这里说的“老郑州”，是指金水老城区、老市委中心区、二七老城区和管城老城区，一共135平方公里，大致居住人群在400万人以上;再加上早期便已经开始往外延伸拓展的经开区、高新区、北环区域，大致共有200平方公里左右。 而郑东新区是郑州最早的一个新区，老东区区域于2002年正式开始起步，经过14年的发展，面积150平方公里的老东区已经发展成熟的区域大致只有50%左右，另外一半还在建设当中。 比如高铁西广场：2010年政府开始卖地搞开发，现在已经过去了6年，目前的现状我们大家也都看到了，大楼的确是盖起来了，但企业入驻率呢?周边配套呢?还是那么人迹荒凉，并且从2013年开始这个片区的写字楼就开始塌陷。 比如高铁东广场：2012年8月高铁东站投入使用，但现在周边还有大片大片的土地还没有卖，还需要等多少年?10年?15年?好，我们可以暂时认为高铁东广场2026年周边的大楼会起来。记住，时间是2026年，只是大楼盖起来，先不管有没有企业入驻、有没有配套。 比如北龙湖：这块今年频出地王的土地早已被公认为是豪宅窝，享受郑州政府规划最高规格。该区域面积一共40平方公里，去掉8800亩的龙湖，还有34.13平方公里，再去掉规划中的河流、景观、绿化，大致还可以建设开发的面积还有8.54平方公里，就是12798亩土地，再去掉湖心岛的720亩还有12000亩。而2014-2015年一共是卖了616.84亩建设用地，假如从2016年开始，一年卖的地块是过去两年的量，这12000亩土地还需要卖18年!那问题来了，北龙湖啥时候能发展起来，10年够不够?15年呢? 想想，这些片区都是离东区CBD最近的区域，背靠郑东新区管委会，发展速度和状况尚且如此，那其他新区呢?要知道，除了老东区，目前再向东规划的新东区又加上了150平方公里的绿博白沙片区。而这一切，还是在集万千宠爱于一身的郑东新区!时至今日，已经整整14年过去! 此时，郑州的东南西北的新区已是遍地开花：经开滨河国际新城、航空港区、南龙湖、常西湖新区、中原新区、郑上新区、惠济新区、商都新区、二七运河新城、金水科教园区、平原新区…… 然而，放眼全国不可能会有那么一个新区，搞个大跃进，道路、市政、医院、学校、地铁、商业、住宅一下子都建好，人流要导入并且还要充足的导入，绝非易事。 由此再切换到房地产市场，在中国，政治就是房地产，货币就是房地产，而如今政府其实和民众一样不冷静，房地产热了他就冷，房地产冷了他就热，房地产一热投资加剧新区就发展的快，房地产一冷没了投资新区发展就停滞。 那么，站在2016年的9月，谁能保证2017年的此时房地产依然火爆?谁敢说2017年房地产依然会高速发展? 反正我不敢，并且我相信就连人民日报的权威人士也不敢保证，因为谁也不能拍着胸脯保证未来的经济发展形势。所以我对郑州某些新区的发展真的感到揪心。 但是我认为，面对这样的房地产形势，我们普通民众在购房时最起码可以选择安全的区域、安全的房产。这样的话，即使房地产冷却，城镇化放缓新区建设放缓，我们的房产依然可以可以自住、出租和出售——记住，这是一个区域房产是否具有增值潜力的重要评判标准。
