时代。2019年合计承租线上签约达14.5万份，完成线上支付收款近100万笔、线上服务工单100余万单。
相寓自年初开始就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域。截至2019年12月，相寓全国在管规模27.6万套，实现收入187,194.24万元，同比增长13.1%，全国全年平均出租率达95%，全年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%，运营质量和效率均为行业领先。
3.商业资产管理业务
公司拥有完整的商业资产管理产业链，运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、步行街、写字楼等多种商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补：“昆百大”是具有60年经营历史的零售商业品牌，管理营运面积40万平方米，主要经营模式是对自持购物中心和受托商业资产进行运营管理；“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商，运用人工智能技术，分析不动产的产品价值、投资价值，形成不动产价值AI模型，为发展商、服务商提供开发、营销、投资等决策依据。公司商业资产运营品牌 “昆百大”专注于大型购物中心的运营管理，运营项目7个，管理面积约40万平方米，自持面积约24万平方米，管理商业项目品牌包括昆明百货大楼新纪元店、新天地、新西南、新都会、国际派、大理泰业、昆明走廊等。
主要收入构成
主要利润地区构成
重要风险
商誉减值风险
2017年收购我爱我家评估公司中发国际以2016年12月31日为评估基础，以收益法评估结果作为标的公司评估值，评估增值率较高。补偿义务人已经对我爱我家2017年、2018年、2019年的经营业绩作出了承诺，若未实现承诺业绩，将按约定的方式对上市公司进行业绩补偿，一定程度上能够减少或消除商誉减值风险，但业绩承诺期满后若标的公司经营业绩未实现预期目标，仍会造成商誉减值。而2020年一季度亏损1.79亿，虽然有疫情影响，但是也真实营收利润也开始显现。
另外，从评估报告可以看出，增值率为89倍，也就是说账面净资产很小。商誉减值的风险是很大的。
房地产市场本身的发展
根据链家研究院，1-5月累计成交量同比减少18%，较1-4月的累计降幅收窄20个百分点。从市场节奏和参与者预期来看，受到成交量大幅增长的影响，市场节奏有所加快，成交周期明显缩短，5月北京二手房房源成交周期环比缩短22天至139天。同时，受此影响业主预期也有所提升，业主调价中涨价占比环比提升了2.2个百分点至18.8%。
在成交均价方面，5月北京二手房成交均价为62609元/平，环比有明显上涨，主要原因为高单价的西城区成交占比大幅提升。而在剔除西城区因素之后，5月北京二手房成交均价实际上涨3%左右。
作为5月市场增速较快的主要原因之一，新学区政策发布后的一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长，挂牌量超过4月整月的总量，一周内成交量也相当于4月成交量的70%。同时，成交量在全市的比重也从7%增长到了12%。但从日度数据看，成交量已经开始呈现回落态势，表明学区政策的影响已经开始趋弱。
从供需关系来看，目前北京二手房市场供给端依旧相对充足，在售房源量并没有因为成交量的大幅增长而出现不足的情况。从链家库存情况来看，5月库存量较4月增长了5%左右，主要原因在于目前换房客户占比较高，虽然库存在消化但是依旧有新增补充，因此市场情绪保持了相对平稳的状态。而从周度数据来看，5月的北京二手房市场成交量走势在中旬之后呈现出自然回落的趋势，这表明市场缺乏持续的向上动力。
公司大事
1994
上市
昆明百货大楼股份有限公司，实际控制人昆明市国资委
2001
大股东变更
经过2年的连续亏损。公司第一大股东昆明百货大楼和第二大股东昆明市国资公司与华夏西部投资有限公司签署股权转让协议，实际控制人变更为何道峰，原中国西部人力资源开发研究中心主任（估计是国务院发展研究中心下的一个机构），华夏西部经济开发有限公司董事长，华夏西部经济开发有限公司（简称“华夏西部”）成立于1995年6月19日，注册资本7800万元人民币。华夏西部作为中国最早的一批专业股权投资机构，估计刚开始是国务院某机构出资的一个公司。主要股东单位有：国务院扶贫办外资项目管理中心、北京歌元投资咨询有限公司等京、沪地区8 家单位。其实际控制人为北京歌元投资咨询有限公司。何道峰1995年开始任华夏西部经济开发有限公司董事长。 何道峰于1984年进入中央农村政策研究室工作，历任中央农研室流通部副处长、处长、副主任。1992年下海经商，曾任北海大也公司董事长、中国西部人力资源开发中心主任。 何道峰毕业于云南大学。
