市场拐点已现! 2017下半年郑州地产开启抢钱大战：25个品牌楼盘独家分析 !

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去年此时，郑州房产市场烈火熊熊，更因后来的郑纺机地王出世，整个楼市彻底冲进牛市，势不可挡。之后，在经历了政府连续出台高密度调控政策，期间更有主城区优质盘稳中有升、环郑郊区房价已疯的现象。最终，直至近期融创象湖壹号与和昌林与城的开盘、恒大悦龙台的一成首付，表明了这个市场拐点已至!

2016年6月-2017年6月，时间刚好完整一年。

今天，郑州限价政策正式露面，要求房价不得高于去年10月周边新房水平，与其说是会降价，不如说是不得上涨。因为这个政策在真正意义上，恰恰也承认了去年10月郑州房价的合理性，一切的一切，只是为了房价稳定。

但是，伴随着银监会限制资本进入楼市，开发商拿钱困难，再加上现在限价政策，不能上涨，只能平稳。所以，与其这样，不如楼盘快速走量、快速回款，由此成为2017郑州下半年楼市的主旋律。

融创、和昌、恒大都这样做了，证明他们的嗅觉很敏感。谁跑的快，谁就能活!资金是王道，利润是其次，这种特殊时期，活下来才是硬道理，只是大家的玩法不同而已。

接下来，这个效应如多米诺骨牌，接下来其他房企极有可能跟进。

当硝烟散去，对于我们普通购房者而言，上车的机会还有很多，各开发商逐鹿郑州，其言行和品质不断被市场验证和拷问，下半年要入市的品牌楼盘各自的特色和价值在哪里?

本文所盘点的楼盘围绕以下三个角度：

A、下半年推出的豪宅

恒大悦龙台因为单价高，再加上是开过盘的楼盘，不可能单价降价，亦不可能要求客户全款支付，所以选择分期付款，目的是为了快速回款。这个道理也适用于北龙湖其他豪宅，虽然现在北龙湖有很多项目引而不发，但是总会有开发商在各种压力下被迫开售，并且是严格按照政府的“超低”限价进行公开销售。

豪宅归根结底的竞争还是产品力的竞争，最终归根于产品与服务。相信下半年，会有豪宅项目不断面市，如果定价相对于限价合理，则对于实力买家而言是不错的选择。毕竟，这里是北龙湖，价值潜力是很好的。

B、拿地多、负债多、高周转、追求现金流的品牌楼盘首开

大盘首开，基本都是确保去化率下的精确定位。绝大多数情况下，首开大盘都是有性价比优势的。

C、2016年首开大盘的二次开盘

不少去年首开的大盘，如万科大都会、鑫苑国际新城、绿都澜湾等楼盘，因去年第一次开盘价格低如今亦被政策控制，其市场红利是实实在在的。如今更有“房价不高于去年10月周边新房水平”的新政出台，更加需要格外关注首开大盘的二次开盘。

本文精选24个品牌楼盘，为您独家分析。

北龙湖是郑州目前最好的区域了，而金茂府在北龙湖也是非常好的核心位置，放眼中国金茂控股集团在地产江湖上也是鼎鼎大名，金茂体系内分为“府、悦、墅”三大产品系列，“府系”为最高产品级别。这是豪宅级别。

作为北龙湖至今楼面价最贵的地王，足以秒杀郑州除北龙湖外的所有区域均价，其方正的84亩地上规划了6排，17栋楼，包括中间5栋叠拼，以及南北两侧各2排的洋房。

而对比北龙湖其他几个均好性的项目，金茂府主打了两个亮点，一个是精装修，一个便是绿色科技住宅，表现在温度、空气、光、水、噪音等方面。我们主要来说下绿色科技的含金量。

首先，针对当下日益恶劣的空气质量，金茂府在空气净化上下了不少功夫。相较于传统新风的上进上出，金茂府是底部风口送出的新风，能在室内人体活动区提供更良好的空气品质，而且可以过滤更细小的颗粒物，湿度也能够保证。同时，地下采用了地源热泵，装有热交换器，可以理解为空调外机，而每层屋顶铺设有毛细管网，可以理解为空调内机，保证屋内24小时20多度的恒温，亦能保证室内空气湿度。

除了净化空气，还有全屋净水，金茂府采用的是经过24小时热水，厨房直饮水，洗衣机软水。此外，还采用了镀银LOW-E玻璃，可以尽可能隔绝紫外线和噪音等等……整体可以看出工艺十分繁复。

荣盛华府为2016年郑州地王之一，是荣盛地产进驻郑州的首开之作，其占地72亩，容积率1.49，20栋房子，涵盖了洋房、叠拼、双拼，10栋洋房，1梯2户，500平的双拼只有8套，其余是叠拼。

荣盛华府拥有整个北龙湖最恢宏大气的大门，宽约42米，高约10米，9横9列81颗门钉，正对九如路上正弘瓴的大门。进入社区后的整体景观，则以北宋人文山水为灵感设计，布局两轴七园七苑，南北轴规划水系，东西轴规划植被。

