致郑州购房者：请拒绝废品，未来一年，这40个在售或待售楼盘值得购买 !

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一个不争的事实是，目前郑州房地产市场，限价、限购、限贷的调控政策在今年和明年是不会轻易取消的，但这些政策也保护了真正的购房者，尤其是刚需，因为控制了房价的不正常上涨。所以，真正的购房者请擦去眼泪，在未来1年努力挣钱上车，不要期待房价下跌，未来只会更高攀不起。

本文深度分析郑州未来一年的房产走势，以及值得关注和购买的40个在售或者待售楼盘。

在展望未来一年的时候，我们先站在2017年的8月，回望过去一年郑州房产政策的变化：

去年9月，郑州第一版地王调控规定出台，被人调侃太过温和，是计划经济大手在调戏半市场半经济的丰乳肥臀，于是，房价依旧火热，开盘照样清盘;

去年10月，郑州第一级限购限贷政策在国庆出炉，首套3成，二套4成，认贷不认房，外地人可买一套，本地人可买两套(180平以上不限)，这TM才是真正的调控，于是市场有所降温，但降温的不够;

去年12月，限购升级，需要两年社保或个税证明，认房又认贷，二套6成，这一举措可以说将外地投资客的购房行为完全堵死，但房价依旧坚挺，除了市区，远郊地带如绿博、荥阳东区、南龙湖开始蠢蠢欲动。

今年5月，不仅绿博、荥阳东区、南龙湖的高层纷纷破万，连更远的开封西区的房价都开始作死的上涨，开盘即清盘模式席卷远郊地带。于是。调控再次加码，扩大限购范围，单身不能买多套，不满3年不得上市交易，这样的神来之笔，让买房难，卖房也难了。

今年6月，限价令横空出世，住建厅首次以公开发文的形式表明了态度，把郑州的房价一棍子打回去年10月份的水平，而且要求不能再搞什么阴阳合同的猫腻，必须是真实房价。于是，市场终于冷静了!

在上述的政策中，限价政策无疑是对郑州购房者最大的支撑。住建厅的公开发文，将房价关进了笼子里，设定好了底线和规则，7月5号白沙、北龙湖、高铁片区的土拍更是表明了态度，而且要求必须都是成品住宅;

与此同时，银行不断地在收缩信贷政策，现金为王的当下市场中不断强化，而房地产市场对于政策的消化、反应、适应时间一般需要半年左右，可以预见的是，未来一年，房地产在政策和资金的压力下，将不得不做出让步，就好比2014年市场冷清后，2015年上半年建业的“春雨行动”。

我们也可以看到，开发商开始绞尽脑汁放大招儿，置业顾问的电话拜访增多了、项目暖场活动多了、优惠措施增加了、全民营销开始了，地王消声灭迹，房价不能上涨，甚至必须要松动松动了!

在一系列限购、限贷、限价的调控下，楼盘蓄客量大幅减少、认购量更是暴跌，整个市场观望情绪浓厚，高价盘销售也将会维持一个“冷冻”的状态，部分人对楼市萌生了看跌心理。为了引导观望者入市买房，曾经的高价盘在价位上会做出相应调整，但从目前整体而言，四环内的价格基本持稳。

荥阳东、南龙湖、平原新区、中牟等远郊地带，热度已经下降，价格出现松动，也会被购房客户所抛弃，大孟镇的普罗旺世理想国每天看房客户极少就是个例子。而如融创、亚新等在去年拿地凶猛的大开发商，要求资金回流愿望较为迫切，开启了全款降价跑量的风气，如正商家和家、金地铂悦等一些开发商仍以较为坚挺的价格开盘。

