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从2016年下半年至今，郑州房地产市场经历了将近三年的调控，不少人在观望希望房价再下跌一些，这也就产生了一批潜在的购买力，加上来自地市的购买力，郑州市场上目前的购买力其实是很强的。 毕竟，当下郑州市场的可供房源量真的不多。 富田城·九鼎公馆、瀚海思念城、名门橙邦、康桥九溪天悦等几个郑州网红盘相继首开后，新的一批网红盘旋即诞生。 一直以来我们都在不停地期盼，这些一线知名品牌的进驻，能够给购房者带来更多更好的产品。伴随着今年房地产行情的回暖、人们置业意愿的高涨，亦造就了一批市场关注度极高的楼盘。 比如融创城、万科民安江山府、保利海德公园、碧桂园天麓四个当下热盘。 本文将对这四个楼盘进行逐一分析，一方面是希望能够帮助大家挑选到心仪的房子，一方面亦是一场对地产新品江湖成色的探测。  融创城 管南，是当下郑州最大的刚需居住地，在相当程度上已经强势分流了过去二七运河新区、大北区的刚需。有人认为，在市场下行大家都在降价的情况下，管南14000元/㎡的单价优势已不明显，但我认为这恰恰说明了这里的开发与人流保证了坚挺。 另一方面，东南三环的连接也进一步拉近了其与东区的距离，距离东区和经开区都更近，还有地铁——这，就是价值。 我认为今年管南依旧会平稳坚挺，小李庄站的传播真是为管南打了针鸡血。但是今年高层如果超出了15000元/㎡的价格，建议人们可以去选择常西湖新区。 在今年，管南区域内部的房企们也将展开一番激烈争斗。 主要来源于新的管南三雄：富田城、融创城、碧桂园时代城——每一个超级大盘都以“城”字命名，以几乎同样的巨无霸体量贴身厮杀。这对于该区域而言，是一件好事，品牌开发商在这里有利于更快盘活区域。 但目前的管南，缺的不是大盘，而是品质盘! 融创城，位于郑州中州大道与紫辰路交会处，地处郑州新型规划区域商都新区中部。 项目总用地约1086亩，融创中原首个以“融创”品牌命名的项目，集商业、教育、文体、康养等业态，内部全生命周期配套规划。 2018年年底的时候，项目推出洋房24套，面积段在128㎡-143㎡;2019年4月29日项目再次开盘推出洋房72套，面积段在128㎡-143㎡。 单从洋房产品来看，融创城至少填补了管城区改善型房源残缺的不足。 户型上，洋房面积区间尚可，设计倒也方方正正。尤其是143平洋房，做的四开间朝南，空气流动与采光较好。 容积率2.98，在管南楼盘中的容积率也算比较低了，至少其是适合改善群体的。 大体量商业这方面，项目在自己社区内部规划了近10万方商业综合体，规划有5块教育用地和4所配建幼儿园，做到了从幼儿园到高中完整周期的教育配套。 在这些配套中，还有一个亮点就是规划有养老用地，很多人忽略了日常带孩的老人的休闲生活，此时此地恰好可以满足。 在位置方面，融创城在管南位置属于中等区间。不过，紫辰路将商品房和安置房隔离开了，路东是安置区，路西是商品房， 避免以后双方互相影响。 回到接下来将要开盘的高层。 之前，管南还经常被人称为刚需聚集地，现在高层都在14000-15000元/㎡，属于优质刚需了。据了解，融创城高层开盘价格预计在14000元/㎡，连一向讲究快进快出的融创，连过去两年掀起全款优先的融创，现在高层在管南的价格都已如此，可见管南这片区域的燃烧程度。 纵观整个融创城地块，距离永威城很近。一个是全国超强的品牌，一个是郑州本土;一个是毛坯交付，一个也是毛坯交付;一个是物业让业内很多人学习，一个是物业在全国城市范围内做的不错。具体会如何?我们一起等待他们将来的落地。 万科民安江山府 郑州北三环片区将发生革新。 目前，泰山誉景、融创中原大观、绿地璀璨天城、丰乐奥体公馆都更偏向刚需，而美景美境、瀚海思念城、名门翠园都更偏向刚改。可以说，万科民安江山府是北三环片区少见的改善盘。 民安是继美景之后，万科进入郑州合作最多的本土企业，比如万科民安云城、万科民安星辰、万科民安三度湖山等，产品力都不错。 项目位于北三环金杯路交会向北约500米路西，容积率3.99，整个一期规划有12栋(34F)高层、1所幼儿园，部分楼栋涵盖底商。户型面积区间以109㎡的三室两厅两卫起，至177㎡4室三厅两卫，为两梯两户的设计，精装交付。 万科品牌、精装修交付这一点无需多说。 第一、两梯两户的产品设计，在郑州属于少见，舒适性高; 第二、紧邻地铁3号线，临近地铁口，交通便利; 第三、项目周边规划有教育用地，现在和省实验学校国基路小学已签约。江山府的交付时间2021年10月底，学校是2022年9月投入使用，那么项目交付后第二年便能入学。; 第四、临近宜家商场，预计今年下半年开业，虽也有一定弊端，但利大于弊，会给业主生活增加便利性; 当然，对于这样的一个有配套的改善盘，价格也自然不会低。 