2017大变局下的郑州地产：建业困境、永威天时、正商洗白、康桥美景正弘思念鑫苑……

前言

毋庸置疑，即便受到严厉的政策调控，郑州房地产市场未来仍具有巨大的发展空间，这是由郑州这座城市所处的地理位置，以及郑州作为国家中心城市、河南省会、人口密度所决定的。

2016-2017，诸多的全国一线开发商都看到了郑州所具有的商机与潜力，所以厉兵秣马纷纷进驻，想进一切办法攻城略地：

如2016年8月18日，北龙湖地王之战，央企金茂、民企融创打败本土的建业、永威，成功夺地;如2016年11月16日，碧桂园联合思念集团成功摘地，共同开发翡翠城;以及，K2如一匹野马不断地变换身份一次次地冲进郑州市场……由此，足见郑州市场对外来开发商的诱惑力。

面对如此巨大的市场潜力与激烈的竞争，郑州本土房企的表现却是差强人意，其资金实力、产品质量每况愈下。伴随着像金科、融创、金茂等企业的进入，购房者在通过一系列比较之后，会越发对本土的现有产品失去信心。

而以建业、正商、美景、康桥、正弘、鑫苑、永威、思念等为代表的郑州房企阵营，在今年新的变局下，自身发生着怎样的变化以及各自又面临着怎样的挑战和机遇?

在过去的2016年里，建业集团的胡葆森在各种公共活动上现身的新闻层出不穷。在这其中，2016年12月24日向郑州大学捐赠一亿元，2016年9月4日向省慈善总会捐赠人民币7.5亿元，这两则新闻无疑得到了坊间巨大的称赞，这样的公益之举亦和老胡自身“深情寄河南”的理念趋同。

的确，老胡以及他的建业集团通过深耕河南25年，以及关心社会的企业理念一直以来被誉为是河南房地产企业中的领军者，所累积下来的品牌影响力让其他企业望尘莫及。

回顾地产江湖，风流人物数不胜数，比如宋卫平和孙宏斌，如果让我选一个，我一个也不选，前者是反复无常的情怀家，后者则是一个凛冽呼啸的狂徒，相比之下，我会选择厚重的建业老胡。

1982年，老胡在香港看过邓丽君入行15周年演唱会——这应该算是中国内陆商人中绝无仅有的经历。“那是很美好的一个夜晚。”他回忆时说，“那个时候，是邓丽君最巅峰的时期。”

绝无仅有的经历，与后来的绝无仅有的选择，仿佛冥冥之中有着丝丝关联。1991年，已经取得香港永久居民身份的胡葆森，打定主意要“下海”了。不过，令他的同事朋友吃惊的，不是“下海”本身，而是他选择“下海”泅游弄潮的地方：河南。

1992年，胡葆森先是与建行合作成立了河南建业房地产开发有限公司，后又创办了独资民营企业建业住宅集团有限公司;旋即，企业的扩张与发展在地产红火的大时代北京下，轰轰烈烈：1993年建业金水花园入市、1994年建业足球俱乐部成立、1996年创办小哈佛双语幼儿园、2002年省域化战略启动、2005年的建业商业，2009的建业酒店，2012年的建业绿色基地……无不彰显了胡本人的雄心与格局。

到了2015年，耳顺之年的胡葆森对建业主导并实施了"U+"新蓝海战略，宣布由地产开发商向城市生活服务商转型，以及输出品牌的轻资产运行;然后进入2016年，建业旗下有嵩云科技、建业5D生活馆、参与豫企五百会、联手华谊电影、联手艾佳家具、创办君邻会、代建海南“法国维希小镇”项目、落户“只有”主题演艺公园等产业或者项目布局完成。

但在住宅领域，建业正在落后。虽然在业内，建业虽然仍被尊称为老大哥，但是连续数年都只能在企业销售排行榜上的三四五名徘徊。对建业来说，这是一个相当危险的信号。

面对销售业绩排名不断下滑、外来房企不断抢食、地市房地产的低迷等严峻现状，胡葆森内心深处肯定也比较焦虑——2017年1月11日，老胡开了场发布会，聊他的新战略，小镇打造、长租公寓、合伙人、孵化器、互联网、金融，都是当下的热词。会间，胡葆森忍不住主动爆料：万科旧将袁旭俊，将于出任建业地产新总裁。