2004.6.24
资产重组
以债务重组方式取得濮阳泓天威药业公司67.66%的股权，由此经营业务拓展到医药领域，并与荷兰家乐福(中国)控股有限公司合资设立“昆明家乐福超高有限公司”
2005
出让所持昆明家乐福超市有限公司股权，与家乐福分手
2006
出资成立野鸭湖房地产公司4000万，昆百大占股60%，华夏西部占股40%，11月份公司拟非公开发行不超过9000万股股票,募集资金全部用于“野鸭湖旅游小镇”项目一期投资开发，野鸭湖生态旅游社区是昆明市高端的文化型休闲产品,集旅游、休闲、会议、分时度假产权别墅等于一体的复合功能社区。虽然ST昆百大早在2003年就扭亏为盈,并且在2004年、2005年分别实现净利润4348.14万元和3527.17万元,2006年前三季也有868.88万元的盈利。但由于历史遗留问题,ST昆百大净资产近几年为负数,因此ST的帽子也一直未能摘除。
2007
收购昆明吴井房地产开发有限公司，形成以百大新天地为主的百货商业、以江苏百大为主的房地产业务、新纪元大酒店为主的酒店业务三大板块。
2006
盈利
679.61万。公司实现主营业务收入274,213.81 万元，较上年增长10.78% ；主营业务利润12,317.17 万元，较上年增长14.28% ；净利润679.61 万元，较上年增长16.55%。建设初期，英特药业产业基地尚未建成。
2010.12
非公开发行股票
拟向控股股东华夏西部之控股子公司西南商业大厦股份有限公司非公开发行股份购买其持有的新西南 100%股权，注入新西南广场 7.2 万平方米再加上建设中的昆明呈贡新城商业中心 10 万平方米，昆百大A的商业面积将达到 25 万平方米左右，以此增强云南省商业零售业龙头的商业布局和市场竞争力。
2011
盈利
7492万。主要是零售百货和旅游服务。经济型连锁酒店增加，客房率高，毛利率接近90%。
2012
盈利
1.03亿，净利润+24%，主业收入27.6亿，+77%
2013
发行股份购买资产
本公司向华夏西部非公开发行股份购买其持有的野鸭湖房地产40%的股权，本次交易完成后，本公司将直接、间接合计持有野鸭湖房地产100%的股权。野鸭湖房地产的主营业务为房地产开发与经营，开发项目涵盖商业物业、住宅及社区配套等多业态开发。本次拟注入资产为华夏西部持有的优质资产，实现了上市公司昆明市区内25 万平方米商业经营规模的布局。野鸭湖房地产 10 万平方米新都会购物中心的建成进一步增强了上市公司的商业竞争力，其开发的房地产项目销售前景良好，盈利能力较强。本次交易完成后，上市公司在房地产开发业务方面的市场竞争力和盈利能力得以提升，进一步增强了上市公司的核心竞争力。
2013
盈利
7500万，净利润-22%，营收17.7亿，35%。电商崛起，对实体开始形成打击，租金上涨，房地产政策加码，房企竞争加剧。昆明市已经汇聚万科、保利、龙湖等十多家房企。
2014.4-2014.9
筹划重大资产重组
拟通过向特定对象非公开发行股票和支付现金购买标的资产周大生珠宝股份有限公司100%的股权。后鉴于公司与交易对方就交易条件产生了较大的分歧，无法形成重组方案
2014
非公开发行股票
募集资金用于电子商务平台项目、偿还银行借款和补充流动资金。募集23.5亿，其中5亿用于建设电商平台，10亿还贷，8亿补充流动资金。资金流紧张。
2014
盈利
7106万，净利润-7%，营收16.8亿，-8%
2015
盈利
3082万，净利润-56%，营收13.1，-28%。电商崛起，对实体持续打击，租金上涨，房地产政策改善，一二线城市受利好支撑，昆明市依然未有改善。
2015.11月
实际控制人变更