如万科、碧桂园、恒大等一线品牌开发商因为担负着销售任务的压力，下半年房子照卖，持续加推，房子大幅降价是不可能的，只是房源去化速度会放慢，低首付楼盘可能会出现。

另外，楼盘的销售规律是，市场变冷的时候，精装修改毛坯，市场暴涨的时候，毛坯改精装修。所以，一些楼盘在接下来顺应市场，改变产品形态也是可能发生的。

相比2017年上半年郑州主城区新盘库存几乎没有的现象，2015年以及2016年土拍的新楼盘将在今年下半年陆续入市，而下半年是国家某重要会议的召开时间，是天大的事情，房地产必须稳定，郑州绝对不允许出现疯狂上涨，大家的购房意愿大幅度平息，很多人就开始唱衰房地产——当大家都不看好的时候，作为真正购房者的你，倒是真的可以入手买房了。

所以，2017年下半年到未来2018年年中，对于符合条件的购房者来说，选择范围更大，是买房的好时机!

万科美景世玠位于金水区黄河路南阳路向北100米，项目总占地约93亩，内部共规划有13栋住宅和一处幼儿园;项目住宅由3栋34层高层和10栋4—11层的洋房组成，洋房面积在143-200平，高层面积在127-143平。

在这个小区的建筑排布上，万科采用了高低配，最北侧为高层住宅区，其前面是洋房住宅区。同时，整体建筑立面呈现出较为亮丽的米黄色，在洋房的1-2层、高层的1-2/4层基座部分是采用的干挂石材，基座以上部分采用的是仿石涂料，并合理的设计出分缝，让这种立面的效果接近石材的效果。

配置上，万科美景世玠的洋房产品中，配置了中央空调、除霾新风系统、净水系统以及地暖;交通上，项目是顶地铁3号线和5号线的交汇站口，所在的黄河路、南阳路未来将拓宽至50米以上;

景观上，小区保留了两条近70年树龄的法桐大道、两栋近70年历史的苏式洋楼;内部配套上，在项目东南的位置，是所规划的幼儿园，这所幼儿园为12班制幼儿园。其次，小区内部还有三个独立的高端会所：红酒咖啡会所、私人宴会会所和恒温泳池健身会所。

另外，万科美景世玠的小区内部是没有底商的，保证了居住的纯粹性。

我的看法是，购房者不必过分迷恋万科，全国一线房企非常重视产品标准化，所以在产品打造上少了几分极致精神。万科美景世玠的优点是主城区配套成熟，区域改善客户可以关注下。

亚新美好城邦位于金水区农业路沙口路东北角，客观地来说，周边的环境的确不好，铁路、高架桥、破旧的房子、过往大车嘈杂的鸣笛。但与此同时，项目也占据了金二环好位置，正在施工中的地铁3号线、5号线距项目仅有800米，属于标准地铁盘。

作为郑州成品房住宅的试点单位，亚新地产这两年可谓劲头十足。美好城邦规划的产品以高层为主，全为成品房，面积80㎡至140㎡不等，所有楼栋均采用区域内独家“分离式核心筒”设计，尽量保证所有户型享受最优的采光和通风，项目各户型全部做到明厅、明厨、明卫的设计标准，并且小区配套新风系统、入户直饮水系统、断桥铝三层双中空玻璃……

综上所述，在五证齐全的情况下购买美好城邦的购房者，是正确的选择。

名门翠园位于金水区三全路与丰庆路交叉口西北角，位置比较好，有地铁4号线，产品设计覆盖比较广，周边配套比较完善。但是从2015年到现在，还没开盘，真够磨叽的，不过前几天名门翠园的131号地熙和苑取得了建规证，剩余的证件据说在稳步办理中。

据悉，该楼盘高层将精装开盘，洋房为毛坯，样板间建好了，但是不开放。

泰山誉景位于金水区花园路与北三环交会处东100米路北，项目总占地约227亩，总建筑面积约93万方，规划集住宅、商业、办公、教育、公寓5类业态于一体，开发商河南省泰山岩土实业有限责任公司知名度很一般，之前开发过郑东·曙光苑项目。

该楼盘地段优势明显，属于郑州环边上的稀缺地块，与地铁2号线、4号线(在建)双地铁站点紧邻，属于标准地铁盘。生活配套也丰富齐全，国贸360、紫荆山等商业商圈，能够保证日后业主的生活需求。