总体感觉下来，荣盛华府的确有惊艳之处，但是比着永威上和院、正弘瓴好像还缺点什么，更何况后面还有融创和金茂。

雅居乐御宾府，算是雅居乐在郑州的第一个高端产品，北龙湖9号地，荣盛是10号地块，两个项目的地块挨着，临时售楼部也挨着，两者产品不存在竞争，看上去相处的其乐融融。进入售楼部会发现，雅居乐御宾府相比西安雅居乐御宾府售楼部，多了两点创新，一个是全景的区位图，一个是纯铜沙盘。

放眼北龙湖，雅居乐御宾府和已经售罄了的龙湖上第都是纯复式洋房。

区别在于龙湖上第是法式建筑风格，雅居乐为中式风格。龙湖上第只有2栋6层洋房，其余8层，容积率1.69。御宾府6层洋房容积率1.49。从容积率看，御宾府小区居住环境优于龙湖上第。产品也十分纯粹，纯叠墅其实也就相当于6层的复式洋房，且185㎡户型占了大部分，这一点不同于旁边以200多㎡户型为主的荣盛华府。

正弘瓴是正弘置业在北龙湖着力打造的一个重点小区，97亩地，是目前北龙湖限售项目中最大最方正的，容积率为1.69，绿地率35.1%。产品户型全部为原创河南首家全生命周期豪宅产品，6栋联排、13栋洋房、平层产品面积约190-240平，叠墅约220-240平，联排约260-290平，是北龙湖少有的真正意义上的别墅。

正弘置业以奢侈品起家，该项目是正弘在郑州第一次涉足北龙湖，建造最高端的住宅项目。区别于绿城的江南婉约，有异于泰禾的中国院子，如何结合中原特色做到当代中式的更好表达?这是正弘在北龙湖拿地之后一直在思考的问题。

最终，正弘联手奥雅创始人、首席设计师李宝章，其人对中式建筑有了更独到的见解。针对中原中庸、厚重的文化传统，结合“以人为本”的设计理念，最终敲定正弘瓴立志打造中原最具代表性的当代中式景观。

景观体现及配置：1、外墙内园，2、三府六院、静街深巷、联排空间为大宅，3、376米风雨连廊，4、母婴休息区，5、智能储物柜，6、社区WIFI覆盖，7、河南首家引入洛嘉儿童主题乐园，8、宠物乐园，9、晨练广场，10、健身广场，11、7个邻里空间，12、400米夜跑道等;

其中，风雨连廊可以让你即便外面下雨，一样可以外出散步，下雨时，可以借着风雨连廊走进自己的楼栋，避免淋雨，拐角还有母婴休息处。以及，还设立了宠物乐园，避免宠物和散步的业主引发冲突，也避免吓到小孩子。

近两天，恒大悦龙台分期付款的宣传图片在业内热传，引起广泛关注。

该项目占地109亩，由13栋高层、7栋洋房、五星级会所、9班制双语幼儿园组成;项目容积率2.497，楼间距在35-52米不等，规划中无小区内配套商业存在。据了解，恒大“不惜砍掉3000平米商业带，牺牲1亿的商业价值，修建中式意境园林，四大主题景观”。

作为首个豪宅项目，郑州恒大甩掉标准化的刚需印记，采用了新中式风格。

高层住宅外立面通体干挂大理石，虽然其成本比真石漆每平方提高1000多元，但是可保证长期不变色，洋房则采用干挂石材结合红色陶板，同样可以保证长期不变色，保持其原有的质地。

大门，采用大气中式平门，并辅以两颗名贵的百年女贞古树，一改传统拱门的俗气设计。生态湖以天然泰山石结合叠瀑，并辅以亲水栈道；其内部装修摈弃恒大以往精装的红门、豪华水晶灯的土豪风，品味的提升，更适合身价较厚的成功人士。

目前，恒大悦龙台开展年中冲刺优惠，分期付款，首期15%，建面约139㎡-201㎡实景样板大宅可以关注下。

亚新紫藤公馆，由亚新集团联合郑州市建设投资集团有限公司打造，是亚新继茉莉公馆又一产品。项目总占地面积63.51亩，总建筑面积约15.3万㎡。紫藤公馆力邀上海柏涛进行建筑设计、山水比德打造多重园林景观、台湾设计大师唐忠汉亲临中原研发户型及精装设计。

紫藤公馆项目容积率2.49，建筑密度17%，建筑高度小于60米，绿地率大于30%，有以下七大亮点：

A、全19层品质精装平层，各层建筑层高 3.1m，户型涵盖，141㎡三房，165㎡四房、186㎡四房，215㎡五房;

C、中央空调、新风除霾系统、地暖、智能家居、直饮水、热水循环系统等十大科技配套;

D、精装大堂入户(地下车库精装入户大堂、酒店式精装社区入户大堂、高层精装入户大堂);

E、私家会所2000平，配备泳池、健身房、餐厅、私家影院、高尔夫体验、红酒雪茄吧;

2017年，可以说是亚新集团的发力年，该项目亚新力邀台湾设计大师唐忠汉，亲自操刀设计，在客户上做了前所未有的大胆尝试与突破。从该项目起步面积141平可以看出，这是郑东白沙有史以来最豪楼盘，土豪值得值得拥有。

