2018郑州三环内楼盘价值估算：哪些值得入手？哪些仍将被骂？

导语

2017年已进入尾声，再过16天，就要进入未知的2018年。回首2017年的郑州房地产市场，“5.3新政”、“限购、限价、限售”、“租售同权”等政策频出，一大波购房者失去购房资格，远郊楼盘热度骤减，主城区价值凸显，购房者趋于冷静，不在盲目抢房，郑州房价进入平稳状态。

预计到2018年，最起码上半年，郑州房地产政策不会有特别大的变化，“房住不炒”依然是主基调，所以，在2018年主城区的房价依然坚挺，远郊盘有“漏”可捡。

在郑购房置业，“休想骗我出三环”已经成为很多购房者心中的置业标准，三环内土地的稀缺，成熟的生活配套，完善的交通网络，丰富的学校资源是其他新区比不了的。

那么，2018年三环内有哪些楼盘值得入手？哪些楼盘建议放弃？

推荐理由：郑纺机地王，郑州房价全面暴涨的导火索之一。万科&美景力压群雄以25.324亿元拿下地块，折合楼面价13411元/㎡，成为2016年最具轰动效应的地王之一。

万科美景世玠项目占地约93亩，共规划有13栋住宅和一处幼儿园，住宅方面是由3栋34层高层和10栋4—11层的洋房组成，即“高低配”组合，洋房面积在143-200平，高层面积在127-143平，预估高层价格2.3万/平，洋房价格2.6万-2.7万/平。

在产品打造上，万科让美景世玠不设底商，高层和洋房的外部基座采用干挂石材，基座以上部分采用的是仿石涂料；景观规划设计上保留了法桐大道和苏式洋楼，东侧自建2万㎡社区公园，此外小区内部还规划一所12班制幼儿园，红酒咖啡、私人宴会、恒温泳池健身三大会所。

项目以128平米-168平米的主力户型，锁定主城区中产阶层，适合首次改善及二次改善的人群，户型方正也敞亮。与成品房趋势一样，世玠项目采用精装修交付，其中洋房精装标准颇为高端，除了配置中央空调、除霾新风系统、净水系统以及地暖。另外，在选用厨电、卫浴、门窗门锁、中央空调等品牌时，也采取了一线品牌。

项目周边交通便捷，3、5号线双地铁交汇，多条公交线路，周边配套有七十一中，三十一中等教育资源、大商新玛特，华润万家超市等商超，郑州人民医院、大桥局医院、郑纺机医院等医疗资源，生活颇为便利。

推荐理由：亚新美好城邦总占地88亩，规划以10栋纯高层为主，从而避免如果做成压缩楼间距、公共空间和绿地的高低配，产品户型面积80㎡至140㎡不等，除9#楼以外均采用区域内独家分离式核心筒设计，户型以大三房居多，并且多数设计为全部朝南或者南北通透，3.49的容积率30%的绿地率，整体定位刚需偏改善。

项目内部规划有幼儿园，采用人车分流的管理模式。项目各户型全部做到明厅、明厨、明卫的设计标准，并且小区配套新风系统、入户直饮水系统、断桥铝三层双中空玻璃等配套设施。

亚新美好城邦属于亚新成品房系列，一些标配的细节设计十分有特点的：比如在进门处安装人体感应灯，无需手动；在潮湿、容易接触水源等处安装防溅插座；主卧配备衣柜，内部配置感应灯，且根据衣物不同的尺寸对空间进行合理划分等颇为人性化的设计。

推荐理由：金水府为金林置业沈庄的三期地块，原名为金林中心，后来和融创合作改为金水府。关于融创就不用多说了，外来一线房企，是拥有成熟开发经验和开发体系的优质房企，而金水府是由融创中国与金林置业联合开发的融创“府系”高端产品。

项目总占地65亩，建筑面积40万㎡，规划8栋楼，除了临着玉凤路有一栋13层240㎡大平层和邻着未来路有一栋东西向房源，剩余为6栋超高层45-48层精装、116-230㎡小三房、三房、小四房、四房平层。有地下三层停车位。