碧桂园国控·天誉位于金水区中州大道杨金路交叉口东北角，虽然宣传在北龙湖，但实际位于金水科教园区，该区域目前比较沉寂。

该楼盘合作的一期地块98亩，地块方方正正，新古典主义风格。规划17栋楼，精装交付，7栋16层小高层，面积73-126㎡;10栋6-10层电梯花园洋房，面积140-180㎡四房，共1234套房源，车位1450个。

金水府为金林置业沈庄的三期地块，原名为金林中心，后来和融创合作改为金水府。项目总占地65亩，建筑面积40万㎡，规划8栋楼，除了临着玉凤路有一栋13层240㎡大平层和邻着未来路有一栋东西向房源(具体是商业还是住宅未确定)，剩余为6栋超高层45-48层精装116-230㎡小三房、三房、小四房、四房平层。有地下三层停车位。

该项目预计首批推出2#、3#、6#楼，其中2#楼和3#楼是48层，3个单元2梯2户，户型面积是150—160㎡左右，6#楼是46层2个单元4梯4户，其中两户是116㎡，两户是203㎡——从在户型配比上可以看出，金水府属于改善类产品。

锦艺金水湾位于金水区文化路与贾鲁河交汇处两岸，目前待售的是三期，是该项目所有地块中位置最好的地块，周边有规划的地铁7号线，距离贾鲁河及项目东侧的金水区文化路第一小学锦艺校区及郑州七中分校都很近，预计10月底开盘。

英协生生银河居位于郑东新区熊儿河路与相济路交汇处，总规划建筑面积约10万方，由4栋高层住宅、1栋商业用房和1栋配套用房组成，主力户型为约90平两房，110-140平的三房。

该楼盘最大的优势在于成熟的配套了，教育方面有畅和街小学、93中学、106中学，商业方面有丹尼斯七天地、宝龙城市广场、熙地港;医疗方面有颐和医院、河南省儿童医院;交通方面，紧邻熊耳河路和相济路，与农业路、东风路等主干道相连……不过，虽然英协生生银河居紧邻熊耳河，但周边安置房很多，比如陈岗社区、祭城、庙张等，缺乏有档次的居住氛围。

目前项目主推3、4号楼，除了预售证之外，其他四个证件均已取得，预计单价在2万/平-2.5万/平。

荣盛华府位于郑东新区九如路朝阳路交汇处，占地72亩，涵盖10栋洋房，500平的双拼只有8套，其余是叠拼，共计20栋房子。其中，双拼别墅占据了整个地块最好的位置，加上赠送的面积超过1000平。

该楼盘的产品比较多样，有洋房和别墅，整体容积率是1.49，新中式风格，外立面为干挂石材，呈现出传统中式建筑的质感。同时，内部规划有约800㎡商务会馆，约2500㎡健身会所，包含一个半标泳池，两个私家宴包间、一个SPA会馆。

总体感觉下来，荣盛华府的确有惊艳之处，但是比着永威上和院、正弘瓴好像还缺点什么，更何况后面还有融创和金茂。

雅居乐御宾府位于郑东新区众意路与东风路交会处向南100米路东，算是雅居乐在郑州的第一个高端产品，北龙湖9号地，荣盛是10号地块，两个项目的地块挨着，临时售楼部也挨着，两者产品不存在竞争，看上去相处的其乐融融。进入售楼部会发现，雅居乐御宾府相比西安雅居乐御宾府售楼部，多了两点创新，一个是全景的区位图，一个是纯铜沙盘。

放眼北龙湖，雅居乐御宾府和已经售罄了的龙湖上第都是纯复式洋房。

区别在于龙湖上第是法式建筑风格，雅居乐为中式风格。龙湖上第只有2栋6层洋房，其余8层，容积率1.69。御宾府6层洋房容积率1.49。从容积率看，御宾府小区居住环境优于龙湖上第。产品也十分纯粹，纯叠墅其实也就相当于6层的复式洋房，且185㎡户型占了大部分，这一点不同于旁边以200多㎡户型为主的荣盛华府。