此番任命引起不少议论，建业挖人做执行总裁最起码也得是一个负责几个省的区域总吧，但老胡却偏偏看上了这么一个万科徐州城市总经理袁旭——执行总裁在企业里面并不是具体干事的职务，更多是参与整个公司的发展战略制定与落实，而城市总则是具体做事的，建业挖这样一个人，外界普遍颇为不解：是后继无人而病急乱投医吗?其人的阅历以及思考问题的格局合格么?

这背后亦反映出建业的人才困局。金茂在拿下郑州北龙湖地王之后，便瞄上了建业天筑三员大将中的两员——项目总及开发和工程总被金茂挖走，营销总监也离开了建业——很明显，一向厚重稳健的建业，面临的困局不仅仅只是战略突破，更重要的还是人才的争夺。

一边是郑州购房市场巨大的潜力，另一边是正由刚需市场向改善和豪宅过渡，而大多数郑州本地开发商，仍在以靠潜规则拿地盖一些刚需盘，改善型住宅及奢侈住宅屈指可数，尤其是郑州的西区和南区，可以说全是刚需盘——这便是永威老板李伟的天时，应该抓住时机，让自己“精细化地产”的雄心在郑州地产界进一步扩张。

因为，郑州市场蛋糕巨大，唯有产品过硬、品质卓越、服务到位的开发商才有未来。而永威置业一直以精细化著称，高端产品起家，永威翰林居、永威东棠、永威五月花城、永威城、永威上和院、永威逸阳溪畔等等在市场上都是备受关注的项目。其中永威东棠被称为“被称郑州租金最高小区”，原因是“小区环境良好、物业服务一流、建筑质量过硬。”

提起永威的“精细化”特点，很多人会想起他的老板李伟。在郑州地产界，对品质的精细追求、对细节的偏执考究已经成为李伟最为鲜明的特征。

►某一次带着一家人去永威五月花城，一不小心被困在电梯里了，出来之后要求小区电梯全部更换。

►某一次去自己的一个楼盘，一进入户大堂，大堂灯刺眼，便立马下令更换，称“人一进来太刺眼”。

►某一次去永威迎宾府，一看地面不行，所以要求迎宾府的地面装了再拆，拆了再装。

►某一次去永威上和院，发现由于售楼部装修时间太仓促，没有达到理想的预期，便要求“砸了重新再装”，后来碍于进度没有砸成。

由此，很多人说，“李伟之于郑州，正如宋卫平之于杭州，一个理想主义情怀的开发商，会让当地冷冰冰的地产行业多了一份温暖。”于是，永威房子的产品质量、建材工艺、景观绿化、物业服务让绿城郑州分公司的高管都曾赞叹，“这家房企对产品的投入，值得学习”。

但这家以“品质著称”，号称“郑州绿城”的开发商，在郑州也面临地荒，目前仅有北龙湖永威上和院、绿博永威上和郡、白沙永威森林花语，永威城、港区永威南樾、永威逸阳溪畔几个项目，其他再无土地蓄备。上和院如今又受到北龙湖限价的影响，其他新盘开盘销售之后，即面临无土地储备的困局……2016年8月18日北龙湖地王之战的失利，也折射出永威应对当前房地产形式其金融准备的不足。

此外，永威在郑州区域中，产品算是做的比较好的，这样的公司培养出来的人也会是优秀人才，但即使做的再优秀也只能是一个当下规模只有60亿企业的副总裁，未来免不了被挖人的情况发生。当你的优秀人才被挖走，对手也就了解你企业的战术，便能够非常有针对性地对你做出战术上的应对之策。

——2017年1月13日，永威置业总经理姜永刚在年会上做了《100亿，在路上》年度总结，对此只能说目标是必须有的，但能否真正实现还是要拭目以待。

之所以用“洗白”一词，更多地是对正商这两年动作频频，极力“品质提升”的一个比喻。

作为郑州的深耕本土开发商，正商这几年做的可谓是“风生水起”：先是旗下美国GMRE公司成功登陆纽交所上市做了全省第一个，甚至连全国也不多见的资产支持证券，旗下物管公司在去年通过自己管理的60个小区未来的收益，而ABS资产证券化融资了6.9亿。