150米稀缺超高层建筑，搭配着现代感十足的立面效果，顶层区还将搭配太空铝板立面，增加现代感的硬朗气质，再加上围合式的建筑，在原本足够嘈杂的外部环境下，最大程度的保持社区的氛围感。

项目地段优势明显，离地铁一号线也就600多米，周边吉祥花园、海燕花园、佳亿花园等都是成熟小区，以及曼哈顿商圈，比金水老城区的城市界面要整洁干净不少，距离东区CBD也不过2.5公里，既享受到老城的成熟配套，也享受到东区的价值外溢。

推荐理由：正道和苑位于金二环，开发商是河南正道房地产开发有限公司，该公司所属集团是一家在北京注册，集金融投资、零售商业、房地产开发、教育投资等产业为一体的集团企业。

该楼盘总占地17亩，由两栋27层的高层包含85平米的两房、89平米的三房、129平米的三房以及临街商业围合而成，容积率3.5，项目目前正在打地基，预售证在办理阶段。

作为定位刚需的楼盘，肯定关注配套。项目周边配套丰富，集合了千盛生活广场、瀚海海尚、天旺广场等商业，郑州九中、省实验中学、农业路小学、天明路小学、市31中等名校，绿荫公园等休闲资源。

总结来说，正道和苑具备“自建商业，保证业主后期的生活购物、位于老城区核心，地块价值优越、紧邻城市主干道，多条公交线路，后期亦会有地铁通行”三个主要优点。

推荐理由：项目由嘉辰旗下的河南瑞祥置业有限公司开发，曾陆续开发过花园路嘉辰时代广场、农科路嘉辰时代公寓、农科路酒吧一条街，都可以说是较成功的。尤其是嘉辰时代公寓，如今租金不低、物业管理也比较到位，投资回报率不错。

嘉辰丽景苑占地70亩，分两期开发，目前一期已交房，从交房质量来看，品质还是很不错的，二期正在前期筹建规划中。

如果，楼盘二期是70年产权的小公寓，若开盘价位不太高亦考虑投资。因为该楼盘所处的位置，属于经三路商圈和国贸商圈地带，紧靠“金水CBD”，20万商务人士支撑。

项目自带幼儿园以及农科路小学、四十七中的教育划片，由于郑州教育资源的严重不均衡，学区房越来越稀缺，所以不管是为了孩子的教育还是投资，嘉辰丽景苑都值得被看好。

此外，再加上未来建业凯旋广场、金水万达中心、国贸360、兰德中心连为一体，商业配套足，距离东风渠较近，景观优势明显。

推荐理由：该楼盘由6个地块组成，总占地约240余亩，总建筑面积约81万㎡。项目一期总建筑面积37.5㎡，地上总建筑面积28.5万㎡，绿化率高达33%。主要产品为住宅、SOHO公寓及少量临街商铺，住宅1860套，户型以80平两房、90平三房、120平三房、130三房、155平四房、180平四房为主，户型方正，设计很不错，南北通透。

优势方面，临近地铁2号线和北三环快速路将成为该项目最大的附加值，此外项目距离东风渠仅仅500米，属于主城区三环内小区极少能够享受优越水系资源的项目之一。

项目开发商是豫发置业，早期主要开发产业地产，譬如锦荣商贸城、锦荣轻纺城，后期开始加码住宅，锦荣世家、金晨嘉园之后，进驻并深耕航空港区，通过给政府建造大量的安置房从而获得港区核心区域的优质土地，凭借总共占地1700多亩地的豫发大运城成为港区的大地主。