恒大悦龙台位于郑东新区龙湖外环路与龙翔八街交会处，该项目占地109亩，由13栋高层、7栋洋房、五星级会所、9班制双语幼儿园组成。

据了解，恒大“不惜砍掉3000平米商业带，牺牲1亿的商业价值，修建中式园林，四大主题景观”。

正弘瓴位于郑东新区九如路和朝阳路交叉口东北角，是正弘置业在北龙湖着力打造的一个重点小区，97亩地，是目前北龙湖限售项目中最大最方正的，容积率为1.69，绿地率35.1%。产品户型全部为原创河南首家全生命周期豪宅产品，6栋联排、13栋洋房、平层产品面积约190-240平，叠墅约220-240平，联排约260-290平，是北龙湖少有的真正意义上的别墅。

北龙湖金茂府位于郑东新区朝阳路九如东路交汇处东100米。作为北龙湖至今楼面价最贵的地王，其方正的84亩地上规划了6排，17栋楼，包括中间5栋叠拼，以及南北两侧各2排的洋房。而对比北龙湖其他几个均好性的项目，金茂府主打了两个亮点，一个是精装修，一个便是绿色科技住宅，表现在温度、空气、光、水、噪音等方面。

首先，针对当下日益恶劣的空气质量，金茂府在空气净化上下了不少功夫。相较于传统新风的上进上出，金茂府是底部风口送出的新风，能在室内人体活动区提供更良好的空气品质，而且可以过滤更细小的颗粒物，湿度也能够保证。同时，地下采用了地源热泵，装有热交换器，可以理解为空调外机，而每层屋顶铺设有毛细管网，可以理解为空调内机，保证屋内24小时20多度的恒温，亦能保证室内空气湿度。

除了净化空气，还有全屋净水，金茂府采用的是经过24小时热水，厨房直饮水，洗衣机软水。此外，还采用了镀银LOW-E玻璃，可以尽可能隔绝紫外线和噪音等等……整体可以看出工艺十分繁复。

阳光城丽兹公馆位于中原区中原路西三环交叉口东南，坐拥三环成熟地段，生活配套是非常齐全的。

回归产品本身，项目的容积率无疑是较的高，地块狭窄分散，首期地块只有32亩。丽兹公馆定位是阳光城里较高端的产品线，开发商为了打造品质楼盘，也是费尽心思。

比如项目引入2000元/平的精装标准，引入全屋科技配置系统，值得一提的是它的户型排布，丽兹公馆每个单元同为2T5，但89㎡小三房并没有采用万科、五建、钱隆城那种凸字型大进深的形式，面宽比较宽，主卧和客厅的阳台赠送率很高，采光会很好，次卧虽然面对天井，但外立面平整，天井并不深，采光也还行，最重要的是卫生间和主卧可以形成空气对流，南北通透。

昆仑望岳位于中原区华山路与颍河路交会处，总占地约48亩，总建筑面积约为12万㎡，户型均为三房，户型面积段为123㎡-141㎡，容积率2.49，车位配比1:1.8，绿化达38%，是西三环以内罕有的17-26层低密居住社区，居住舒适，圈层纯粹，为西区唯一改善型楼盘。

该楼盘以小高和高层的规划设计，大面积产品，2.49的容积率，无安置公租房，产品设置以2T2或者2T3为主，没有120㎡以下的产品，户型面积主要以123-141㎡三房为主，占比约为68%，此外，项目配备指纹密码锁、新风系统、地暖等配置。

昆仑望岳的开发商为郑州国投置业有限公司，属于国企，实力也没问题，做出了这样的产品，值得关注。

郑地璞园位于中原区西站路化肥东路交叉口西北角，由郑州地产集团开发，背景和实力都毋庸置疑。

首先，从地段上来看，项目属于2环-3环之间，北侧有五龙口华强城市广场，南侧有锦艺城王府井，距离地铁5号线西站路站较近。

从地块上开说，项目占地50亩，建面16万方，容积率3.43，一共8栋楼，其中2#为公租房，7#为幼儿园，户型88平米两房-137平米四房，其中88平米的两房户型设计基本可以，但93平米-100平米的三房属于手枪户型，建议别碰。