相信郑州很多开发商可能都不知道ABS是什么吧?可人家正商在河南地产企业中，率先第一个吃了“螃蟹”，同时还是郑州银行的第三大股东。这点应该要比带头大哥“建业”还超前。

回归主业，正商2016年全年销售收入及销售面积双双再次拿下河南第一，销售面积207.7万平方米，全国排名第44位，销售收入全国排名64位，而建业才74位。

但长久以来，正商服务的最大购房群体仍然是刚需客群，品质和物业常常为人诟病，也正因为如此，正商在地产业内有着“刚需专业户”的绰号。

的确，正商的产品一直是低价走量、却无口碑的刚需盘，但也因此成为郑州地产业内资金流最为正常稳健的公司，有充足的资金流公司就安全。盖房子、卖房子，没有过多的理想主义和情怀，每个月每一年都能在郑州地产市场上斩获销售量第一，这也显示出张敬国本人的务实、稳健的特点。

不过，更引发关注和讨论的是，这家起步刚需的郑州最大地产商，在产品体系上，在2013年便开启了一场轰轰烈烈的“高品质”战略升级，想从此摆脱刚需的形象。

龙子湖的正商书香华府交房之后，业主普遍反映品质有所提升;2016年1月7日，正商拿下和开始开发第一个豪宅项目“正商善水上境”，引起业界广泛关注;2017惠济区贾河村改造项目正商花千树、经开滨河国际新城的正商滨河铭筑尚未入市便获得不少关注……

此外，在正商善水上境去化不理想的情况下，正商没有放弃进军豪宅市场的计划。2017年1月22日，北龙湖之前停牌的15号、16号地块出让，正商毅然决然地拿下北龙湖15号地，足见其要“洗心革面”树立产品标杆的决心——“郑州地产一哥”正商的未来举动，值得业内及购房者关注。

在郑州本土房企阵营中，康桥的发展无疑是最为稳健的一个，项目四面开花、布局均衡，且后续储备地块有保障。

单单从产品上来说，康桥是一个均好型的企业，没有特别好，也没有很差，产品如此、绿化如此、物业也如此。如果要凸显特色，那么，康桥地产的景观绿化、物业和产品科技研发在郑州市场上绝对是佼佼者，被康桥官方归纳为“5+好房”战略。

凡事有因有果。出生于新郑的宋革委，后来康桥深耕南龙湖，出身于服务业的他，成就了康桥的“景观和物业”。

如果说，康桥是南龙湖房地产市场的老大，想必没人会有异议。但即便如此，康桥真正的发源地并非在南龙湖，其早在2003年，郑州市区便有了康桥的足迹。2000年12月，宋革委调任郑州新长城房地产有限公司总经理。

次年，宋革委率领团队开发了规划总建筑面积约20万平方米的高档小区长城康桥花园小区。而之后，他又和他的团队在大学路上建造了长城康桥华城，并使之成为所在区域的“城市名片”。

此时，新长城地产换了一个将在未来更有影响力的名字：康桥地产。

而在这之后，康桥才开始一路向南，深耕二七南环和南龙湖。二七区的康桥金域上郡、康桥溪山御府、康桥悦岛接连问世，康桥溪桂园、康桥溪月、康桥原溪里、康桥九溪郡、康桥林溪湾、康桥溪棠以及尚未入市的康桥林语镇占据了南龙湖房地产市场的半壁江山。由此，康桥最终依靠品质打出了名声，证明了自己的实力。

在郑州人的眼中，此时的康桥就好像一个温婉的女孩，静静的待在南区板块中，凭借物业+景观两大利器，虽不说傲然于世，看起来够有品味，够有品质。

如果有心，你会发现永威和康桥的特点极其相似，对景观、绿化、物业等领域的精细化操作，几乎不相上下。这是因为，在康桥的发展过程中，核心团队被永威挖走不少人马，并青出于蓝胜于蓝，把品质化、精细化的追求发挥到了极致，引起的市场关注度甚至比康桥还要猛。也正因此，康桥一直对永威很不爽。