何道峰先生通过华夏西部控制的昆百大 A 无限售流通股 100,000,000 股（占总股本的 8.55％）以协议方式转让给谢勇先生。谢勇先生拟通过明珠 148 号资管计划以协议方式受让华夏西部持有的上述上市公司 8.55%的股份。本次股份转让完成后，何道峰先生通过华夏西部等一致行动人合计控制的昆百大A的股份由409,743,738股（占总股本的35.01%）下降至309,743,738股(占总股本的26.47%)，谢勇先生控制的昆百大A的股份增加至326,289,043股（占总股本的27.88%）。昆百大A实际控制人将变更为谢勇先生，控股股东将变更为太和先机。受让金额为人民币75,000万元，资金来源于富安达-昆百大资管计划的委托管理资产，其中谢勇以自有资金25,000万元认购全部劣后级份额，其他投资者出资50,000万元认购全部优先级份额。变动前何道峰为上市公司董事长（59岁），谢勇为副董事长、总裁。变动后，谢勇为董事长。
2016
盈利
7916万，+154%，扣非2127万，+55%。营收19.1亿，+43.19%。商品销售收入较上年同期减少9.66%，营业成本较上年同期减少9.61%，毛利率较上年同期减少0.04 个百分点，主要由于受宏观经济增速放缓、网络零售冲击等因素影响、公司全资子公司昆明新西南商贸有限公司主业自2016 年由自营业务转为租赁业务，导致商品销售收入较上年同期减少，相应结转的销售成本减少，毛利率略有下降。报告期，房地产业营业收入较上年同期增加717.59%，营业成本较上年同期增加835.60%，毛利率较上年同期减少10.29 个百分点，主要原因为本公司之子公司新百公司及野鸭湖房地产所开发项目本期达到收入确认条件而大幅结转收入、成本导致。
2017
资产重组，收购我爱我家
发行股份及支付现金购买其合计持有的我爱我家94.00%的股权，合计支付对价为618,200.02万元；拟向包括太和先机在内的不超过10名特定对象非公开发行股份募集配套资金不超过250,000万元。支付价格8.63元/股。本次交易完成后，我爱我家将成为上市公司的控股子公司，上市公司将进入房地产中介服务行业新领域。重组前我爱我家股权极其分散，股权变化了7次，最终大股东的持股不足20%。定增对象是一堆房产中介经理，有住在丽京花园的、西城的，基本上都住在北京。最开始叫做北京斯坦福房屋租赁置换咨询有限公司，太和先机曾经持股过后又转出了。业绩承诺净利润：我爱我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。
2018
盈利
7289万，-13.9%；营收13.2亿，-31%。实体百货受冲击
2018.12
回购股份
不超过7元/股，不超过2亿。（现价3.5）
2018.12
拟发行股份购买资产，后终止
购买中环互联100.00%股权，中环互联是国内较早采用加盟模式的房地产中介服务行业企业。截至2018年10月，中环互联已在南昌、长沙、武汉、太原、成都、乌鲁木齐等城市布局超过2,400家加盟门店，其中中环互联在南昌、长沙、武汉、太原等地已经形成较强的竞争优势，是江西一带的中介龙头，将开拓二三线城市市场。与我爱我家形成互补而非竞争。于2019.5月终止，经过深入、专业、全面的调研基础上，交易各方认真坦诚的交换了各自的意见和想法。虽经认真磋商，交易各方对各种因素重新评估，最终未能就本次发行股份及支付现金购买标的资产事项的核心交易条款达成一致意见。
2018
盈利
6.3亿，+765%，营收106亿，+701%。完成我爱我家股权收购，新增的资管、经纪和新房业务毛利24亿
2019.4
重大资产购买
上市公司子公司我爱我家房地产经纪拟以支付现金的方式购买蓝海购100%的股权，本次交易合计对价为56,000万元。蓝海购2013年于长沙创立，自创立起即立足于房地产经纪业务，近年来逐渐聚焦于商业地产营销及运营细分市场，是社区体验式商业及商业公寓销售运营专业服务商。蓝海购立足销售，逐步形成了包含定位咨询、项目规划、产品设计、业态布局、运营优化及招商销售的全流程服务能力。目前其主营业务已经发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、西宁等全国十多个城市，在上述城市的商业地产细分领域，获得了行业较高的认可度和知名度。蓝海购在商业新房领域的运营经验能够对上市公司现有业务进行有效的补充，为上市公司在商业地产及新房领域的发展进一步奠定基础。
2020.5.26
流通股解禁
申请解除限售股份119,681,471 股，占公司总股本的5.08%，解禁日2020.5.26
2019
盈利
8.27亿，+31.13%；营收112亿，+4.86%。主要业务依然是资管、经纪、新房。
2020一季度
亏损
7.79亿，-179.5%；营收12.7亿，-50.55%
