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2018年年初的时候，郑州房产市场大环境是继续在深度调控中度过，大家以为市场真的会持续一段时间冷清。但迄今我们也用自己的双眼亲眼看到了，大家是被集体打了脸的。所以集体痛哭后，我们不免疑问：2018郑州房产下半场会怎么走?有哪些准则需要我们牢记? 所以，我写下了这篇文章，希望给广大的朋友一些启迪或者帮助。如果对本文没兴趣，请去一边儿凉快去!剩下的人们，跟我走!让我们一起看得够远、看得够准、看得够狠! ▼周边城市都在闹哄哄地抢房，郑州不会例外 我们先不看郑州，先看其周边的城市房产市场目前是怎样的景象： 安徽，据不完全统计6月份的合肥，共计有36个楼盘、4853套房源推出，其中共计有12个楼盘单价逼近或突破了2万+/平，且有8盘去化率为100%，另外四盘去化率也在90%左右。此外经常可以看到合肥楼盘开盘现场，动辄1000人2小时抢光336套房、200套房600人抢购这样的情况经常可见; 南京，2018年7月1日，其河西板块的正荣一纯新盘开盘，推出724套房，共有4507组买房人参与，在南京实施“抽奖买房”的模式下，中奖率16%，平均6人买一套的节奏。而6月28日的时候，南京江北新区的绿地某盘开盘，2020年年底交付，加上3年限售以及办证时间，基本要在6年之后才能卖，却有8892组人摇840套房源，中奖率9.4%，平均11人买一套房; 成都，在市场降温之际，这里的抢房热潮却一浪高过一浪。3月，成华区的招商某盘超过4万多人摇号，中奖率不及1%;5月，中铁建青秀未遮山更是超过6万人获得抢房资格，能买到的人百里挑一。“摇号了吗?”、“上车了吗?”成为市民见面的日常问候; ……同时，郑州周边的武汉、重庆、济南、杭州房产市场热度亦是居高不下。 作为要高质量建设国家中心城市的郑州，会例外吗? 不，碧桂园国控天誉带装修的小高层19500元/㎡、洋房20500-25000元/㎡全清;建业富力五龙新城带装修15000元/㎡全清;名门翠园15500元/㎡全清;金科御府带装修高层8800元/㎡全清;融创金林金水府首次开盘毛坯均价18900元/㎡全清;其他如锦艺金水湾、万科民安云城、融创御湖宸院、昌建君悦府、建业春天里等热盘去化亦在90%上下。 这告诉了我们一个最朴素的道理：重点板块、重点楼盘，请重点关注，有钱的话请尽快上车。尤其是对于刚需群体，这两年我的观点一直都没变，那就是有一定资金和实力、有房票，就不必等待，找寻合适自己的楼盘入手，其余什么利率上浮的小事算个屁。 ▼在郑州，用自己的钱来评判该选哪个购房板块 你可以骂我简单粗暴，但是我想说我们在购房选择板块的时候，无论最初你考虑的是楼盘的哪一项维度，其实最后买的时候，基本还是要看自己的钱有多少，而每个购房板块除去低劣废品楼盘之外，每个正常的楼盘价格基本大差不差。对此，我们怎么选? 郑州东部，无疑是让有钱人去买的，毕竟郑东新区的航运码头都开建了—— 北龙湖，竟然很多人说贵!我只想用一句TMD来回应!北龙湖是整个河南省的北龙湖，顶豪板块，是身份的象征，这里均价四五万的楼盘并不算太贵，这里的豪宅已经从九如路时代进入到众意路时代，住宅地块被拿的很快，售楼部也里也不缺客户!下半年重点是中建柒号院、保利瓏熙 、碧源荣府、碧桂园豫府，部分楼盘价格在4万左右乃至以下，北龙湖的顶级规划、宜居、配套，有钱的真的可以入手。 高铁西广场站板块比东广场板块更值得入手。 如果买不了以上东部板块，可以考虑东区CBD二手房和惠济东的新房，我的原则是，能买东区二手房的话就不要去白绿。 白绿一直是这两年郑州房市中的热门板块，前者有省级行政中心的光环，但实际省政府、省委搬迁白沙遥遥无期，未来10年都几乎没有可能。安置房之外，高端住宅与小开发商楼盘并存，价格跨度大，小开发商让人不放心，高端品牌楼盘洋房至少2.5万+/平，购房门槛陡然增高;而再向东的绿博整体不错，但文娱配套中看不中用，对房产价值拉动并不大，且现在因板块透支，使得大户型数量也在减少，现在也逐渐在降低定位来扩大客源量，且板块容积率为3，决定了纯高层小区占大多数，洋房极少，相反有太多的8-9层的伪洋房充斥着我们的眼睛——这两个地方，我认为适合有钱的且最好在东区工作的，改善群体购买，刚需打死都不碰。 