和昌湾景国际位于中原区陇海路与西环交叉口，整体分三期开发，目前前两期已经基本卖完了，三期还没推出。

西三环生态走廊、南水北调工程、汝河路世纪联华、中原万达，不足1公里处规划有地铁6号线站口……无论是配套还是景观，和昌湾景国际都是不错的，虽然去年也爆发过业主维权，但户型以76㎡两房和89㎡小三房为主，特别适合刚需的三口之家，除了项目自建的幼儿园，还有康桥幼儿园，互助路小学澜景校区，也有已经招生数年的华山路小学，教育资源丰富，方便孩子上学。

万科大都会位于二七区大学路与南四环交会处东南，总占地1500多亩，涵盖住宅、商业，配备有万科广场及其他娱乐场所，周边有农副产品市场、百荣世贸商城等专业市场。万科大都会从二期开始，就是纯粹的万科血统，品牌、精装修、物业是亮点。

万科大都会二期户型都是万科自己擅长的户型，两梯四户，无论是78平米的小两房，还是89平米的小三房，都适合刚需购房群体。

不仅如此，在精装修方面，万科在细节处比以往项目多了石膏板吊顶，防盗门也上了档次，鞋柜上方配了置物柜等，这些比万科城、万科紫台都要好，体现了万科进驻郑州后的改变。

目前，万科大都会一期二期均已售罄，在售三期：高层4-6#、8-9#、洋房10-18#，产品面积段：78㎡两房、89㎡三房、115㎡三房、130㎡四房、135-140㎡洋房(四房)。

旭辉·正荣首府位于二七区百荣路与芦庄路交汇处，这是旭辉地产在郑州的第二个项目，与正荣地产合作，第一个项目在白沙，与博澳地产合作。

旭辉地产的产品线中最高端是“铂悦系”，而二七区是刚需聚集地，规划铂悦系的可能性很小，者从户型面积配比上就看的出来，目前该项目一共规划了16栋16-19层的小高层住宅，户型面积区间89-115㎡的三房，134㎡的四房，其主力户型为89㎡的小三房，精装修交付，面对的是刚需群体。

目前旭辉·正荣首府周边配套较差，规划的是有地铁7号线，但眼下还享受不到地铁红利。

融侨悦澜庭位于二七区嵩山南路与南三环交汇处南2公里路西，总占地面积125亩，规划打造由住宅，创客公寓、商业街区等业态组成.

因此，整体地块分为了三块融侨悦澜庭南院、9万方融侨商业中心、融侨悦澜庭北院;首先入市的南院，占地28亩，由5栋27层高层住宅，产品主要为约89㎡三房住宅、约107㎡三方、以及约125㎡四房，和旭辉·正荣首府一样，整体是一个偏刚需的定位。

招商天地华府位于二七区嵩山南路与南三环交汇处向南2000米路东，招商作为央企，成立迄今已经有百年历史，其母公司招商局集团是中央直管的大型央企，与华润一起并列为香港四大中资企业之一。

招商天地华府目前在售房源为，89平小三房、120大三房、140四房，精装修，均价为13500元/平;目前项目实景示范区已经可以进入参观，这也是南区第一个未交房先实景展示的项目。

郑州绿地城位于二七区郑密路与南三环交汇处向南约2000米路西，将要推出的是绿地城四期，总占地20多亩，规划四栋楼，是27层高层，其中5号楼偏东南方向，78-130㎡，可选的楼层和户型多。中间2号楼和3号楼，位于小区中央，2T2，西户为138㎡四房，东户为120㎡三房，户型设计方正，且赠送面积多。

值得一提的是，绿地城具有区域内所稀缺的改善型大户型产品。对于改善人群来说，相比中心城区，绿地城大户型在总价上有很大优势。整个南区缺乏四房户型，而绿地城四房户型算是市场上比较突出的，建议选择。

