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一直写长篇文章的我，也有写累的时候，所以今天磕着瓜子儿只想回答点群众的提问，既然各位都打开这篇文章了，那就索性开始吧。 ►提问：昨天大会闭幕了，房价会不会卷土重来一波猛涨? 请记住，房子是用来住的，不是用来炒的，这一政策基调在此次大会上再次被强调，意味着楼市调控短期内不仅不会放松，而且会更强，如果房价依然过热，还有更多我们过去没见过的调控手段前来。 这次深度调控是为了保重大局，不是儿戏!房价的确应该降一降!即便不降，最起码未来两年是求稳! 不过我想说的是，在本轮严密调控之前卖房子的朋友，占住了先机，你们可以放心睡觉;调控开始之后才买了房子的朋友，无非是多了首付提高、利率提高，只是多付出点代价但是长期来看郑州房地产市场需求仍然强劲，无论自住还是投资还是可以的。 其余的我不想再多讲，自己看着办! ►提问：很多公号不看好西南二七运河片区，你怎么评论? 之所以不看好，是因为只知道昧着良心炒其他区域，也没真正为郑州刚需购房者考虑，别说什么居住环境不好! 二七运河新区因为空地、净地很多，这两年土地出让也多，楼盘比较集中，虽然基本都是品牌房企，但是价格一直上不去，现在比惠济区、高新区的房价都要低2000-3000元/平，但是二七新区是距离郑州市区最近的新区，有交通有水系有公园，也有地铁7号线、9号线，楼盘容积率基本在2.5-3.5之间，居住舒适度也是可以的，很适合刚需购买! 别只知道吹平原新区、郑北新区，买二七运河新区的万科大都会洋房、旭辉正荣首府小高层、招商天地华府的精装修三期等楼盘，别他们不知道强出多少倍! ►提问：对于2018年的郑州刚需，买哪些区域好?哪些区域不要碰? 建议仍然选择三环到四环之内的区域，即北三环片区、常西湖新区、西南二七新区、管城东南片区、经开老城区、郑东高铁片区、惠济核心区，在此其中各位可以根据自己实际资金情况来具体选择; 最好不要碰高新新城、经开物流园区、惠济索须河片区、白沙象湖片区、绿博，以上区域部分真的是不好，而部分区域的优势更多的在于未来，刚需别被大而空的概念所忽悠，多考虑上班时间、生活便捷性。 如果资金实在有限，必须得选择南龙湖、航空港区、荥阳东区了，请最好选择地铁口的品牌楼盘。 ►提问：管城东南片区的绿都、正商、永威、鑫苑究竟该怎么选? 管城东南片区目前房价没有水分，我帮你简明扼要地提炼下管城东南片区的楼盘： A、绿都紫荆华庭：高层均价13500元/平，毛坯，最主要的就是地铁口，尤其是三期，但容积率高，居住舒适度欠缺; B、绿都澜湾，高层均价13700元/平，毛坯，优势是地铁口，以及除了引入的创新街小学之外，也和郑州八中签约确定; C、永威城，高层均价14000元/平，毛坯，优势是品牌品质、建材配置好、引进省实验小学中学，但距离地铁口较远，并且绑定车位18万/个; D、正商中州城：高层均价13500元/平，毛坯，地段好、人车分流、双气交房、景观绿化也不错，是这一片区唯一偏向改善的楼盘; E、鑫苑国际新城：高层均价13800元/平，毛坯，地铁盘、鑫苑物业; 如果你注重交通和学校，请选择绿都;如果你注重品牌品质和学校，请选择永威;如果注重三环内以及三环边上，请选择鑫苑和正商，这两个楼盘可选择面积很大，刚需和改善都合适。 ►亚星牛顿公馆最近很火啊，为什么? 双气(天然气+暖气)、精装修准现房、公摊面积小、首付分期、月供压力小、购买公寓的业主孩子小区配置的华中附小、附中——规避了很多普通公寓不能解决的问题，你说动人不? ►提问：总编，今年孩子2岁了，想提前买个学区房，能否推荐? 因为篇幅有限，在此只推荐部分学区房： A、英地天骄华庭 简评：文化路一小老校区，位于金水CBD，地铁2号线农业路站，各方面配套成熟。 B、裕华光合世界 简评：伊河路小学总校，中原区核心地段，交通便利，周边配套齐全，但容积率较高。 C、嘉辰丽景苑 简评：农科路小学老校区，金水区经三路，东侧中州大道北侧北环快速路，距离东区CBD近，周边配套成熟。 D、永恒理想世界 简评：创新街紫荆小学校区，2号线与5号线地铁口，自建的商业体，配套齐全。 E、鑫苑名城 简评：省实验小学新校区，作为一个刚需盘，配备新风系统、雾森系统、指纹密码锁、芬兰通利电梯、子母门、地暖等，科技附加值多，一定程度上提高项目品质。 F、万科城 简评：华中师范大学附属小学，万科品牌和物业，但在西四环之外，地段不占优势。 E、迎宾路三号铭今公馆 简评：郑州师范学院第二附属小学，惠济北区、迎宾路、景观绿化早就宜居属性。 ►提问：怎么看郑北孔雀城? 