至于杨金板块，我就呵呵了，别看现在入住了几个大开发商，但板块内规划的混乱、军用机场、污水处理厂、编组站、安置房首先决定了这里并不是个安静的板块。别提什么与北龙湖一路之隔，目前这里还是以产业为主，住宅用地稀少，目前高层2万左右，洋房也2.5万左右，没什么优势了，图个啥呀? 所以，郑州东部板块，杨金板块要放在最后的最后考虑。 能承受15000元-19000元/平的人，请关注—— 老经开、管城环内、金水区、惠济北区这四个板块，阳光城檀悦、富力建业尚悦居、亚新美好城邦、名门翠园等价格热盘的未来升值速度，我想要比管南、高新老城、中原区的楼盘更厉害。另外，万科美景世玠的三期即将开售，127-140㎡的高层、168-200㎡一楼花园洋房、249-276㎡的顶层空墅，我个人还是比较看好主城区里的豪宅。 如果你是刚需，关注西北、西南、南区、西区—— 不知道你发现了没有，在郑州，这四个方向的板块价格都差不多，都在13500-14000元/平之间，其中首选常西湖板块、管南板块，然后是老高新板块，最后是二七运河新区板块。 记住，我依然不建议购买南龙湖、郑北新区、中牟县城、荥阳东部这些板块，价格在1万/平左右，如果手里实在资金紧张又继续买房自住，那可以。如果不是这种情况，就不要碰。 ▼大北区购房板块，哪里是好的，哪里是废的? 从2015年开始，大北区是郑州购房群体中的一个热门板块，房价在也在2016年涨的很凶。现在大北区的楼盘很多，几乎只要是大北区的楼盘，都会持推荐态度。抱歉，我不这么看。 如果细分来看，大北区的每个道路沿线的价值是不同的，不可以同等对待。 北三环是北边最早的成熟地段，不过今年这里的楼盘很少，无非是泰山誉景、绿地璀璨天城、华润·悦玺、中海锦城这几个，惠济北区其实是北三环的外溢。 比如，文化路、花园路沿线价值就不错，也就是永威迎宾府、建业花园里这里，有黄河迎宾馆、高校、绿荫、集中商业、环境也宜人;而现在的开发热点天河路沿线就不行了，越往西，你会发现配套越少、环境也差，开发的都是超级大盘;古荥板块我就不说了，谁买了以后入住的时候可以向大家哭诉下自己的悲惨遭遇。 针对目前北区的开发热点开元路天河路，我认为高层的话适合选万科民安云城;洋房的话，如果你追求舒适度，那就选融创城开中原宸院，如果你更看重装修标准，那正商家河家不错。 但是如果你是投资的话，我建议选择惠济万达周边的楼盘，如碧源月湖、融创城开珑府、美景麟起城、天伦庄园等楼盘，第一这里有万达商业、月湖公园、地铁2号线北延长线、地铁3号线二期;第二这里的楼盘最密集，部分已经交付入住，人气聚集;第三这里价格并不高，基本在16000元/平，不像其他板块价格虚高，未来有溢价空间。 ▼房价虽然高，但这四类房子一触即死 在郑州高房价的威逼利诱下，不少对资金敏感的购房者，开始被迫地去关注一些非正常、低价的商品房。但在我看来，要有一个底线，那便是安置房、经适房、内购房、小开发商的小楼盘，千万别碰，“一碰即死死后鞭尸”。 所谓安置房，就是对被拆迁住户进行安置所建的房屋，与正规的商品房完全是两码子事。需要全款购买，不能贷款、房屋品质低劣、居住环境差、房产证难办、孩子上学难、以后也没什么升值，别碰; 所谓经适房，虽然目前郑州已经停止受理经适房申请，但市场上还存在一些高价转让的经适房。相对安置房来说，经适房的风险一点都不比安置房少，房屋品质没有最差只有更差，中原区祈福中原二期就是一个活生生的案例，交房后临水临电、小区没有物业、至今办不了房产证，孩子上不了与小区一墙之隔的华山路小学，别碰; 所谓内购房，有单位定向开发的楼盘，有单位组织的团购，有开发商提前回笼资金的内购，但无论怎样都伴随着巨大风险，金荣熙园、紫金悦城都出了问题，别碰; 所谓小开发商的小楼盘，就是资金实力不强、开发实力弱的小开发商，过去也没什么成功的项目可参考，而开发的第一个楼盘体量又很小，高新区江山爱丁堡、南龙湖龙湖熙岸的维权，清一色都是小开发商的小楼盘，品质无法保证、物业无法保证，别碰。 ▼对一个楼盘的未来升值，要科学估算 2016年，郑州房产最大的变化是大批投资客进场了。 2018年，郑州房产的情况是怎样的?