绿地城、绿地滨湖国际城、绿地公园城都是绿地集团在郑州南部开发的千亩大盘，分别在郑密路入城口、大学路入城口和新郑快速路入城口。绿地城自2016年入市以来，目前已经发展到四期地块，处在四期交一万排号认筹平销阶段。

绿地城占地一千多亩，开发地块分散，分12期建设，9期住宅、3期商业，7块教育用地，规划9所幼儿园、4所小学和3所中学，滨河实验小学今年下半年招生，目前已经与丹尼斯签约，落地4200㎡丹尼斯超市。

去年绿地集团凭借精装修优势，以78-138㎡户型1600元/㎡装修标准，自2016年6月份开盘以来，都达到现场清盘。

目前一期已经售罄，二期剩余部分楼栋14层、18层少量房源，三期主力户型135㎡四房还有部分楼层，三期位于售楼部正后方，规划四栋楼20层商品住宅和一栋公租房，三期推出的135平米户型，属于独有的，户型不属于传统的方方正正、动静分离的布局，1T1，偏改善，目前剩余不到20套，成交价在13100-13200元/㎡。

四期占地20多亩，同样规划四栋楼，是27层高层，位置没有三期的好，地块倾斜，其中5号楼偏东南方向，但因开盘不久，78-130㎡，可选的楼层和户型多。中间2号楼和3号楼，位于小区中央，2T2，西户为138㎡四房，东户为120㎡三房，户型设计方正，且赠送面积多。

康桥地产如今在郑州本土阵营中，属于稳健中的扩张，四面开花，后续储备地块有保障。2017年主力项目有经开滨河国际新城的康桥悦蓉园、南龙湖康桥那云溪、绿博片区康桥香溪郡、航空港康桥林语镇和二七新区康桥康城。

康桥康城项目从去年年底到现在，一期1号院已经全部售罄，目前二期9号院处于前期咨询，9号院规划5栋高层，挨着嵩山路，位于亚星锦绣山河南侧，后期精装修交付，户型面积89㎡、119㎡和129㎡，预计6月份开始“0”元入会，预计7月份之后开盘销售。

9号院地块是今年1月4日康桥旗下郑州九如置业超3亿总价拍得的郑政出【2016】163号，位于二七区南桂路南、地泰路东，折合39.5亩。出让年限70年，最大容积率3，建筑密度小于25%，绿化率大于35%，建筑高度小于80米。楼面价4099元/平方米，价格不算低。

9号院户型89-119-129平，均是南北通透，九号院预计成品房交付，小区规划是康桥最擅长的小而美的社区，楼栋一共5栋，无安置房，无保障房，交通方便，周边商业氛围浓厚。

同片区装修交付的还有招商天地华府二期8栋楼、万科大都会三期，如今天地华府的精装修房源成交价在13100-13600元/㎡，万科大都会三期开盘也在1.35万/平方左右，对于偏向成品房的购房者，可比较下万科、招商、康桥三者，做最终选择。

四季城是锦艺集团在惠济区的千亩大盘，总占地面积约2300亩，总建面约290万㎡，预计开发19个地块，其中14个住宅地块，3个商业地块，1个教育地块，1个医疗地块。

锦艺四季城正处于B地块【枫丹府】组团咨询中，，该地块总建面约16万㎡，包含花园洋房、电梯洋房和瞰景高层，其中5栋6层洋房、2栋11层电梯洋房，5栋32层高层，产品面积76~142㎡两房~四房，户型面积段较为丰富，能满足不同客户需要，在布局上采用洋房在前、高层在后，整体呈现南低北高，最大限度满足日照需求。

B地块容积率2.49，远低于市场其它竞品，能够最大程度提升项目的居住舒适度。

该项目拟规划有9所幼儿园、4所小学，1所中学，其中惠济区锦艺实验小学正在建设，郑州外国语中学也已规划。

当然，教育+商业是锦艺的标配，四季城也不例外，项目规划有40万㎡商业，商业体量远超惠济万达，拟规划为风情体验商业街区。另外，项目距离地铁3号线延长线滨河路站较近，也算是家门口的地铁站，并一站直达地铁2号延长线、4号线，同时紧邻京广快速路、附近有连霍高速惠济站，能够快速直达全城，交通方面还是比较便利的。

目前，锦艺四季城建筑面积约76~142㎡两房至四房，预计7月底开盘，预计推售房源约800套。

融创瀚海大河宸院首期住宅用地面积90.6亩，绿地率35.8%，容积率1.6，洋房户型一梯两户，小高层户型两梯两户，绝对主力户型为143平方洋房，得房率为84%左右，约3.1层高，大面宽设置，整体地块纯粹干净宜居，无粉尘、噪音及高架污染，项目整体规划有10所幼儿园，4所小学，4所中学，一所九年一贯制的学校。

项目紧邻大运河，东风渠生态资源好;附近有3号线地铁线路，交通比较方便。产品特色方面，规划了电梯洋房、花园洋房，并全部采用装修交付，配置中央空调及新风系统，采用全运村装修标准，全部一梯两户设计。花园洋房外立面为全石材立面，电梯洋房外立面为石材加真石漆。