郑北孔雀城开盘去化率挺高，有人说太火爆了，很多郑州客户去买，但据我观察，大部分是焦作市武陟县当地人购买，路上停那么多车子是外地车牌照的是少数，我相信郑州刚需、投资客的智商没那么低。 的确，郑北孔雀城距离郑州太远，虽然距离郑焦城铁武陟高铁站东约2000米，紧邻郑云高速，但通勤成本太大，投资话肯定是长线持有。 但可是，可但是，既然投资，我为什么不选择航空港区、白沙?同样是赌未来，但我想押宝靠谱的区域;当然，我不是说郑北孔雀城不好，华夏幸福的操盘能力是可以的，但这个盘还是希望被武陟当地购买，我不建议郑州人去买。 ►提问：如何看待某些楼盘的去化率?存在造假吗? 郑州部分楼盘开盘数据，其中肯定有造假的，一边是楼市调控升级，倡导回归理性，一边是70%-90%乃至100%的去化率，开发商营销模式再厉害再狼性，也抵不过大环境。 所以，对于某些去化数据我只是微笑不说话，真是数据只有那些营销总监知道!作为自媒体绝不能借此炒作! ►提问：对于新田城六期产品南山怎么看? 新田城一期自2012年1月份入市以来，截止目前一期、二期、三期已经交房入住，甲壳虫公寓和五期梧桐雨也已经售罄，背后是洞林湖片区在购房群体的眼中，已经从当初一个陌生区域演变为一个可以参考的区域。 新田城六期南山11月中旬开盘，占地50亩，位于洞林湖的东侧，地铁6号线在洞林湖区域规划3个站点，离南山最近的一个站点距离是800米左右。 南山容积率不高，只有1.2，北侧规划5栋高层住宅，南侧规划5栋多层住宅，产品方面，推出建筑面积约85-140㎡之间的洋房，建筑面积约140-190㎡的叠墅。 其中，150平米的三房，多露台阳台设计，南北通透，部分户型赠送超大私家花园及超大露台，这一点挺不错。 从产品革新上来看，新田城的住宅产品相比同片区的恒大山水城、郑州碧桂园更具多样化。 ►提问：今年5月份生了二胎，目前两个孩子，目前手里有200万现金，想买套改善房，注重居住环境和教育，咋弄? 我们先来看三环内，二七区、管城区都没有改善的基因，中原区就一个昆仑望岳，也不容易买，白沙和绿博倒是有改善盘，但要么没学校，要么就是周边太荒凉不适合居住。 想来想起，高新区金科城二期洋房、惠济区锦艺四季城洋房，勉强能达到你的要求! ►提问：金科城二期和保利文化广场哪个更值得买? 保利文化广场和金科城一样，都处于高新区核心地段，保利的项目地块大，周期配套也齐全，住宅户型设计方正，并有一定创新理念;但从品质上来说，金科城二期的确更好一些，位置也更佳，并且是郑州中学学位房，但就是二期开盘价格的确太贵，金科的精装修撑不起那样的价格。 ►今天，美景美境终于摘地，你对这个楼盘怎么看？ 终于摘地了，意味着美景美境距离距离开盘销售也不远了。 在目前金水区北部片区，可以选择的新房很少，名门翠园没有开盘，豫发豫园也不见动静，可以预见的是美景美境摘地后将重新引发购房者们的关注。 花园路上的2号线，国基路上的4号线，文化路上的7号线，属于标准地铁盘，多条公交线，紧邻东风渠，精装修、万科“睿服务”、新风系统。 另外就是台湾建筑大师姚仁喜设计，新中式风格，户型囊括刚需和刚需改善。 不过，该楼盘4.8的容积率，安置房商品房混住，也是购房者在看房时需要稍微考虑下的。 ►提问：我在高新区上班，之前在高新区已经买过住宅，目前被限!今年公寓比较火，想在这附近入手公寓，投资用!买毛坯价格未出的郑大东门的翰林国际公馆 还是精装修价格超低的郑大北门口的裕华满园? 我认为，裕华满园的公寓不及翰林国际公馆。 翰林属于地铁1号线延长线辐射范围，北侧为河南工业大学，西侧为郑州大学，东侧为河工大家属院学府花园，南侧为郑大家属院盛和苑，学院氛围浓厚，地铁+学校，人流会很大;并且，翰林属于双气公寓，这个颇为稀缺，适合投资。 ►最近在看房，金岱产业园的中岳俪景湾如何? 中岳俪景湾占地面积不大，只有46亩，分两期开发，一期是5栋高层和2栋安置房，主力户型是88平米小三房、110-120平米三房，部分房源是精装修，优势就是占据地铁4号线地铁口，建筑质量好。 但劣势便是中岳秀峰开发商不出名，是一个中庸的开发商，没亮点，周边配套非常匮乏，没有学校和商业，并且产业物流园也多。 金岱产业园片区的政策驱动力也不强，从住宅角度而言也是管城区颇为落寞的一块区域，均价1.4万/平，适合那些对价格敏感的刚需。 ►恒大城、康桥悦蓉园、富力建业尚悦居，改善选择谁? 改善置业，适合选康桥悦蓉园，自身精装修、新中式风格、社区内部六进院落、三制门第，125-185平大户型占比最大，这在整个经开滨河国际新城都是罕见的。 ►如果让你必须说出购买雁鸣湖楼盘的一个理由，会是什么? 度假! 其余的真找不到啥理由了!
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