但康桥也有自己的杀手锏，譬如这两年对户型、智能化的创新，这是本土房企无法企及的创新，这一点在康桥朗城、康桥悦城上得到了充分的体现。

2017年，康桥的主力项目无疑是绿博的康桥香溪郡、管城区的康桥知园、二七区的康桥康城、经开滨河国际新城的康桥兰溪/康桥悦蓉园，凭借自身品牌，销售业绩不可小觑。

在合并之前，瀚海地产和中部大观均是思念集团旗下的地产板块。

这两家企业，凭借“特殊地产贡献者、新锐开发商、创意、艺术、生态、美学地标、生活美学家”等诸多标签，迅速脱颖而出，因其均出身思念集团，被业内很多人称为“思念系”。2016年3月，思念系旗下瀚海置业和中部大观地产合并为瀚海-中部大观地产，两者终于合二为一。

其中，瀚海地产旗下的楼盘，大多数请来世界排名前五的已故设计大师王弄极，为其项目操刀设计，前卫的产品风格、绚丽的外观，引起不少业内关注和市民谈资。

客观来看，瀚海置业旗下的楼盘产品的确漂亮，无论是之前的瀚海北金还是现在的瀚海晴宇、瀚海海尚，都以外形设计新颖、漂亮著称，另外后续将推出的瀚海思念城、瀚海含嘉仓、瀚海尔湾等项目，同样是王弄极生前所设计——可以说，瀚海是郑州地产业内的颜值集中营。

如今，思念众多项目一起运作，瀚海晴宇、思念城、东韩里、璞丽中心、中部大观国贸、瀚海海尚，从住宅到商业，可谓是琳琅满目。但无一例外的是，这些项目几乎都在进行无证内购，这与思念紧张的资金流有关。有人开玩笑似的指出，“只要思念的汤圆、水饺还有人吃，地产板块就不会有什么大问题，最多资金紧张而已，又试问有几个公司资金不紧张呢?”

也许是受到资金链紧张的影响，思念开始频频与外来房企合作开发项目，前有联合碧桂园开发北区翡翠城，后有位置绝佳的位于经二路与红旗路交汇处的东韩里被融创收购。

关于东韩里这个项目，虽属于二环之内，地铁旁，周边又有省医，但环境太过于嘈杂，来往人流复杂，人员构成复杂，项目地块偏小，楼栋被密集的集中在小幅地块内，缺乏社区氛围感和景观体系，再加上高梯户比的产品，整体舒适度大大折扣。但是考虑到区位和地铁、医院等配套，被融创收购后，还是值得投资的。

此外，东区瀚海·西亚斯目前开始招聘置业顾问了，估计距离项目启动也不远了。

作为知名开发商，美景一直是低调而有品位，崇尚中国风的礼韵文化，每一次出手都显的不凡：美景菩提首创中原禅意居所，麟起城寓意英才起始之地，郑东新区白沙区域的东望定位原创中式，素心园于伏羲山给你一处归隐生活。

回溯过往，从最开始的美景鸿城，到美景菩提开始，便形成了独有的中国风。与万科合作后，美景真正开始名动江湖，几年之内连续开发了万科美景龙堂、万科美景魅力之城、万科城数个项目，以及今年的郑纺机地王万科美景世玠，以及去年刚刚接手的经开物流园区的美景美地麟洲。

而一个企业的理念和追求很大程度上即是老板的理念和追求。美景集团董事长王小兴喜欢富有东方禅意的中式文化，同时也具有深厚的中原情结，公司项目的案名上均折射出中国文化风味。这具体表现在美景每一个地产项目的宣传页、出街广告、落地活动，仔细品味，均别具一格，别有一番味道;并且，旗下职业经理人多为女性，比如东望项目总经理付晶女士、美境项目总经理胡倩女士，这更加使得美境集团整体上增添了几分女性特有的知性优雅色彩。