鑫苑国际新城位于管城区紫荆山南路与南三环交汇处向北200米路东，三环内的地段、地铁2号线一期两个地铁站，配备的有智能家具控制系统，是纯刚需在南区的首选。

该楼盘二期是位于售楼部对面的地块，东侧是丘寨路，西侧是冯庄东路，南侧是白桦路，北侧是赣江路，由11栋26-27F住宅楼，沿街设有1-3层社区底商，占地约63亩，规划总建面约23万方，户型面积涵盖89㎡三房、110-120㎡三房、134-190㎡四房，可选择的范围较多。

二期的东侧是十里堡小学，西侧规划的是一所中学，未来上学是十分方便的。此外，二期有两个出入口分别位于赣江路和丘寨路，且都与地下车库出入口紧密相连方便进出，车位配比近1:1。

永威城位于管城区中州大道宇通路交会处东南角，其所处地段位于三四环之间，项目容积率不超过3.5，以高层为主，辅以少量洋房，户型也是较为成熟能够满足业主所需。交房后日常生活所必需的学校和商业等配套设施，由开发商建设，日后生活便利性应无问题。

接下里，永威城将推出四期·观澜庭建面110-137㎡的产品，均价13800元/平。

华润紫云府位于经开区东风南路与陇海路交叉口向南，占地面积3万方，建筑面积16万方，整体由10栋建筑体组成(7栋高层住宅、2栋商业、1栋幼儿园)，预计8月底开盘。

阳光城檀悦位于经开区航海路第一大街交叉口西南角，项目总建筑面积约50万㎡，共分为阳光城·檀悦住宅组团和阳光天地商业综合体组团，住宅方面是由8栋品质住宅、5栋公寓、1个集中购物中心(阳光天地)、1所6班制托幼、1个滨河公园及1个地铁站组成的都市综合体。

阳光城檀悦建筑风格采用了美国大都会风，外观很有特色，住宅总户数1507户，主要户型有87平米三房、106平米三房、128平米三房、128平米复式、140平米四房。

碧桂园天悦位于经开第一大街与经南六辅路交汇处，占地80亩，地块呈扇形，容积率3.5，总建面约18万方，规划6栋高层与6栋洋房，采用北高南低的U型建筑排布。总户数1369户，此外还配有社区商业及幼儿园。

金科城作为来郑州的首秀，去年成为高新区的明星盘，该项目总占地386亩，总建面108万方，分四个地块开发，首推地块192亩，规划13栋高层和12栋洋房，容积率3.49，中间一条小路把地块分为南北两个苑，北苑(毛坯)去年一经推出就售罄。

户型设计是金科的强项，采用的分离式核心筒技术，二期最小面积87㎡的三开间南向小三房，103-107㎡三房、115-122平米三房和洋房面积为143㎡。此外还有地暖、新风系统、指纹密码锁……项目学区浓厚，属于郑州中学学位房，周围学校也较多，有郑州中学、郑大附小、外国语，以及郑大、河工大等学校。

一期已经卖完，二期采用精装修，8月12日样板间开放，规划有88-125平米房源。

荣盛祝福花语水岸位于高新区农业西路与西四环交会处北500米处，规划12栋32、33层，2T4的高层产品，精装修交付，小区配套有4000平米幼儿园、占地32亩公里小学、2栋四层的商业。地块整体方正，6#、7#是商业楼，南侧8#、9#，北侧四栋16#、17#、18#、19#，西侧挨着幼儿园的14#都是两个单元，并且户型以小面积为主;小区中间的5栋10#、11#、12#、13#、15#是一个单元，户型是110-130㎡三房、四房为主。

为什么叫水岸花语?因为社区内部规划了约20亩蝴蝶主题公园，外部规划中的须水河景观带，整体环境较好。花语水岸装修房入市，项目位于西四环药厂街交叉口，距离主干道农业西路较近。