理由：去年郑州房价暴涨时，拯救了一批劣质楼盘，城果就是其中之一。

项目位于东明路，东侧是未来路、西侧是紫荆山路、南侧是商城路、北侧是金水路，地段确实不错。

但城果的体量只是两栋高层住宅，开发商是郑州金友房地产开发有限公司，不过其企业信息、楼盘的地块信息、乃至土地交易信息都寥寥无几，像个“黑户”。

理由：项目与美好城邦一路之隔，目前在售公寓，项目住宅持续内购，中小开发商，一个证没有，房子就已经卖完了。购买五证不全的房子，付出的惨痛代价还少么？

推荐理由：郑地璞园总占地49亩左右，由6栋住宅1栋幼儿园组成，容积率3.4、绿化率30.46%，规划有建面为88-137平米的房源，其中包含126平三房、137平四房，高层总高33层，小高层总高20层，目前项目处于前期咨询阶段。

对于开发商郑州地产集团，具备国有独资背景，房子质量是有保障的，再加上西站路与金水路的打通以及地铁的交通优势，将极大的提升项目的价值空间。

另外，小区北面有正在建设的郑州八十中学新校区，不高的容积率、楼栋错落而采光良好，项目首开，性价比可以，对西区刚需一族是利好的。

项目往北可享受五龙口的华强城市广场，往南可享受锦艺王府井商业，距离5号线西站路站较近，地段优势明显。

推荐理由：项目总占地125.6亩，一期占地约33亩，地块北侧为伊河路、南侧为颖河路、西侧为西三环、东侧为政府规划洛达路，共计5栋住宅，1-2#为34层、3#为34层、4#西单元为18层、东单元为17层(含两层商业)、5#为11层(含两层商业)，除此之外在3#楼首层及5#北侧还有近900㎡的社区服务中心，包含社区卫生服务站、社区活动中心以及联防室。

项目采用轻法式设计风格，建筑主体外墙采用高级真石漆，结合三层中空玻璃，深咖色断桥铝合金窗及深咖色磨砂面锌合金铁艺栏杆，看起来高端大气。

项目引入2000元/平以上的精装标准，包括百变玄关系统、雅致客厅系统、创意厨房系统、舒适卫浴系统、宽绰主卧系统、贴心阳台系统。采用的家装材料均通过悉心甄选，赠送墙面墙纸、玄关收纳柜;

目前在售高层住宅，建面约77平两房、89平三房、112平三房，均价约15850元/㎡

理由：启福城的开发商啓福置业股份有限公司，专注于中原区的开发建设，已经有很多项目了，启福中原、启福尚都、启福国际、启福花园、启福华都等项目，但出来的不是口碑，而是骂名。

启福城这几年被某些事业单位团购，尤其是在今年连购买这里房源的媒体记者都维权了，依然在以8500到9000的价格在团购，地处长江路西三环交汇处，价格甚至却比南龙湖、荥阳东区的高层还低，可想而知，后期品质会有多差。

理由：噹噹国际公馆背后的河南万隆方正置业有限公司，属于不知名小开发商，股东是八个自然人股东，开发的项目主要集中在洛阳，多为市政项目。

周边片区交通路网的陈旧和嘈杂，自身地块的狭小，缺乏基本的小区居住氛围，不具备生活价值。

推荐理由：项目总占地800余亩，规划有住宅、商业、写字楼，总共分为4个地块，名门橙邦一期的地块是B10-02地块，由6栋高层组成，部分楼栋有底商。

该楼盘的优势非常明显，首先便是地段，位于三环内，出门便是地铁5号线、7号线的双地铁口以及BRT，紧邻二七万达广场、郑州航院，南侧还有郑州市二院，属二级甲等医院。

项目开发商是名门地产，进驻郑州也好多年了，属于河南本土老牌开发商，有一定的业界口碑，橙邦是孙八寨、张魏寨、老代庄三个自然村的改造楼盘。

推荐理由：该楼盘是华润万象城综合体系列的高端住宅产品，河南第一个超高层住宅小区，占地面积55亩，规划建筑面积约22万平方米，共5栋超高层。

项目地处繁华，交通位置绝佳，二七商圈，周边配套不用说，地铁1号线和3号线、人民公园、购物中心环伺周边。

项目开发商是华润地产是中国内陆最具实力的综合型地产发展商之一，已进入中国内陆51个城市，发展项目超过110个。是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