首先，在面对郑州的新区们的时候，我们必须坚定一个信念，那便是：如果不是郑州顺势拓展、正常外溢，而是在市区和新区之间存有一大片荒蛮之地、存有物流仓库集聚地、城中村、交通工具无法自然抵达、开发时间至少十年的新区，绝对要谨慎看待，甚至必须放弃! 根据这个标准，我们来一起看看经开滨河国际新城、金水科教园区、雁鸣湖、南龙湖。 经开滨河国际新城： 滨河国际新城是这两年来，经开区拍地火爆的地方，尤其是今年7月27日，7月28日，7月29日连续三天的拍地，被人称为“地王三响炮”，目前碧桂园、绿地、保利、康桥、中建、海马、亚新在此布局项目。 虽然中建七局作为土地一级运营商确实用心和给力，区域规划也较好，并且作为河南省内唯一外事用地，河南首个综合管廊试点，再加上地铁3号线、地铁11号线贯穿，蝶湖、荷湖、潮河水系…… 光环不少，但是我们必须要看到，这个新区与郑州市区中间隔着一个尚待改造、想要重新崛起的的经济开发区，滨河国际新城就像是一个孤岛，虽然康桥悦岛、海马清风公园、绿地澜庭、中建观湖国际等项目产品不错，但周边交通、学校、商业配套严重匮乏，几乎为零配套，10年的等待期是避免不了的。 以学校为例，虽然目前郑州滨河一小、北京海嘉国际双语学校郑州校区、郑州二中经开校区、郑州一中经开实验学校已规划进驻，但规划归规划，康桥悦城一期2017年年底交房，交房之后孩子需要马上入学，而那个时候学校还没建好，怎么办?再说了，一个滨河一小，未来能够承受这么多小区的生源吗? 另外，现在买绿地澜庭的人80%都是投资客，自住的很少，这非常危险!因为自住群体很少的话，代表这个区域的居住氛围和配套都不成熟，那么问题来了，这样一个区域的房子，你投资买下来，能租给谁?卖给谁?你冷静想过没有?如果发生市场动荡，投资客大面积抛盘，到时候这个区域的房子不仅大跌而且卖都卖不掉! 金水科教园区： 也就是我们常说的杨金路片区，位于郑州的东北区，目前区域基本已经被玩坏。 首先，区域进行了不止一次的规划调整，但是每次的调整幅度很小，整体大差不差，但区域一直发展缓慢，新型城镇化示范区、智慧型创新服务区、国际创新创意高端居住区、生态型城市精品区域的功能定位，也显然有些站不住脚。所以，规划的调整并不仅仅是区域发展缓慢的唯一原因。 然后，就是无法忽视的马头岗军用机场，军用飞机带来的噪音污染完全不亚于民航客机，再加上南侧紧邻的600亩的军队大院，西侧杓袁村还配套一个军用油库，这样一个成熟的军用机场，相信短期内是不会搬迁的。而不搬迁，其噪音污染绝对非常影响小区居住舒适度。 然而，马头岗还有一个污水处理厂，该厂的存在让片区存在一定的气味污染，并且短时间内也不会搬迁。除此之外还没完，区域的东南方向还有一个郑州动车段，类似于铁路编组站，其占地面积仅次于机场，带来的噪音污染是避免不了的。 再然后，该区域的金城大道2012年12月份就开建，而现在三年多过去，整个道路还没修通，大量断头路，部分区域还是只能半幅通行。这个作为金水科教园区的主干道，基本上是废了。 最后，就是这个区域，官方已经规划出来了30多个安置房，也就是说，未来在整个区域你随处可见安置房;区域没什么大品牌开发商，只有类似于美商龙湖一号、龙湖上城、东方富田、东方国际城等不知名小开发在玩。这样一来，整个区域的居住氛围，我也只能呵呵了。 而金水科教园区的龙子湖以北区域，情况则要好很多。鸿宝、天伦、思念等开发商在一起开发，虽然也都不是特别大牌的房企，但是比金水科教园区已经好的太多。 雁鸣湖： 雁鸣湖位于连霍高速以北，在白沙组团和绿博组团的东北边。从地图上来看，从东区CBD出发直线距离到达雁鸣湖32公里，行车距离要在40公里以上。 该片区以西部分是最早被开发的，以圣安德鲁斯高尔夫球场、静泊山庄闻名;其中圣安德鲁斯高尔夫球场占地4200亩，由圣安德鲁斯和建业共同投资，拥有国际标准的18洞高尔夫球场，球场里边还有很大很大一块空地，是建业规划中的2000亩别墅区，但因为土地问题一直处于停滞状态。 