碧桂园·西湖目前属于郑州四环以内最大的住宅项目，广告打着西流湖7.7平方公里，总占地6000余亩，一期分6个地块开发，整体位于西三环与农业路，雕塑公园对面，预计开盘在今年第四季度，装修交付，产品有建筑面积约88-135平米高层，140-200平米洋房;300㎡大平层。

保利文化广场位于高新区科学大道银屏路交汇处西北角，总占地285亩，一期地块占地90亩，容积率4.5，中间一条路分成南北两个院，北院规划6栋精装70年产权住宅，新亚洲主义建筑风格，户型区间79-157㎡;南院规划5栋公寓，平层和loft产品，一所幼儿园、一个核心养老生活馆。

项目预计8月份入会认筹，9月份中下旬开盘，预计首推四栋楼1#、2#、3#、6#的900多套房源。

建业富力尚悦居位于惠济区中州大道与贾鲁河交汇处西北角，共计10栋住宅，15-16层高，精装修，户型有77平两房、97平三房和115平三房、134平四房，其中主打97和118平三房，设计比较全面，两房、小三房、三房、四房都有，适合不同人群。

万科·天伦紫台位于惠济区文化路大河路交会处，项目目前开发两期，一期占地面积约8万方，总建筑面积约17万方，由11栋8层洋房及8栋高层住宅构成。目前一期已经售罄。

二期占地面积约6.9万方，总建筑面积约20.6万方，规划为低密度居住区，由4栋8层品质洋房及9栋高层住宅构成。产品为88㎡三房—143㎡四房，目前均在售，高层均价约16000元/㎡。户型设计合理，万科U8装修系统，更有万科物业。

万科·天伦紫台周边也有双地铁，该项目距离地铁2号线文化路站约1.4公里，地铁7号线始发文化路大河路，位置紧邻紫台二期地块南侧。而项目西侧，紧邻规划面积约2500亩的惠济特色商业区，其中惠济万达是万达在郑州最大规模的商业项目，并且已于2016年11月18日正式营业。项目内部也配有幼儿园，小学、中学及九年一贯制学校。

和昌林与城位于惠济区天河路与绿源路交汇处向西300米处路北，总占地978.9亩，总建筑建面95万方，一期占地140余亩，规划18层小高层和7+1、6+1(30#)的洋房，交付是毛坯。2017年6月25日和昌林与城售楼部云选房，推出小高层1#5#(2D18F2T4)、2#3#7#8#9#(1D18F2T4)、6#(2D18F2T3)楼共723套房源，去化723套，环境宜居、加上之前蓄客很长时间，所在区域属于发展中区域，未来有一定的上升空间，所以去化很好。

下阶段将要亮相的是一期花园洋房，英伦建筑风格，配有地暖系统、指纹门禁系统、室外WiFi、全视频车管系统、欧式装甲门、充电桩车位等6重智慧科技。社区配套上，约25000㎡的蹦蹦云乐园、童玩中心和·BOX、3+1活动场地景观、约4000㎡景观会客厅、约1000米环社区全龄健身跑道等让业主的生活丰富多彩，使得其在一定程度上弥补了周边配套不成熟的短板。

融创瀚海大河宸院位于惠济区大河路天河路西北角，是融创在郑州推出的第一个精装修项目，其一期住宅地块位于大河路北，占地面积90.6亩，容积率1.59，绿地率35.8%，西侧是天河路南侧是大运河，除了运河边的5栋2000万左右别墅，规划的7栋15层小高层和11栋6-8层洋房，以143㎡四房两厅两卫户型为主，精装修交付，洋房层高3.1米，小高层层高3.05米，能看出这个项目定位改善。

但是，虽然一期精装标准高，后期入住后也有很高的舒适度，但北四环以北现在伴随着和昌、建业、融创的进驻逐渐引发关注，但毕竟片区还处于开发初期，周边配套很少，后期的业主交通和子女上学存在一定不便。