华润悦府，实力央企华润进驻郑州的开山之作，在火车站片区建起顶级豪宅，确实引起了不少关注。据悉，目前在售的一期4#仅剩199平左右的房子，均价21000元/每平，二期5#预计明年中旬开盘。

理由：中基乐湾占地很小，只有14亩地，规划了3栋楼，一栋为商办，其余两栋为18层的小高层住宅产品，梯户比较大，为两梯五户的设计，可以确定的是，这个小区没有办法做多么好的景观设计，产品更是无亮点，纯粹是一个刚需盘中的刚需盘，更何况，开发商中基房地产，实力弱，主要体现在项目拿证速度慢、工程进度慢。

中基乐湾所处的地段交通倒是可以，如果你无车，附近有公交211线路，如果你有车，附近有南三环高架快速路，然后可以接驳京广快速路和陇海高架，地铁口是距离较远，所以此盘不属于地铁盘。

此外，项目距离烈士陵园也很近，对于相信风水的业主们，不是个好选择。

理由：中林国际，位于嵩山路东、建设路北、棉纺路以南区域，总建筑面积约18.9万平方米，其中商业楼约3.8万平方米，商住面积3.4万平方米，住宅面积11.7万平方米。项目规划有5栋32层高的多元建筑综合体，包括商业、住宅、公寓等多种物业类别，紧邻着丹尼斯超市，周边就是老国棉厂，买菜和购物都是非常便利的。

该楼盘在2012年便已入市，后来中途停工两年，在2013年停工的时候，还有两个塔吊长臂长时间悬空至嵩山路上空，让路边行人都心惊胆战。

项目开发商和投资商为河南中林置业有限公司，前身是一个承建商，不出所料中林国际便是其处女作，还涉及城改，期间过程之复杂，投资资金额度之大，难以言表，而在土地证件还没有办理好的时候，便已经开工，中间因为资金问题又停工。

推荐理由：项目一期总共占地是74亩，一共规划16栋楼，业态包括高层、小高层、洋房，高层6栋（主力户型119㎡），小高层是4栋（主力户型142㎡），5栋洋房（主力户型179㎡），其中东北角方向一栋楼为全部为90-110㎡户型。

项目优势在于地段，2.5环的稀缺位置。，双地铁环绕，4号线和5号线，项目创新街小学的引进，弥补教育短板。

项目属于泰禾府系，泰禾院子系产品后的重磅力作，府系打造城市豪宅的全新标准，为城市精英代理新中式的顶豪人居范本。（宣传好像都是这么宣传的）代表项目：福州泰禾金尊府、北京泰禾金尊府等等。

推荐理由：金地铂悦处于成熟地段，紧邻地铁5号线，是名副其实的地铁盘，5分钟就能走到最近的地铁五号线弓庄站。内部规划有幼儿园和社区商业，周边教育、商业、医疗配套比较完善。

项目户型规划中，82-87㎡的小两房占比27%，95㎡三房占比30%，120㎡占比9%，125-135㎡占比30%，143㎡四房占比4%。整体来看，小户型居多，更偏刚需，1T2户的小高层在片区内较为稀缺。

项目开发商是金地集团，是具备国家一级资质单位，连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”，作为全国一线房企，比较注重工程质量，工艺精细，楼盘无法交房或有重大事故等问题也基本不会出现，可以说从产品到物业，金地具备一套完整成熟的体系。

项目劣势也比较明显，西侧的铁军路目前为铁路，北侧的小路通达性也较弱，地块小呈三角形，居住舒适度可能会受一定的影响。

项目在售2#和5#房源，建面约85、128平米非毛坯房源，和建面约135平米的毛坯房源，均价16000-17000元/㎡。

推荐理由：奥兰和园占地60亩，绿化31%，容积率3.5，户型以101平米-115平米三房、124平米-129平米三房、129平米-143平米四房为主，户型空中连廊，分离式核心筒设计，户型方正，南北通透舒适性高，定位偏改善。