且看周边，名门翠园云鼎毛坯开盘价1.8万，瀚海思念城毛坯1.8-1.9万，江山府精装修我们预计1.9-2.2万。 根据区域、配套、环境、品牌、舒适性等多方因素，如果可以承受这样的价格的改善群体，可以考虑下北三环这个改善盘。 保利海德公园 作为央企，实力自然不容小觑。 保利拿下包含金水北区自贸区的杓袁、刘庄、柳林三村改造千亩大盘项目，这是真正的超级大盘。这都可以称之为一个小片区了，也是一片希望之地，因为这里曾经容纳了郑州百万男女青年，是他们曾经在这座城市寄居之地。 目前我们主要说，保利海德公园的杓袁地块，位于金水区中州大道与贾鲁河交汇处西南角。 这个地块总占地约598亩，总建面约117万㎡，整体容积率2.92，内部配置有人文商业配套，规划有多处幼儿园、小学及中学用地。首期1号院占地约62亩，规划11栋15-16F小高层产品和一所幼儿园，涵盖建筑面积约95-182㎡改善型三房和四房。 从这段基本信息中，我们可以看到两个优点：1、户型面积区间涵盖刚需、刚改、改善，这是最符合当下郑州市场需求的，目前也出现越来越多的楼盘户型面积涵盖多种群体。2、主城容积率普遍是3.5，且多采用高低配，但该项目采用的是纯粹的小高层规划，景观发挥的空间也更大。 不得不说的是项目的区位，以及它所带来的配套价值。 保利海德公园沿中州大道向南车程10分钟左右到北龙湖，这里的教育、商业、生态资源都是顶配，周末的话你开车带着一家人可以去享受天伦之乐。 再来看近处，项目北侧是贾鲁河市政滨河公园，东侧紧挨着一个42亩市政公园。项目向西南方向走路5分钟，1.5万方人文商业便进入你的视野，附近还有建业富力尚悦居的10万方商业、锦艺的30万方商业，还有小区自带保利旗下和乐教育的私立幼儿园，西侧还有一个小学和中学。 而保利海德公园的杓袁地块，周边都是住宅项目，富力尚悦居、正弘府、碧桂园天誉，能彼此形成联动的居住模块。 再来说价格，周边富力尚悦居卖完，之前精装价格1.65万，正弘府只剩一期了，预计开盘价格和上次不变，还是1.55万左右，碧桂园天誉是精装价格1.9万。 那么保利海德公园呢? 目前价格还未最终确定。 如果是1.7万，我认为一定大受欢迎，如果1.8万的话，对于购房者而言有点压力了。 不过一分价格一分货，如果落地产品效果好，这价格也算值了。 碧桂园天麓 位于国基路花园路的碧桂园天麓，是沙门村的城改项目。 在碧桂园进入开发之前，沙门村和刘庄、杓袁等地一样，是前几年郑漂的聚集地，这里有他们的汗水、泪水，也有那在深夜依然灯红酒绿的各色美食小吃，这里的空气仿佛飘荡着曾经那一批批年轻人那股青春的气息。 当曾经破旧的民房，蜕变成华丽的商品房，也许给了他们更好的居住选择。 据了解，碧桂园天麓总占地面积282.2亩，首期占地约50亩，位于花园路与国基路东北侧，规划6栋高层，其中有5栋高端住宅、1栋成品公寓。户型面积段为高层装修住宅76-135㎡、高层装修公寓33-47㎡。住宅户型以76㎡左右两房、91-103㎡左右三房、131-135 ㎡左右小四房为主。 既然同碧桂园豫府、碧桂园天誉、碧桂园天玺一样，都是碧桂园集团的“天字”系产品。我们会发现，碧桂园的这个系列往往在郑州主城居多，也标志着碧桂园深耕郑州主城的具体践行。 碧桂园“天”字项目是碧桂园集团的高端系列产品，业内也称“天系豪宅”，是碧桂园集团专门为一、二线城市主城区打造的，从地段、规划、建筑、园林到装修、物业等都属于高端TOP级配置。 仅看碧桂园天麓户型便可一窥其优秀设计。 比如项目的131平米四室，格局方正，客厅、主卧与次卧实现三开间朝南，无论空气流通还是采光均不错。 此外，最大的卖点是交通和位置。 碧桂园天麓占位主城核心位置，周边已经成熟多年，稍远一点也可以享受北龙湖优质配套资源辐射。同时还有地铁4号线、2号线，标准的地铁盘、妥妥地地铁盘。 鉴于郑州主城区的新盘越来越少，卖一套少一套，对金水有情结的朋友们，可以考虑。 后记 今天说的都是外来一线品牌房企在郑州近期的热盘新品。多心者可不用多疑，此文非广告，只想分析当下郑州主要热盘，以后每个阶段我们还会继续做这样的系列文章。 对于购房群体而言，一线品牌开发商进驻郑州，我们期盼他们能够带来新的产品、新的理念以及新的风气，郑州当下青黄不接的地产市场需要注入新鲜的活力，以及在这过程中，逐渐建立起更为成熟、健康的市场秩序与规则。 但是我们也已看到，不少品牌房企进入郑州后，品质出现缩水，往往一个全国系列产品在郑州就品质最差。所以，我们更需要有自觉意识的外来房企，希望他们在给我们带来好的产品的同时又不能被市场上一些不良行径所感染。 …… 综上所述，这四个项目各有优势，也是立夏以来，郑州市场关注度较高的四个项目。 如果你是购房者，会选择以上哪个项目?又有哪些问题咨询?可以在本文下方评论区留言。 |
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