目前，融创瀚海大河宸院一批、二批房源均已售罄，三批河景房即将加推。

建业富力尚悦居一期地块由科达路分成两块，南侧是商业北侧是首推的住宅，住宅东侧是中州大道，距离地铁2号线延长线科达路站比较近。

该楼盘共计10栋住宅，15-16层高，精装修，户型有77平两房、97平三房和115平三房、134平四房，其中主打97和118平三房，设计比较全面，两房、小三房、三房、四房都有，适合不同人群。

亮点中在产品的精装修上，标准相比于周边其他项目较高，报价1500元-1600元/平米的装修标准;建材配置方面，拥有门口定制玄关柜，厨房橱柜、卫生间洗漱柜、镜柜，新风系统、全屋壁纸、断桥铝合金+三层双中空玻璃窗、安防智能化，尤其是卫生间安装淋浴屏、浴霸，坐便旁配备不锈钢厕纸架、防溅插座，这一点是其他精装修产品所很少具备的。

建业富力尚悦居是继五龙新城以后，由建业集团、富力地产和易居中国联合打造的一个大型居住社区。该项目规划808公顷，12000多亩地，超大的体量，但起步的1期住宅只有67亩，贾鲁河北，唯一一块在中州大道以西的地，夹在正弘澜庭叙和中州大道之间，叫尚悦居。

项目一问世，便吸引了很多眼球，属于郑州连霍高速以北区域，距离市中心还有一段距离，四周道路也都是新规划的道路，旁边就是卖的很火的正弘澜庭叙;

但说句实话，尚悦居看过之后感觉并什么特别令人心动的地方，但相比五龙新城这个刚需中的战斗机，尚悦居无论从位置还是产品品质都有明显提升，低容积率、偏改善、小高层、精装修。

不过，尚悦居配套很鸡肋，规划的商业在1期北，但不确定的东西太多太多，到惠济万达自驾也得十几分钟的车程，1期也没有规划中小学。

综上，如果你想在大北区，特别是靠东的位置，买户型面积不大的精装房，看中市区的通达性，又在意一些品质，不要求学校的话，可以重点关注建业富力尚悦居。

根据目前的拿证速度，建业富力尚悦居开盘基本上要到8月份了。

2016年，金水区郑纺机土地拍卖，可以说是压倒看空房价的最后一根稻草，惊世一拍，空头也好，怀疑派也罢，全部杀入楼市，几乎是一夜之间，郑州市场已是无房可卖。时过境迁，如今走进郑纺机，勾起了人们对老郑州那一代人的工业骄傲。

最近去万科美景世玠示范区观察了一圈，不得不佩服，万科仍然是地产商中最具人文情怀和理想主义的，不似恒大般土豪，碧桂园般快餐，融创般狼性。当然了，示范区只是示范区，并不能代表楼盘本身。

一般开发商对于示范区都会倾尽全力打造，有利于提升楼盘形象，所以大家看看就好，还是要关注楼盘本身。

万科美景世玠规划有13栋住宅和一处幼儿园;由3栋34层高层和10栋4—11层的洋房组成，整个项目一共设置有三个出入口，一个人车主入口位于项目南侧的洋子路,15#楼与幼儿园之间，一个人车次入口位于北侧1/2#楼之间的油脂北路上，以及西侧5、10#楼之间的消防出入口，整个小区采用人车分流的方式进行管理，所有机动车全部入库，保障生活安全，项目总计规划机动车位1644个，车位比例达到1;1.5(最终以规划批复数据为准)。

整体的建筑立面呈现出较为亮丽的米黄色，采用的是石材加真石漆。

在整个小区的建筑排布上，采用了北高南低、横向错位的排布方式。最北侧为高层住宅区，视野开阔，前无遮挡;高层前面是洋房住宅区，保证了每栋建筑东西向也无遮挡，东西南北视野宽广。此外，在景观规划设计上，万科美景世玠本保留了两条近70年树龄的法桐大道和两栋近70年历史的苏式洋楼。

项目代建市政公园，公园搭配有水景、绿地、休闲走廊，并与东侧的这条法桐大道相连，穿过公园向南，在项目东南的位置，是所规划的幼儿园，这所幼儿园为12班制幼儿园，占地面积约6480㎡;其次，小区内部的三个独立的高端会所：红酒咖啡会所、私人宴会会所和恒温泳池健身会所。

另外，整个小区的内部是没有底商的，营造出纯粹的居住环境。

国控摘得的杨槐村改造地块已与碧桂园牵手，案名为“碧桂园天誉”，首批地块占地约98亩，容积率2.5，限高80米，所属区域为杨金区域，江湖上新提法郑东新区北部区域，杨金片区离北龙湖确实很近，如果其规划的主干道建成后，将从交通上拉近与这个土豪亲戚的距离。总之，地段还可以。

碧桂园·国控天誉一期90多亩，规划了部分洋房，部分小高层。小高层两梯四户，最小的才70多平，洋房则都是4房。

7月初西三环边上的阳光城丽兹公馆预计开盘，如果能如期开盘，价位具有参考价值。

阳光城丽兹公馆占地面积8.38万㎡，建筑面积60万㎡，容积率5.85，绿化率30%，总套数3340，采用精装修。

项目坐拥三环成熟地段，生活配套是非常齐全的，如中原万达广场、西元国际广场、大商新玛特、王府井、沃尔玛、世纪华联多家商超，如紧邻南水北调生态文化公园，项目北侧有市政公园，周边有西流湖公园、碧沙岗公园;如市中心医院(桐柏路协作路)，华山医院(陇海路华山路)，郑州市第3人民医院(陇海路伏牛路之间)，郑州市中医院(文化宫路)，儿童医院西区医院(棉纺西路秦岭路)，河南协和医院(伊河路)，二砂医院(前进路)。