项目规划有500平精装入户大堂，4.5米首层架空，独立商业共四层，一二层为社区便利商业配套，三层为健身会所，四层为恒温游泳池。1：1停车位配置，社区内3000平九班制幼儿园，周边教育、医疗、休息娱乐设施完善。

项目开发商是奥兰置业，是河南高速地产的子公司，属于国企。不会出现无法交房或有重大事故的状况发生。但也正因为如此，安全是首位，产品、管理中规中矩，基本没有什么亮点和惊喜。

推荐理由：鑫苑国际新城属于三环内千亩大盘，最大的特点便是交通优势，地铁2号线已经通车，其中花寨站、南三环站出口都在地块内，整个地块的北侧长江路，东侧郑新路，南侧南三环，均有BRT站台以及普通公交线路途经停靠。

其次，户型多样化，没有特别大的缺陷，比较贴近郑州置业者的需求，交房赠送不少如新风系统、智能安防等高科技配置等等。

然后由于是千亩大盘，项目自带超市、幼儿园、会所等各类配套，周边有郑州十院和黄河科技学院附属医院、南十里铺小学和83中，后期有望引进省实验小学、郑州一中等名校资源。

最后，鑫苑物业服务水平有口皆碑，无需担心交房后遇到坑爹的物业。

项目即将推出三期新品，房源建面51~146㎡，目前正排号中。，释放价格：13700-14000元/㎡（毛坯）

理由：紫金悦城占地约169亩，是商城遗址公园二期工程拆迁安置配套建设小区的一部分。

2009年年初美中置业在证件不齐全的情况下，以“天下豫商城”名义将安置房出售，2009年底郑州房管局下达处罚通知书。

2015年12月，美中置业将“天下豫商城”更名为“紫金悦城”，无证对外销售，价格8600元/㎡，2017年8月份，一期刚交过房，属于安置房性质，被当商品房卖了。目前无法办理贷款，小孩无法上学，天然气，暖气，电梯，一大堆问题还没处理完，1期业主正在到处维权。

理由：该楼盘是管城区杨庄的城中村改造项目，区域内有诸多不利因素，譬如地块零散，且部分地块(C区D区)靠近石油仓库及铁路支线;譬如地块周边仓储物流厂区较多，且靠近城东百货日用品卖场，即使未来拆迁，也需要相当长的时间。

从项目入市就在内购，从当初的内购6800，跟着市场一路走到了8000多，再到9字头，现在据说都破万。此外，坊间也是屡次传出东方鼎盛资金链紧张的传言，甚至直接说东方鼎盛遭遇破产。对于这样的项目，你敢碰吗?

推荐理由：谦祥福晟兴隆城占地约286亩，由谦祥集团和福晟集团联合开发，总建筑面积100万平方米，4.49的容积率，项目主力户型是72平方米两房和88平方米的小三室，项目签约了惠济区外国语小学再加上小区的幼儿园，加上手工法式园林景观、精装双入户大堂、以及智能家居系统，作为刚需置业者可以重点关注。

项目靠近京广快速路和北环快速路，距离地铁口大约1公里，属于地铁3号线一期地铁盘，同时拥有多路公交，方便出行。同事项目劣势因素也有不少，比如地块小而又偏狭长，接近4.5的高容积率，东侧有仓库，南侧有热源厂，西侧是高架桥，会对居住舒适度造成一定折损。

目前在售72-129平房源，25#开盘时间待定，整体均价13000-15000元/平。

推荐理由：项目占地31亩地，共规划2栋高层和4栋洋房，以及内部一个幼儿园。

户型方面，该盘的户型面积以小户型居多，甚至洋房的面积小的也有94平米的——一般情况下，洋房最适宜的面积段应该在120—180㎡之间，面积太小，就失去了生活的舒适性。

