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在中国，不懂政治，不要来谈房地产。 在郑州，不懂区域，不要来谈房地产。 郑州限购连升N级，不管你是投资、改善，还是刚需，一刀下去，切中要害之后市场鸦雀无声，在体制大手面前，你我服从安排。 但可是，可但是，你市区限购，人和钱汹涌澎湃地涌进了环郑郊区，你环郑郊区限购，人和钱又雄赳赳气昂昂地涌进了平原新区、上街、开封西区。 那接下来开封房子是否还可以买?火热的平原新区到底该不该买?上街近期也躁动，有无必要出手?其火爆的背后，给我们带来怎样的警示? 眼看一波儿又一波儿的人，不是成为炮灰，就是走在成为炮灰的路上，我不能平静了。 ►郑州限购后，平原新区升温明显，访客增加 平原新区距离郑州市区20公里，凭借新乡户口不限贷不限购、距离郑州近、凤湖水系的提前修好、豫A牌照小型客车行驶郑新黄河大桥不收费，突然被关注起来，购房群里也频繁被人提起。 以绿地泰晤士新城为例，5月3日郑州调控加码之后，客户到访量明显增加，尤其是周末，以前每天顶多也就20组客户，现在每天70组客户，就算是工作日期间，也由之前的每天5组客户，涨到如今10-20组客户，其中郑州的购房客户占比80%，其余的是来自焦作、新乡等周边地市的客户。 还有环绕凤湖的碧桂园·凤凰湾，营销中心门前及道路两边已被豫A牌照的轿车挤满，营销中心内外都是人——自从5月3日之后，这个楼盘的访客量较之前增加了30%，其中约有85%的购房目的是自住兼投资，刚需客户只占少量，他们关心的是居住环境、碧桂园的精装修，目前凤凰湾项目高层价格为7500元-8000元/每平，洋房均价为8000元-11000元/每平。 ►上街片区访客量比去年同一个时期，翻了一番 5.3限购升级之后，上街区也成为非限购区的新亮点，目前在售的楼盘包括亚星江南小镇、和昌都汇广场、嘉韵公园里等。 亚星江南小镇目前的访客量相比去年同一时期，翻了一番，目前高层均价在7000元/每平左右，洋房在8500元/每平左右，院墅过万。 而位于上街区永安路街道商圈的嘉韵公园里项目，之前一期洋房开盘售价都是在每平七千左右，马上要加推的二期单价在5月3日之后上涨了1000元左右，洋房一楼复式单价过万。 ►开封西区热得发烫，楼盘价格普遍突破9000元/每平 如果你开车从东区CBD的大玉米出发，沿郑开大道一路向东，由于与郑开大道相交的机西高速处施工，郑开大道在机西高速处封路，于是从郑开大道绕道郑汴物流通道，全程49.7公里，用时1小时16分。 就是这块区域，随着4月30日恒大未来城首期两千多套房源的当天售罄，以及郑州限购再次加码，使得开封西区也顺势进入人们的眼中。 目前开封西，特别是郑开大道沿线，虽然大大小小的楼盘几乎都无房可售，但预计推出的新批次房源其估价，与限购升级前4月份的均价相比，都有不小的涨幅，预估价都在9000元/每平以上! 于是，这些问题让我很无奈—— 当我被问到： 恒大御景湾8000元/每平的高层能不能买? 盈盛龙栖湾均价10000元/每平能不能买? 上街第一城均价5700元/每平能不能买? 以及： 亚新橄榄城能不能买? 尚未开盘的东润银基望京怎么样? 面对这样的问题，我很无奈，我生怕说错了话、帮了倒忙，在限购大势之下，火爆的郑州周边区域中，我们应该如何摆正自己的心态和位置?这些区域的当下及未来究竟如何?我越来越觉得，需要很正式地来思考一下这个话题。 ►傍着郑州大腿的平原新区 5月16日上午，经过358轮的竞拍，新乡市平原新区凤湖边一宗住宅用地以5.40029亿元的总价成交，最终每亩单价515.01万，楼面价4291.71元/㎡。竞得人为来自重庆的中昂地产。 平原新区出了地王，也是很引人关注的，这个受益于郑州限购限贷的区域，目前房产升温明显，未来也许会有限制地价的措施，但很难有限购限贷的政策调控。