以及，项目周边教育资源丰富、华山路小学、伏牛路小学、郑州一中、外国语中学、中原区第一中学、郑州七十中等多所名校。

回归产品本身，项目的容积率无疑是较的高，地块狭窄分散，首期地块只有32亩。丽兹公馆定位是阳光城里较高端的产品线，开发商为了打造品质楼盘，也是费尽心思。

比如，项目一方面引入2000元以上的精装标准，包括百变玄关，收纳柜，人性化插座布线，品牌橱柜电器，品牌卫浴，品牌生态木地板，应该是介于建业富力五龙新城和亚新美好城邦之间;

同时，项目引入全屋科技配置系统，包括4合1品牌智能门锁入户，人脸识别、电梯刷卡、可视对讲、车牌识别、直饮水超滤膜过滤即开即饮、标配新风除霾系统、家电、灯光、窗帘及场景一键控制智能家居等创新配置，和康桥朗城早期的宣传有异曲同工之妙。

除此以外，值得一提的是它的户型排布，丽兹公馆每个单元同为2T5，但89㎡小三房并没有采用万科、五建、钱隆城那种凸字型大进深的形式，面宽比较宽，主卧和客厅的阳台赠送率很高，采光会很好，次卧虽然面对天井，但外立面平整，天井并不深，采光也还行，最重要的是卫生间和主卧可以形成空气对流，南北通透。

综合而言，南龙湖阳光城丽景湾大卖，首开价位相对合理。因而丽兹公馆首开，刚需可以关注。

金地铂悦项目总占地约60亩，总建筑面积18.9万方，容积率3.49。住宅产品含小高层，高层，小高层产品层高9-13层，是稀缺的一梯两户产品。住宅户型涵盖约83-146㎡的两房、三房及四房。

第一是开发商金地的牌子，属于国家一级资质单位，连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”，比较注重工程质量，基本不会出现延期交房或其他重大质量问题，从产品到物业有一套完整的成熟体系;第二就是区位，二环航海路沿线老城区成熟生活配套，还是地铁盘，离地铁五号线弓庄站只有约300米。

从外形来看呈小三角形，受地块的限制，楼体也不是正南正北朝向，偏西南朝向，在采光度和小区的舒适度上会有一定的影响。项目规划有两梯四户、五户、六户的高层和一梯两户的小高层。

高层产品有85㎡的两房、95㎡左右的小三房、120㎡左右的三房，小高层产品有130㎡的三房和146㎡的四房。高层适合刚需，小高层适合改善。项目定位属于刚需+改善盘，主推85㎡、95㎡、130㎡，两房和三房占多数。

该项目2017年5月12日首次开盘，推出3#、6#、7#、8#共计654套房源，当晚9点微信数据显示去化617套，去化率94%。接下来，项目预计推出2#和5#楼房源。

6月25日，永威城推出高层3#合计272套房源，去化240套，去化率88%。

永威城所在的管南地缘优势，决定了它到郑东核心区和传统市中心的便捷性。

如果管南能在后续引入名校，再加上商业成形，管南的短板将明显消失。据了解，目前管南的品牌大盘们纷纷引进的有学校和商业。具体到永威城，永威的品质和口碑无须多言。该项目三期主力户型和面积已经明显变大，主力面积集中在115到138平方，这是未来发展的趋势。

综合而言，该项目值得关注。三环附近的位置、永威的品牌品质，与管南其他项目比较而言，其性价比还是有优势的。

随着该片区正商中州城、绿都澜湾、绿都紫荆华庭的建设和陆续交房，周边配套会逐步完善，永威城东临十八里河，南临南水北调运河，拥有双河四公园;临近中州大道、新郑快速路，南三环与南四环之间，交通便捷。

绿地公园城隶属于管城区的新区—商都新区，总占地面积约1800亩，总建筑面积约400万㎡，容积率1.99-2.49，一期首开的地块南邻十七里河，首推东西两个地块，共计26栋，其中18栋78-144㎡的20层精装修高层、7栋129-183㎡的花园洋房。

除了住宅以外，绿地公园城还涵盖写字楼、商业购物中心、商业街、酒店、公寓等业态，建成后将形成以居住、商业、办公、教育、娱乐等为主的城市综合体。

其中商务商业规划逾50万㎡，郑新路沿线规划约16万㎡商务写字楼，规划三个地块体量约35万㎡的集中商业，欲打造区域商业中心。

绿地公园城属于典型的城南近郊千亩精装大盘，纯新大盘首期，价格有优势。

碧桂园西湖位于瑞达路上的售楼部即将对外开放，目前属于郑州四环以内最大的住宅项目，广告打着西流湖7.7平方公里，总占地6000余亩，地块跨常西湖新区和高新区。常西湖新区位于西三环以西、西四环以东，北到化工路高新区、难道常庄水库二七区。项目分化工路以北地块、化工路以南地块和西三环东侧临近电厂路一小地块。