王小兴对地产有自己的理解和认识，她一直记得初到“万科四季花城”给她带来的震撼，那整个社区温馨的生活氛围深深地打动了她，业主们舒适地生活着，整个小区笼罩在安宁祥和的气氛中。

2012年12月28日晚，王小兴与万科总裁郁亮亮相媒体见面会，正式宣布了双方合作的消息，双方一起征战地产市场，数个楼盘的热销程度可以用火爆一词形容，仅用3年时间，年销售额便超过100亿元，万科之所以能在郑州取得如此骄人的成绩，与美景背后充足的土地储备、雄厚的政府资源密不可分。

另一方面，自从美景“嫁给”万科后，其产品中亦有万科的影子，比如北区的麟起城作为其独自开发的楼盘，开始由了精装修体系，很大程度上是借鉴了万科城;以及更重要的，曾经美景的管理层不断到万科轮值(工程、营销、推广、企业文化等)，无论从VI、工作人员服装、阳光宣言、文化、售楼部布置等都是万科范。

给人印象最深的无疑是郑地美景东望。首先，一方面“东望”不仅仅代表了郑州向东发展的趋势，也给冰冷的地产注入了温暖的文化。这种理念真的很可贵，房地产是一个很俗很俗的行业，但房地产做到极致也可以出现代表地方文化的精品，只能说美景有这份心真的是很可贵。

说起鑫苑这家房企的资历，几乎可以和本土的建业、正商平起平坐，都属于郑州房地产市场中的老牌房企。

正商拿地快、开发周期快、土地储备雄厚，建业以品质、服务、情怀著称，而鑫苑看起来像是其中最为中庸的一个，但鑫苑一直以来奉行的是轻资产策略，采用不囤地策略，资金压力小于建业、正商。

2002年8月，位于经三路东风渠鑫苑名家一经推出，均价就飙升至2400多元;到2003年三期开盘时，其多层的均价已攀至近2900元，个别楼层甚至突破了3000元，小高层价格更是大规模翻越了3000元的门槛。鑫苑不可思义地创下了郑州楼市的新最。人们也曾以居住鑫苑名家而骄傲，这个小区接待了N多领导访问，前国家主席胡锦涛就曾视察过鑫苑名家，被业内公认为是鑫苑的经典之作，赢得了市场的一片赞誉。

2013年9月，位于郑东新区东风南路商都路上的鑫苑鑫城入市销售，两房成交均价9000-9700元/每平，明显低于东区众多项目，以价格的绝对优势获得客户的普遍关注。再加上，周边大型商业配套完善，后期居住舒适度高，升值潜力巨大，到了2015年已经涨至了12000万/每平。

但如今，鑫苑的楼盘品质已经大不如从前，尤其是在2007年成功在纽交所上市之后，重视现金流，旗下楼盘多采用快销模式，快速启动快速销售，当后起之秀永威和康桥，通过很好的景观展示和品质，越来越赢得市场的认可之时，老牌房企鑫苑却显得跟不上潮流，也难怪广大市民对于鑫苑越来越陌生和“无感”了。

鑫苑中央花园、鑫苑都市领地、鑫苑现代城、鑫苑逸品香山、鑫苑世纪东城、鑫苑鑫家、鑫苑国际新城在市场上都以“价格实惠”著称，但由于对于人性化、信誉和基本的客户需求不重视，也逐渐在背离市场，让鑫苑在市场上彻底没了个性，平庸久了自然是现在的结果。

也许在当下，鑫苑值得一提的优势只剩下了，具有一级资质的物业管理服务水平。

很明显，鑫苑要想扭转局面，恐怕需要鼓起勇气去争一次地王，最起码，要在市场上做出一个彻底具有标志性意义的好产品，提升在郑州人民心中的形象。

2016年10月15日，在正弘瓴产品推荐会上，一直保持低调神秘的正弘老板李向清终于露面，媒体忽然发现，“相比过去的低调寡言，李向清能说了，还讲得不错。”其在会上说：“正弘这几年做的很不好，我们需要深刻反思，我很抱歉。”对此，入会的正弘业主和媒体界认为李向清是一个很有诚意的人。