不过，优势在于地段。旭瑞和昌花漾里位于三环内，地铁3号线地铁盘，自身还有4000㎡的商业，周边配套也齐全，刚需自住可以重点考虑。

理由：国宇天城所处的地块属于郑州国际眼镜城的改造，项目总建筑面积约8万方，容积率为6.8的项目，除了地下1层为集中商业，地上是13层其中1-4层为为商业之外，5-13层全部为5米挑高的LOFT复式，40年产权。

关于该项目，相关土地信息稀少，五证不全，有风险，小开发商，运营能力差。

推荐理由：项目总建筑面积约50万㎡，产品涵盖住宅和商业，住宅方面是由8栋品质住宅、5栋公寓、1个集中购物中心(阳光天地)、1所6班制托幼、1个滨河公园及1个地铁站组成的都市综合体。阳光城檀悦建筑风格采用了美国大都会风，外观很有特色。

项目首期房源包含户型建面88平三房、106平、128平三房、128平复式、140平四房，目前处于前期咨询阶段，具体开盘时间待定。

该楼盘属于老经开核心地块，周边配套成熟，附近有中原福塔、航海路体育场、丹尼斯超市和十一中学等，同时临近地铁五号线站点，交通比较便利。

推荐理由：该楼盘总占地53533平方米，建筑面积187000平方米，容积率3.50，绿化率35%，产品为多层、高层，采用精装修，主力户型为155㎡-182㎡多层洋房、95-142㎡高层洋房，南北通透、方正实用。

项目地段优势，不必多说，“天”字系列是碧桂园比较高的级别，涵盖高层和多层等，产品形态较为丰富，可以满足不同客户需求。

配套方面，享受幼儿园、小学和中学等丰富的教育配套资源。譬如，经开实验小学、经开外国语小学等，郑州一中经开区分校等。

推荐理由：项目占地面积3万方，建筑面积16万方，整体由10栋建筑体组成(7栋高层住宅、2栋商业、1栋幼儿园)。

开发商是国企品牌，配套成熟，三公里范围内有从幼儿园到中学的一站式教育，紧邻河南省骨科医院、郑州市第七人民医院、河南大学附属郑州第一人民医院等医疗配套，临近有中大门保税直购体验中心、中原福塔e贸易中心。

理由：开发商是郑州沃土千年置业，是一个小开发商，在官网上有两个项目面世，一个是伊顿上郡，另一个在中牟是壹号公园，但是在全国企业信用信息查询无此公司——仅凭这一点，这个项目都可以直接忽略了。

但伊顿上郡周边的教育资源非常丰富，且价格相对较低，虽然品牌、品质、体量都不占优势，还是吸引了不少客户;目前项目在售商铺，但开发商无专业运营能力，该区域也无充足人流去支撑，所以建议不要买。

推荐理由：碧桂园西湖虽然位于三环和四环的中间，但项目涉及常西湖新区和高新区，其项目一期位于常西湖新区北部区域，得益于常西湖新区的高净值红利，未来增值空间一定不错，所以我们也把他列入在内。

碧桂园西湖位于高新区瑞达路化工路交叉口向北500米路西，总占地6000余亩，除去安置房、绿地、教育、湖面、商业、医疗等用地后，住宅占地大约4000亩，是郑州主城区规模最大的楼盘，一期地块位于常西湖新区北部片区，总占地2600余亩，分6个地块开发，首先入市的是一期R5、R13地块，前者规划3栋高层，后者规划4栋高层和6栋洋房。

该楼盘首批推出7栋高层，6栋洋房，高层房源面积为86-135平，洋房为142平，成品交付。

预计12月16日开盘，推出建面约88㎡-142㎡三房和四房户型，142㎡洋房。

结语

已经成为“国家中心城市”的郑州，正在不断地扩大自己的版图，未来三环内的新盘只会越来越少，价值越来越稀缺，购买三环内的品质楼盘，无论是投资还是自住，都绝对是安全。

对于普通购房者而言，买房是一件费时费力的事情，从看房选房到订房、交房，其间种种辛酸，估计只有有过买房经历人才能体会得到。2018年即将到来，希望购房者能擦亮双眼，都能挑选到有品质的房子。