整个项目环湖按照新加坡湾区的标准规划，包含社区养老院、公共停车场、国际学校、体验式滨湖商业，同时涵括石佛艺术村，郑州美术馆，旨在打造一座集人文、艺术、商业结合的湾区。

一期地块2600多亩，分6个地块开发，整体位于西三环与农业路，雕塑公园对面，预计开盘在11月中旬，装修交付，产品有高层和洋房。

高层采用分离式核心筒，户型方正，2T4，中间朝南户86㎡三房两厅一卫，厨房采用的是U形，阳台与客厅在南向;边户120㎡三房两厅两卫得到市场接受，需要时间，客厅是东西方向，阳台设计在东西侧，主卧和次卧朝南。

洋房2T2，144㎡户型四房两厅两卫，专属电梯厅赠送，开间与进深比例1.08，主卧、次卧和客厅全朝南。

大平层197㎡四房两厅三卫，客厅开间5.1米，南北双阳台，但北阳台位于厨房北侧，面积小，主卧的飘窗、卧室、衣帽间、卫生间自南向北依次排开，敞亮、采光面大。

如今，河南省住建厅联合河南省国土资源厅发布的文件，通知郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。此通知一出，碧桂园西湖大家更关心的是它的价格。

2016年10月份，同片区西三环与西四环之间华瑞紫韵城加推的福园5#，均价12700元/㎡;和黄熙花园开盘1#、2#、3#、4#，均价13000元/㎡。去年10月份周边项目均价在一万三左右，碧桂园西湖因为是精装修，目前这个价位还不好判断。

金科城作为来郑州的首秀，去年成为高新区的明星盘，开盘均价不到一万元，虽然项目是高新区瓦屋里城改项目，但本着“拆迁一个城中村，不能再建一个城中村”的初衷，从区位、交通、商业、教育、户型设计、物业等各方面都还不错，并无什么硬伤。

该项目总占地386亩，总建面108万方，分四个地块开发，首推地块192亩，规划13栋高层和12栋洋房，容积率3.49，中间一条小路把地块分为南北两个苑，北苑(毛坯)去年一经推出就售罄。

户型设计是金科的强项，采用的分离式核心筒技术，二期最小面积87㎡的三开间南向小三房，103-107㎡三房、115-122平米三房和洋房面积为143㎡。此外还有地暖、新风系统、指纹密码锁……项目学区浓厚，属于郑州中学学位房，周围学校也较多，有郑州中学、郑大附小、外国语，以及郑大、河工大等学校。

高新区虽然大多数郑州人不感冒，笔者还是相对看好的。因为高新区真正集中了郑州最优质的高校资源，看看北大学城和龙子湖高校园区，那里绝大多数的学校是什么级数?高新区交通的割裂性，相信会伴随着道路好地铁的完善，而变得通达。

综合而言，全国知名房企金科地产郑州首秀项目，居高新区核心地段，区域相对成熟，郑州中学学位房，开发商自己的物业。有高层和洋房两种产品，不过高低配确实让人有点难以释怀，二期精装，规划有88-126平米房源，处于前期咨询阶段。

随着荣盛发展和祝福地产合作开发荣盛·祝福花语水岸，又一线开发商进入高新区。

该楼盘位于高新区药厂街与西四环交会处西北，和理想名家隔着四环东西相望，占地183亩，建面58万方，容积率3.5，指标位置都和万科城接近，5规划12栋高层，合计3713户。

荣盛祝福花语水岸的户型只有4个面积段，非常简洁，户型结构和华瑞紫韵称、汇泉西城、永威西郡的很像。

客厅主卧朝南，带阳台和飘窗，中规中矩;比如，89㎡2+1房两厅一卫：分中间户和边户两种，边户是南北通透，格局和70的类似，中间户是经典的三开间朝南小三房，客厅阳台，双卧飘窗，荣盛的超越之处在于卫生间做的很大气，干区纵深较长，预留了洗衣机的位置，同时淋浴区和马桶区分隔开，洗澡和上厕所互不影响，这点挺人性化。

分中间户和边户两种，中间户是绝对的明星户型，结构方正，主卧大飘窗、衣帽间、进门把走廊的面积利用上，整体面积估计能达到20个平方，而且自身就可以南北通透。

只有一种边户，和110的中间户和类似，但厨房位置优化了下，和客厅形成了中轴对称，做到了南北通透。

为什么叫水岸花语?因为社区内部规划了约20亩蝴蝶主题公园，外部规划中的须水河景观带，整体环境较好。花语水岸装修房入市，项目位于西四环药厂街交叉口，距离主干道农业西路较近。

从荣盛布局高新区来看，河北地产一哥的眼光确有独到之处!“荣盛祝福花语水岸”项目，有郑州八中与省实验小学分校的双双加持，而名校能让住宅溢价20%。

荣盛祝福花语水岸大品牌，交通便利、配套齐全、精装修交付、重点名校，值得期待!