毕竟平原新区自掏腰包，为郑新黄河大桥上的豫A小轿车免费通行，就是希望郑州的客户来此置业投资。 这不得不说到了平原新区的距离问题。 平原新区位于郑州市黄河北岸，属于新乡，但只是新乡的一小部分，且距离新乡主城区较远，且新乡主城区的楼市库存量仍然很大，所以，新乡主城区不会有太多人来买平原新区。根据目前各个楼盘的访客量中的区域占比，郑州最大。然而，其距离郑州核心主城区也大约30分钟车程，更与郑州隔着一条黄河，交通是最大阻碍。 虽然，目前已经建好的和在建的郑州境内黄河大桥共计10座，但买平原新区的房子要看连接郑州市与平原新区的黄河桥了，黄河桥给两岸交通带来更多的便利，但跨河建桥、修地铁的施工难度，跟平原地带是无法相提并论的。 虽然，开发商都称未来会建设龙凤大道，连接龙湖和凤湖，何时规划还未可知。 另外，有的项目宣传时说不久就通地铁，但不久是多久?规划在哪里?其实就是说不准甚至遥遥无期的事情，现在被当成了宣传说辞。而网传的地铁过河发展更是毫无落地的可能，如果地铁不能与高铁共线，那么下穿黄河或再修黄河大桥需要多大的成本? 所以，交通通达性很差，郑新轻轨也没有动态，远期北龙湖至凤湖规划的“龙凤大道”遥遥无期，这里不适合上班族，不适合刚需，买个车不说，每天还要赶点上下班，如果你说，“你妹的，我就愿意这样跑来跑去。”那我也没办法。 但即使买了平原新区的房子，同样也会产生一系列的问题。 平原新区的主要宣传点就是“郑新融合”，也提到省农科院、省计量院等单位的入驻，以及很多传言说平原新区将会划归入郑州行政管辖，可目前什么时候划归郑州仍然没有具体时间表，所以按照房产的落户原则，你在平原新区买房，那就是新乡户口。孩子上学、医保社保之类的就要想好了;如果你在郑州上班，社保公积金等是在郑州缴纳的，对于能否使用公积金贷款(异地贷款)等也是个问题。 再者，平原新区从2003年提出口号、2010年正式建设，直到今天，生活配套建设速度相当慢。目前也只有凤湖公园、区管委会、公办滨湖小学&幼儿园、华兰生物、平原外国语学校投入了使用，而规划中的其他居住配套工程，如河南省人民医院平原医院、新医三全医院，体育场，奥特莱斯，王府井平原小镇等等全部停留在纸上。 即便现在已经有超10家房企在平原新区有楼盘，现在区域的人气仍然相当冷清，加上整个片区内低密项目较多，即便大量交房了，也很难达到繁华状态。 更为矛盾的是，开发商在卖房时总是喜欢抛出凤湖、医院、公园概念，打造宜居养老的形象，但却对平原新区签约大量的物流、生物医药产业园只字不提。 好，即便考虑到未来父母甚至自己养老，那我为什么不考虑北区的思念果岭山水和清华忆江南?我为什么不考虑洞林湖的新田城和恒大山水城?我为什么不考虑绿博的名门紫园?我得跨越黄河来这里养老? 说到平原新区的房产投资，我只想讲一个事例：一个朋友2013年在平原新区买了一套房子。2015年房子交房了，但平原新区不具备居住条件，所以现在只能在市区租房住，而平原新区的那套房子，现在既无法出租也无法销售。 新区的建设历来需要很长时间，也需要更多的政策支持，来此置业还是要多些考虑。平原新区不是不可以买，如果你是新乡或原阳人，尽管买，没错，但如果你是郑州人，在郑州工作，那就要谨慎思考了：刚需、改善、投资，平原新区适合你吗? ►近期上街也火，但依然不建议买 5月3日郑州限购升级之后，上街升温也很明显，楼盘也迎来了涨价，前来购买房产的客户中，郑州占了50%，上街区的本地人低于30%，荥阳和巩义的比重增加，超过20%。 但即便如此，还是没有看好上街的任何理由。 因为，在未来规划中，上街并不占优势。从郑上新区的布局规划中，未来的上街区将和荥阳市连为一体，在荥阳西，上街东，两个区域交界的位置建立新的城市核心组团，共同服务新的郑上新区。