A、金水区一直是购房者重点关注的区域，因为无论是教育资源、地铁长度还是就业接纳力，都是郑州各个区域中的佼佼者。金水区在售的楼盘并不多，且都是尾盘，未来将要入市的新楼盘也大部分是城改地块。

所以，2017下半年的金水区的在售或者入市楼盘，有改善也有刚需，如果你注重交通和配套，特别是以后交房入住后，享受较低的通勤和生活成本，可以重点关注金水区。

B、二七区的在售楼盘和新盘基本集中在二七运河新区，这里住宅供应量大，也有南水北调运河、南环公园，但没有建成的地铁是该区域一个短板，并且，产业也不是很大发达，这一点就落后于经开老城区。

老经开区目前已经形成了汽车、装备制造和现代物流三大主导产业，东风日产、海马汽车在此设有厂区，辅以富士康在内的制造业，再加上新加坡、上海宇培、普洛斯二期等物流园，还有双汇、露露、百事等一批食品企业，使得区域内就业机会多经济发展快，加之毗邻郑东新区交通便利，目前房价上涨很快，增值潜力也好。

阳光城檀悦、华润紫云府、碧桂园天悦所在的片区产业园区多，新房供应量少，所以楼盘比较稀缺，价格也贵，基本与刚需无缘，不管品质是否土豪在，至少价格是土豪的，动辄18000+起步，2万/平是很常见的——二七运河新区下半年还有融侨、旭辉的楼盘入市，供应量依然很大，但价格基本固定在了13500/平，价格上涨动力很小，对于刚需购房者可以重点关注。

C、地铁1号线延长线、学校优势，还有丹尼斯、高新万达以及公园道1号，数码港等大体量商业的入市，科学大道以南聚集较多的工厂和产业园，科学大道以南则比较少，所以在高新区置业最好选择尽量选择科学大道以北和地铁沿线的楼盘。虽然高新区的人口在不断增加，但高新区的产业发展不及经开区，未来房产增值能力将不及经开区，西部不如东部是大势。

D、惠济区近两年一向是郑州购房者关注的热门区域，2016年4月万科紫台开盘、美景麟起城的火爆、正弘澜庭叙的单价1.6万/平，让这里房价增长飞快，不少项目已经和刚需无缘，连霍高速附近已经被一二十个开发商开发的差不多，今年中下旬北四环大河路附近，有和昌林与城、融创瀚海大河宸院等数个新盘、地块入市，以及2016年惠济区全年的土地成交量是186万方，其中大部分住宅体量将在今年下半年推出，这还不包括2017年上半年成交的土地也将在下半年推出，加上去年区域楼盘升值红利已经被严重透支，可以预见的是，巨大的供应量将使得惠济区楼盘的价格将陷入滞涨。

所以，在这里买房，最好选择品牌房企，最好是大盘，尤其是一期，买到和昌林与城一期的业主是幸运的。

E、如果你是改善，需要配套成熟，请选择中原区、老金水区，万科美景世玠、昆仑望岳请重点关注。如果你想买豪宅，北龙湖是不二之选，这个片区的价值在未来一定继续稀缺。

G、惠济区未来人口众多，但学校却不多，业主子女入学困难，建业花园里、民安北郡、瀚宇天悦的学校纷纷出了问题，这也是令北区升值空间遭遇压制的一个因素。

同样具有这样劣势的还有管南片区，如今虽然大鳄云集，伴随着地铁2号线的开通，不少楼盘因离地铁站台很近而纷纷涨价，比如绿城紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城等楼盘，但管南学校是很贫瘠的，很多刚需业主未来面临着孩子上学的难题，这一点一些项目也在努力解决，比如绿都澜湾引进创新街小学，永威城也与省实验小学、省实验中学洽谈，基本快要落地了。

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后记

在当前一系列政策宏观调控下，郑州房产市场转冷，人们的购房意愿下降，同时投资、投机行为得到遏制，房价趋于稳定后，市场回归理性，面对一个楼盘，有房票的准购房者请综合考量，看准了就下手，刚需不必过于纠结。

请把此文转给你身边的真正购房者。