碧桂园天悦占地80亩，地块呈扇形，容积率3.5，总建面约18万方，规划6栋高层与6栋洋房，采用北高南低的U型建筑排布。总户数1369户，此外还配有社区商业及幼儿园。高层主力户型95-142㎡，1172套，洋房主力户型155㎡-182㎡，197套，可以看出洋房做的尺度很大很纯粹，高层则从小到达面积段丰富。

碧桂园·天悦内部景观区将打造多重立体皇家园林，绿道、草地、花床，汇集多种名贵绿植，园林小品。

此外，碧桂园·天悦产品线涵盖高层和多层等，产品形态较为丰富，可以满足不同客户需求。

配套方面，享受幼儿园、小学和中学等丰富的教育配套资源。譬如，经开实验小学、经开外国语小学等，郑州一中经开区分校，是郑州一中在经开区的初中部，老师全部来自郑州一中老校区。以及郑州市十一中(河南省首批省级示范性高中，学校始建于1953年，最近二十年来学校升学人数连年攀升，目前郑州十一中升入大学绝对人数和高考升学率均居郑州市最前列)。

医疗方面，该楼盘沿经开第一大街项目以北(800米距离)紧邻郑州市第七人民医院，是一所三级甲等医院，始建于1986年，其前身为郑州市心血管病研究所。项目周边还有中医骨伤病医院、惠安手外科医院毗邻左右。

前阵子刚交房的海马公馆得到业主好评，海马青风公园自然也引起人们的期待。

青风公园是海马集团实施绿色战略转型的首个项目，一共分两期开发，首期项目约76亩，二期地块在一期南侧，约108亩，目前销售的是首期地块青风公园一期。总建面约16.2万方，共计规划14栋楼，6栋高层(10-15号楼)，8栋多层洋房(2-9号楼)，首批推出高层部分，7-8月份预计推出14号楼，共计房源约132套。

虽然，滨河国际新城目前正处于发展阶段，暂时周边配套还不齐全，有点荒凉，不过发展前景是有的。海马作为地产界的一匹黑马，在郑州也是口碑不错，本次海马青风公园在产品打造上也颇具亮点：

►除霾净化：青风公园首期地块聚焦除霾住宅，采用绿色除霾科技，通过全室气密性设计、全室置换新风设计、室内微正压及压力平衡设计、能量回收及高效过滤等手段，使室内空气保持洁净清新;同时，从绿色设计-绿色采购到后期施工检测，全过程控制甲醛;

►四个一：在售房之初，项目为业主生活配备了一个书咖、一个儿童乐园、一个业主食堂和一个生活超市，目前这“四个一”工程已陆续开放;

►精细化施工：青风公园在建筑上追求设计、建筑与施工的协调，如施工对缝，从广场到水系到幕墙的砖缝都是一一对照、相互呼应;另外采用反应式防水技术，以及很多施工细节，如不锈钢盲道钉、欧松板板材等，项目在施工上还是十分精细的。

正弘·中央公园由河南正弘置业有限公司投资开发，建设航空港区首个公园城市综合体项目，项目总占地1600亩，总投资额近百亿，规划设计共14个地块围绕360亩中央公园为核心环5万方大湖而建，打造中部集文化、娱乐、居住、商业、办公、酒店为一体的大型城市中心，项目主要分为商业区及住宅区两大区域，各有特色。

该项目占据港区北部最核心位置，紧邻地铁2号线康平湖站和兰河公园站，占距交通利好;围湖而建，360亩中央公园，湖泊已蓄水。紧靠方南水北调运河。此外，正弘中央公园自带大体量商业，是港区所稀缺的。

如今，正弘·中央公园一期已交房，在售二期为85-143㎡高层，127-142㎡洋房。

万科美景魅力之城总占地面积约500亩，规划总建筑面积82万㎡，小区容积率为3.00，绿化率为38%。品牌、物业、精装修是万科的优势，项目暂无住宅房源在售，目前五期处于前期咨询中。我个人预估，价格会在在11000元/平。

项目位于距离地铁2号延长线康平湖站仅约300米。总占地约500亩，总规划面积约82万方，共分为7块地开发。一期产品为76-128㎡两房、三房，满足不同家庭的生活所需。二期、三期产品为88-115㎡三房，产品功能最大化。自2014年10月开盘以来，一期、二期、三期、四期均取得热销。

A、项目在港区最成熟的区域，附近云集了永威，正弘，豫发等盘，医院教育等资源也较丰富，离地铁二号线康平湖站较近;

C、我很看重万科后期的物业服务，万科定位城市配套服务商，“万科物业、保值增值”已经成为各地业主的共识。尤其在新开发区域，物业的重要性更为明显，一定程度上弥补了新区配套上的不够成熟。

D、万科是成品房，对于懒得装修的人来说是好事，也免去了入住后漫长的各家各户装修带来的不舒适体验和感觉。

雅居乐地产品牌在全国也属于强势企业，其特色卖点在于改善性及休闲度假设计，目前在郑州已经布局了三个项目——白沙组团的雅居乐国际花园已售罄，绿博组团的雅居乐春森湖畔待售，北龙湖的雅居乐御宾府待售。

雅居乐春森湖畔总占地117亩，东西两个园，高层、小高层和洋房，共1490户，东园56亩，西园61亩，地块方正，容积率2.49。地块及房源布局如下：

东地块北至富贵三路，南至富贵四路，东至文通路，西至牡丹二街，总建面12万方，规划8栋住宅和少量商业，包括5栋11层的小高层、3栋26层高层;