圣安德鲁斯高尔夫球场的北边，是具有江南风格的主题园林式度假酒店——静泊山庄，占地1100亩。但后来不知为何被永恒集团收购。院内靠南边的地块也被永恒开发成了中式别墅，命名为“永恒的院子”。而绿城的雁鸣湖玫瑰园是区域唯一一个已经开始交房的楼盘，是个容积率极低的纯别墅项目。因为绿城注重品质，该项目还是让人放心的。 该片区以东区域，首当其中的便是利海雁鸣湖壹号。地块位于雁鸣湖的东北侧，独占1.7公里湖岸线和1000余亩私家湖，占地最大，位置也最好;但最终利海全线倒闭，几千亩的土地直接烂尾，给区域带来极大的负面影响。此外还有正商双湖湾、橡树文苑等项目，知名度和影响力都不大。 整体来看，雁鸣湖区域由于环境因素，很适合休闲度假和旅游，住宅适合做高端别墅，所以从一开始这个区域就和刚需绝缘。但是虽然位置、环境占据优势，但是区域缺少扛把子的开发商进驻，这一点还不如黄河那边的平原新区。以往进入雁鸣湖的大开发商只有绿城和建业，并且建业的项目也一直是寂寂无闻，不见动静。占地最大的利海雁鸣湖壹号的烂尾和停工，无疑给整个区域带来了灾难性的影响。 从某种程度上来说，雁鸣湖区域是被玩坏的组团，而被玩坏的原因与利海有很大关系。如今，占地550亩的绿地香颂入驻雁鸣湖组团，能否重新扛起区域崛起的大旗?一起拭目以待。 但是，郑州与雁鸣湖之间，隔着待开发的白沙、绿博、大孟镇，接近50公里的交通距离，太远了!“郑州后花园”的概念很好，但现实却很残酷，10年前第一波在雁鸣湖购买别墅的朋友们，现在有没有看到，目前区域一片沉寂的鬼样子? 南龙湖： 10年前的南龙湖定位为“宜居教育城”，同时房地产开发正式拉开帷幕，以龙泊圣地为主要代表的别墅、洋房，凭借区域内植被丰饶、临湖风景，以及自身容积率低等优势，让“郑州的南花园”进入巅峰时期。 随后，由于郑州的房价不断攀升，南龙湖成了价格洼地，开始承接从市区外溢的刚需客户。以本土房企康桥为主要代表的房地产开发企业相继进驻，大量刚需房、改善房、洋房、别墅产品面世，一时泥沙俱下。由于出现一大批刚需高层住宅，几乎没了高端社区，拉升了对居住舒适度至关重要的容积率。 从区位上来看，南龙湖在郑州的南边，到南三环的直线距离约10公里，还是比较近的。但在这中间隔着一个正在大规模建设且尘土飞扬的管城南三环片区、和由绿地公园城主导开发的商都新区，那南龙湖发展起来需要多少年?5年?10年? 当然了，关于交通，地铁的到来让南龙湖与郑州拉进了距离。地铁2号线南延起点站为1期的终点南四环站，出了南四环走地上，终点位于新郑国际机场T2航站楼东6公里处的郑州高铁南站，预计在今年年底通车。毫无疑问，地铁的到来，使得南龙湖区域价值被放大。 然后再到现在的2016年，南龙湖各类小开发商、各类小楼盘，清一色的刚需盘，清一色的低首付，花样百出的营销手段、再加上一万亩的华南城、一万亩的华商汇专业市场所带来的物流、货车、粉尘、噪音，南龙湖的区域价值不知道已经被绿博白沙甩了几条街!使南龙湖成了一个彻底的刚需聚集地和商贸物流集散地! 说白了，当下在南龙湖买房的人那都是刚需族中的超级刚需人群。这部分人群，或是为了结婚买房、或是面对郑州房价彻底无望、或是美其名曰“投资”，总之，必须在南龙湖买房，因为价格便宜啊! 综上，我想提醒那些在南龙湖买房投资的朋友们，你们确定买来的房子未来能够在保证自住的同时，也可以出租和出售?希望你们认真思考，不要在这波狂热的房地产行情里盲目入手。
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