无论是天津的公民同招、全民摇号，还是北京西城区的多校划片，每一次有关“学区”的消息一出都能立刻引爆网络。
“学区”两个字自带热搜属性！
公民同招、多校划片，都是为了弱化学区房炒作热度。
但中国人自古重视教育，短期内无法完全消除学区的“溢价”效应。
和平区、河西区重点学区附近有一些老破小，面积不足10平米，却能卖到100万甚至200万以上的高价，单价有的高达20万元/平米。
房龄30年左右，按照建筑的折旧来看，房屋本身价值已经很低了，10平米的面积也没什么居住舒适度可言。
这些房子更多的价值都是依附于学籍，总价中学籍价值占绝对大头。
因此，我们先用鸽子窝老小区，感受一下各重点小学学籍的具象价值：
首先看看和平区10平米以下拆间：
各小学学籍价值差异就很清晰了，这与学校的师资力量、社会认可度和录取率有关。
很明显的可以看出，和平中心小学学籍价值高于鞍山道小学；
二十中附属小学和哈密道小学学籍价值相较和平中心小学、昆明路小学、鞍山道小学要低。
同理看看河西区10平米以下拆间价格：
闽侯路小学明显是以上小学中学籍价值最高的。
那么这些重点小学的学籍价值到底是多少，所谓的学票价格相差多少呢？
学区房定价体系
在学区房的定价体系中，学籍是单独计价的，我们更关注的是总价。
面积越小的房源，单价就越高。
所以就会出现单价20万元/平米的高价，它是含了学籍价值了。
其实讨论学区房的实际价值，拆开来说就是学区房本身的房屋价值加上额外附加进来的学籍价值。
学区房价值= 房屋本身价值 + 学籍价值
同一小区选取多个房源，进行如下计算，最终学籍价值取多个样本（A、B、C…）均值：
① A房源价格=A房屋价值+学籍价值
②B房源价格=B房屋价值+学籍价值
②-①做减法可算出房屋价值单价：
房屋价值单价=（B-A）总价差/（B-A）面积差
学籍价值=房屋总价-房屋面积*房屋价值单价
天津的重点小学多集中于和平区、河西区、南开区。
我们按照上述学区房价值体系来看看这三个区的重点小学学籍价格：
和平区重点公立小学学籍价值
和平区重点小学录取情况：
从数据看出，实验小学、昆明路小学、岳阳道小学、和平中心小学、鞍山道小学和万全小学优势明显。
选取其中几个排名靠前的学校，以及知名度较高的耀华小学来计算学籍价格，其他学校可以根据学校口碑排名先后进行估算。
过程不具体体现了，直接上表：
和平实验小学和和平中心小学学籍价值均超100万，学籍价格在120-150万间。
有楼盘被爆出是实验小学铁片，当时引发很大关注。
鞍山道小学学籍价值约80万。
万全道小学学籍价值约80万。
耀华小学学籍价值约60万。
河西重点公立小学学籍价值
河西区重点小学录取情况：
同理计算，以下是河西部分重点小学学籍价格：
这么来看上海道小学、闽侯路小学、师大二附小相差不大。
上海道小学学籍价值约90万；
师大二附小学籍价值约90万；
闽侯路小学学籍价值约100万；
台湾路小学学籍价值110多万。
台湾路小学，一直以来都是走小而精的路线。
每个年级2-3个班，人数控制在100人以内（给一个对比感受，和平万全道小学一个年级20多个班），“小班教学“模式教学，被家长广泛认可。
其次，近几年小升初开始摇号后，台湾路小学考入私立中学的比例57%。其他三所学校考入私立中学的比例在16%-35%之间。
南开重点公立小学学籍价值
南开区整体教育资源要弱于和平区、河西区。
南开区名牌公立小学仅有中营小学、五马路小学和南开中心小学。
研究以上三所名牌公立小学外加南开小学的学籍价值，可看一下重点与普通优等小学的学籍价值对比：
南开区有一个特点，在二手房app中，和平、河西的二手房挂牌标题会隐晦的显示出房源属于哪个学区。
然而，南开区二手房挂牌房源基本没有这个现象。
南开重点公立小学学籍价值在70-80万：
中营小学学籍价值约80万；
五马路小学学籍约70万；
南开中心小学学籍价值约70万；
南开小学学籍价值约20万。
学籍价值其实没有固定的定价标准，我们计算的学籍价值是市场下供需平衡的结果，这里用公式把它具象表示出来了。
学区房的价值就可以以非重点小学学片的住宅价格为基准，另加上学籍价值来预估。
以此为参考，所以你的学区房价格合适吗？
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本文所示关于学籍价值的估算为天津365淘房及365房地产市场研究机构根据小区当前的市场报价和市场分析判断的结果，属一家之言，不作为学籍价值的具体约定。文中所示学籍价值仅为市场价值参考，不作为广大购房人投资学区房依据。本文所示学籍价值仅供参考，天津365淘房及365房地产市场研究机构对此不做任何承诺！郑重提醒:投资有风险，购买需谨慎！