西地块北至富贵三路，南至富贵四路，东至牡丹二街，西至屏华路，总建面13万方，规划9栋住宅和一个幼儿园，包括2栋6层洋房、2栋11层小高层、2栋16层高层、3栋26层高层。产品面积96-150㎡，主力户型96㎡朝南户小三房、116㎡和128㎡大三房、137㎡和150㎡大四房。

从绿博片区楼盘的户型来看，郑东碧桂园的尺度最大，对区域最有信心，底气也最足，260㎡的大户型占比约25%，亚新美好艺境则算是中规中矩，而雅居乐则算是小家碧玉，户型设计的很秀气，准备打一个总价差。

亚新美好艺境总占地约93亩，总建筑面积15万方，容积率2.48，绿地率39.02%，规划建筑有17栋共计1133户，产品有6栋洋房、3栋小高层、8栋高层。

作为亚新绿博双子星之一，亚新美好艺境在容积率、成品房、规划、户型、宜居性方面都有亮点——

从所有产品的分布来看，在整个地块上，最南面的是洋房产品，建筑面积都是以150-169平的大户型为主，一楼为复式(150和169平)，带有独立庭院入户。层高3.1米，标准层为1梯两户， 6.9米超宽尺度观景客厅;预留中央空调机位;

西面是11层小高层产品，户型为141平左右的四室两厅两卫，一梯两户，户型设计合理，大面宽，短进深，三开间朝南，通风采光良好，主卧配备衣帽间;

北边是高层，建筑面积以99-165平的舒适户型为主，采用分离式核心筒设计，户户南北通透;层高2米95，空间感强;所有户型均为三开间朝南，注重采光通风;户型方正，设计合理，空间利用率也高。

据了解，亚新美好艺境的小高层和高层均是精装修交房标准。而该项目另一卖点则是亚新美好艺境纯地铁盘，紧邻地铁8号线绿博园站点，后期升值空间更大!

亚新美好香颂项目，是亚新集团和新高地控股有限公司联合打造，亚新作品有亚新茉莉公馆等，是本地房产新秀。新高地为国企，这两家公司都属于靠谱级别。

该项目总占地面积107亩，有11栋小高层、7栋洋房，高层为成品房，省去装修之苦，容积率接近2，最高15层，从规划看，比较舒适宜居。在地段上，位于白沙、绿博组团相接处，周边有绿博，贾鲁河，郑汴中央公园等生态紫园，与名门紫园、永威上和郡等相邻。

此外，亚新美好香颂配建有12班制幼儿园，周边还有省实验、47中、外国语等分校，教育资源较好。

综合而言，亚新美好香颂容积率低于其姊妹盘亚新美好艺境，因此其定位更相对高端，希望亚新能在核心地带提供品质升级的好房源。

永威以品质和精细化起家，已经被郑州市场广泛认同。北龙湖永威上和院在2016年惊艳亮相，让人明白了什么是匠心作品。此次以上和郡落子绿博，颇有深意，顾名思义，其打造程度和品质要求应是比肩上和院的。

上和郡是永威收购其他公司的地，一共有两个地块，将近200亩，首先推出的是北地块占地约98亩，容积1.6，限购28米，指标非常优秀，低密度业态的温床。

规划的产品是小高层+洋房+叠拼，小高层5栋、洋房6栋、叠拼8栋。小高层129-210㎡，洋房140㎡、170㎡、205㎡，叠拼300㎡，分上、中、下三叠。

并且，永威上和院后，李玮珉大师再次主刀，对永威上和院进行全程规划，要知道，北京钓鱼台七号院，北京万柳书院，上海九间堂，深圳深圳湾一号，这些一线豪宅的代表作品都是出自李玮珉之手。即使是社区入户大堂这个众多开发商熟视无睹的区域，该项目也力邀吕永中大师操刀，五大主题景观且中心景观是立体下沉，这一点可以参照一下永威东棠。

再者，项目整体来看，虽没有永威上和院那么高端，不过也是大落地窗，除了永威一贯考究的景观、建材、物业之外，户型最大的亮点是横厅设计，叠拼8.3米开间。

据了解，永威上和郡附近有绿博园、长城书画院、枫杨东校区、省实验东校区。具体而言，该项目就在绿博园东面，是绿博的核心区域。

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在写作整理这篇文章时，我感到即便市场复杂，政策变换，但毋庸置疑的是当下郑州房产市场已经进入专业化品质化时代，劣质楼盘比例越来越少，残次品楼盘越来越难卖，品牌品质大盘越来越大受欢迎。

除了本土房企外，郑州已汇聚全国几乎所有一线开发商，全面拉开建设的序幕，今年郑州房子的品质比2016年上了一个大台阶。

在这里想给大家说的是，就郑州地产“限购限贷”的当下而言，对于刚需一族来说，房子还是要尽早买。因为其实现在的郑州房地产市场而言，房企下半场极有可能开启跑量抢钱模式。

所以，还没有买到房子的购房者，看准了就出手别再犹豫。

2017下半年，希望郑州购房者们能够捡个漏!