刚需数量没变、改善增多了，投资客减少了。 但这并不意味着房产投资就不行了，对于当下的郑州房产投资，我的看法是收益不一定达到最好价值，但一定还是最安全的投资渠道。我想，每一个家庭进行资产配置时，最常见的还是首选房产。只是，对于房产投资，我们要知道几个问题： 很多人咨询我，“XXX楼盘怎么样，能不能投资”这样的话;我们必须知道，房产未来升值的必须条件有哪些，比如地铁、产品质量、物业、学校配套、商业、公园绿地、酒店、业主层次。经不完全调查统计，我发现每项因素能够给小区带来的升值比例大致是多少： 其中，学校方面，如果小区能够划入一个知名小学，能够为每平方带来600-800元的升值;如果小区同时划入知名小学和中学，那基本上就能够为每平方带来1500-2000元的升值。学校对房价的拉动，从绿城百合、双河湾、盛润锦绣城、中原新城学府小区、昆仑华府、锦艺国际华都、昌建誉峰、建业贰号城邦、圣菲城、正弘蓝堡湾、英地天骄华庭等楼盘可以看出其价值。 一个好的物业，对房子价格的提升在1200元/平左右; 小区距离地铁口800米-1000米的话，地铁对房子价格的提升在1100元/平左右; 公园、绿地、河流等宜居舒适场地，对小区房子价格提升在500元/平左右; 一个过硬的开发商品牌，对房子价格的提升作用在500元/平左右; 大型商业、写字楼，对周边房子的价格提升在200元/平; 知名酒店对周边房子的价格提升同样在200元/平。 对于一个楼盘的投资，看其具备哪些升值条件及对应的增值价格，进行叠加计算，我认为比较精准地可以预估楼盘的未来走势。 此外，我认为北龙湖、雁鸣湖、南龙湖、平原新区这些板块的房产，都不具备投资价值。房子再好，你自住吧，别用来投资。 ▼找好自己的定位，找到合适的楼盘 1、如果，你是一名刚需购房者，下半年值得你注意的楼盘是—— 富田九鼎公馆：千亩大盘、振兴品牌、有地铁、有河景; 永威城五期澜溪庭：外立面光滑整齐、永威品牌、就是学校的事情尚无定论; 绿都澜湾：宇通背景、地铁口、创新街小学; 融侨悦澜庭：四环内、金水河滨河景观公园，丹尼斯(规划)，另外规划有地铁9号线; 朗悦公园府：地铁口、刚需盘、继公园道之后朗悦的新盘; 2、如果，你是一名刚需偏改善购房者，下半年值得你注意的楼盘是—— 美景美境：美景品牌、国基路稀缺，劣势是周边环境嘈杂、安置房和商品房在同一个地块上; 正弘府：正弘品牌、产品设计不错、容积率比较低，有贾鲁河; 富力建业尚悦居：富力+建业品牌、交通较好、环境宜居(贾鲁河+2.5容积率)、精装修标准较高; 保利文化广场：保利品牌、郑大附小，位置好，省重点招商引资的文化综合体; 3、如果你是一名改善购房者，下半年值得你注意的楼盘是—— 万科美景世玠：万科品牌、城区改善产品、周边配套丰富; 瀚海观象：大户型产品、占据象湖景观资源; 亚新海棠公馆：亚新成品房系列、大户型产品、滨河热门板块; ▼下半年，还是不要盲目地购买公寓和商铺 2018下半年，郑州公寓、商铺市场仍会火爆。 但，我作为多年的地产从业人，我想告诉你，如果你是个刚需，买完房子后手里可能有点闲钱，也请不要脑子进水地碰那些40年产权的商业，包括公寓、商铺。不听我的话，你最后会哭的; 因为你的经验，还不足以去碰公寓和商铺。 尤其是公寓。我想那些疯狂购买公寓的朋友，先计算下“未来租金可以租到多少”、“投资回报率可以有多少”、“几年之后是否会有人来买”这三大问题，想必就不会入手绿博白沙、二七、高新的公寓了。 ▼关注大品牌开发商的动态 融信，在常西湖、荥阳、高新、绿博板块都有布局; 金科，金科天籁城和金科·博翠书院小镇要启动; 泰禾，中州院子要率先入市; 招商蛇口，有二七区郑州公园1872项目启动; 深圳永实，富力地产关联企业，接盘利海雁鸣湖，此消息由《陪你晒郑州》地产自媒体最早爆料; 龙湖集团，重庆房企，目前除了在南龙湖拿地之外，将在绿博与名门地产联合开发新项目; 奥园地产集团，来自广东的实力开发商，已进入郑州市场，或北龙湖或杨金板块; 下半年，还会有哪些品牌开发商有新项目，还会有哪些外来大开发商要进入郑州? 我们拭目以待。 后记 |
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