在新区的规划中，上街区的位置并不占优，基本在整个新区的最边缘，而上街区本身距离市区就远，成立新区后，优先发展距离市区近的区域是大概率事件，也就是说未来荥阳的发展要好于上街。 同时，上街也无法像石佛、二砂之类的艺术区那样，去发展铝厂艺术区，没有足够好的位置以及居民消费鉴赏能力，显然是不行的。 可能近年来，上街最大的利好便是地铁10号线的到来。从目前公布的信息了解到，该地铁线路起于上街区上街机场，止于郑州市中心城区郑州火车站，计划于今年年底动工。 对于上街楼盘，我认为适合上街本地居民，以及被市区高房价逼得只能去县区置业的刚需，如果非要买，就一定要买品牌楼盘，比如奥伦达部落五云山、民安城市之光、亚星江南小镇、建业联盟新城。 比如民安城市之光，在上街众多大路货色产品中，这个楼盘做的很有现代感，不仅仅是因为咖啡厅般的售楼部，更重要的是门前的精神堡垒与景观示范，纯粹低迷洋房的设计，远离了铝厂，更近了郑州。 但类似于鸿盛新城、嘉韵公园里、上街第一城这样的品质差、负面信息多的楼盘，就别碰了。 对于房产投资，我建议还是避开上街。一个小小上街，居民总量少，结构也简单，大部分人都与铝厂有关，又不像郑州这样有大量的外来人口流入，房屋流动性比较低，出租出售都是问题。 所以，投资慎重吧。 ►虽说一路向东，但开封西还是要谨慎 2017年的河南房地产市场，开封西区注定是一片火热区域。 随着郑州房价大幅上涨，恒大、碧桂园、绿城、新东润等诸多省内外开发商扎堆来到开封，五一期间恒大未来城2000多套房源一个上午抢光;之前郑开碧桂园开盘手机选房，6:1抢房比例，当天一分钟清盘。随着河南省自贸区、开封新区万达广场、喜来登酒店等相继建成，此片区逐渐受众多改善客群追捧。 虽然，2017年5月15日，开封正式打响地市调控第一枪，但这个政策更多的是对房企的约束，而非限制郑州人民前去买房。在郑州限购限贷、自贸区、郑汴一体化之下，开封西区注定继续火爆。 开封整体上分为老城区、东部片区、西部片区、南部片区和北部片区，老城区主要是商业和旅游景点，东部是工业，南部是火车站棚户区，西区是政府主导、郑汴一体化的发展方向，加上自贸区光环，加上品牌房企聚集，房地产市场炙手可热。 在开封西区买房，请选择优质盘，比如恒大未来城、郑开绿地城、郑开碧桂园、建业菊香里、永威梅隆公馆、亚新橄榄城。其中，郑开碧桂园目前无高层房源，在售的联排别墅面积最小300多平，均价13000元/每平;而永威梅隆公馆之前高层的价格在8500元-9000元/每平之间，最后一栋楼的售价预计较高，达9500元-10000元/每平。 但我认为并不适合郑州人来买。 如果你是刚需，买来自住，最为注重的是空间、距离、时间，而开封西与郑州之间，隔着绿博白沙、大孟镇，中间50公里的交通距离，不适合刚需，尤其是没有车的刚需。 我更愿意建议你，踏踏实实上班、老老实实赚钱、稳稳定定地在郑州交社保，有购房资格后在郑州买一套适合自己的房子。 如果你是投资，更不合适。开封西目前价格虚高，并且和郑州中间有大片正在发展的新区，两年后你交房了，白沙绿博大孟镇的房子也起来了，你的房子组给谁，卖给谁?开封西这个地方，谁敢说人气什么时候能够起来?谁心里有底？ 我不才，我不敢，反正我是心里没底。 如果，一个区域让你等5年可以，那么等10年，15年甚至20年呢?人生短短不过数十载，你有几个15年可以等?人生的黄花菜能凉几回? 所以，当下郑州购房请选择安全的新区，比如高新区、惠济区、经开区、白沙、二七运河新区、常西湖新区等都是可以的。 这就是今天我想说的全部。 必须知道，必须冷静，即便郑州限购限贷，也不要盲目去这些非限购区域买房，去投资，因为很多现实问题需要我们面对。而对于我们一个个普通的个体而言，更重要的就是保护自己的资产。 |
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