2014-2015年，正弘在房地产企业中的销售额都排进了前10，但是由于整个2016年，正弘都没有新项目推出，只有北龙湖的正弘瓴亮相，但是并未入市。目前也没有其它储备地块，2016年的销售额排名跌出前10，并且可以看到2017年正弘依然不会乐观。

1997年的郑州，尚无人敢涉足奢侈品行业，尚不满30岁的李向清凭借敏感的商业嗅觉，创立了河南第一家精品时尚机构---正弘国际名店，自此打开正弘商业的第一扇大门。

时隔不久，第一个住宅处女座农业路锦绣正弘国际公寓入市，2000年开盘时3500元/每平，定位"中原第一家精装修概念豪宅"，成为当年楼市一匹黑马，使郑州地产进入了高层时代;2003年，九郡弘别墅以每平10000元的价格开盘，引入中空断桥铝，以国际5S标准建造，树立了当时高端地产的新标杆;2006年，"正弘旗"项目开售，"姜文代言"成为当时年轻人的热门话题;2007年，恰逢正弘成立十年，李向清以超过150万/亩价格拿下“正弘山”地块，因为他觉得郑东新区未来会发展的很快，不在乎每亩地多花几十万。

2009年，思达老板汪远思旗下的蓝堡湾，外债高达20多亿，以当时郑州的房价，就是卖完蓝堡湾所有房源也无法还清债务，况且当时市场还在政府调控之下，但李向清认为郑州房地产市场会升温，便执意拿下蓝堡湾。如今，蓝堡湾二手房价格已在2万-2.4万/每平。2013年-2014年，正弘高新数码港、正弘澜庭叙、正弘中央公园相继入市，其中北区澜庭叙在2016房价上涨行情中，获益最大，价格从9000多元拉升至17000元/每平，并且基本销完。

虽然取得不错销售业绩，但产品路线开始变为刚需，品质和口碑出现明显下降。不过，李向清自我纠偏的能力非常强，及时意识到了这个问题，开始着手调整正弘的发展方向。

2015年，欲摆脱“刚需开发商”的李向清在公司振臂一呼、力排众议，放弃高新区现“恒大翡翠华庭”的所在地块，拿出重金勇夺北龙湖地王，即现在的北龙湖正弘瓴。

►郑州楼市“180㎡以上户型纳入限购范围”的政策，对北龙湖的豪宅市场影响还是比较大的。正弘瓴产品不可否认是很好，之前预期的价格也很贵，但在当前的市场环境中，该限价地项目一旦今年推向市场，要么正弘为保存利润而降低成本，配置减少，自此品质将配不上豪宅的名号;要么，依然全力做豪宅，但会通过捆绑高价车位等形式变相提高售价;要么，房源干脆被内部人员瓜分，市场上客户根本买不到……具体会如何，我们一起来看。

►当下郑州百货业并不景气，正弘城20万平米带写字楼和豪华商住公寓，对正弘的运营能力是一个不小的挑战。

►高新区正弘数码港、港区正弘中央公园都有大量商业地产需要销售和运营，对正弘而言又是一个挑战。

►李向清是一个对地产不够专业的人，手下无人才，正弘置业总裁刘强2016年也离职了，人才的吸取又是一个难题。

结语

“大江东去，浪淘尽，千古风流人物。……江山如画，一时多少豪杰……遥想公瑾当年，雄姿英发，羽扇纶巾。谈笑间，樯橹灰飞烟灭。”这是苏东坡的词《念奴娇·赤壁怀古》，一如瞬息万变的郑州地产市场，崛起与淹没、巅峰与笑傲，或许都只在一念之间。

随着一线房企的大举进入，郑州本土开发商肯定有一部分或消亡、或被吞并。尤其是进入2016年-2017年以来，当融创、金科、阳光城多点齐发，鲁能、雅居乐、恒大进驻北龙湖，当K2、金茂、旭辉挺进郑州，或抢地或合作，都表明这一预言都慢慢开始变成现实。

但是，建业、永威、康桥、正商、思念、正弘、美景……等本土房企都是历经二十多年的发展，大浪淘沙后留下的中流砥柱。在2017处于大变局下的郑州地产，与外来房企大鳄们的正面较量，就看他们的了。