|
世界以痛吻我，要我报之以歌。——泰戈尔 泰戈尔这句名言，给了我们深陷泥沼却还能坚定步伐的信心。相信大家在购房或者租房上总能遇到一些令人心痛又无可奈何的情况，但我们仍在购房的路上披荆斩棘，希望能够获得一套属于自己的房子。关于如何避免这些购房路上的坑，教程层出不穷，但却不能面面俱全。我们此次推出专栏《与房子的那些事儿》，将从各个维度解读与房子的那些恩怨情仇。 第一期 购房准备实操指南
1、欲善其事，先利其器 作为一名80后的“自奋工薪族”（无法啃老、上养老、下养小），能够购买属于自己的房子，绝对是人生中的一件大事，不管买怎样的房子，首次置业对我们来说都是需要慎之又慎的。 小编作为一个整天和房地产打交道的评估工作人员，今天从评估的角度和自身购房的亲身经历给未来购房者们一点购房实操（购置二手房）建议。俗话说：工欲善其事必先利其器，购房我们要掌握以下几点内容。 1、购房前期准备2、如何挑选适合的房子3、掌握购房流程4、税费缴纳及贷款评估问题 2、知己知彼百战不殆 ◆购房前期准备 买个房子可不是买颗白菜，随便怎么买，拿着钞票就可以上街去买，买房子还是需要提前做一些准备，那么准备工作要做些什么呢。小编认为准备工作需要做好三点。 一是明确一下自己购房目的是什么，是投资还是刚需？目的不同，对房子的要求也不尽相同，本文提及的建议主要提供给刚需需求者们。二是，如果是刚需，要明确是计划长期居住还是短期过渡？三是分析自身财务状况，首付款可以付多少，是否需要举债（借钱）？每月月供承受额度是多少？ ◆如何挑选合适的房子 作为一名评估工作专业人员，评估一套房产一般从三个方面进行分析：区位状况、实物状况和权益状况，那我们购买房子也应该看重这三点。 区位状况 区位状况中主要考虑位置、交通、外部配套设施和周围环境等。 物业所处的位置不单单指小区所在的位置，还包括物业所在楼栋在小区内的位置、物业的朝向以及物业所在楼栋的楼层。小区所在的位置对价格影响最大，朝向和楼层则会对我们日常生活产生影响。 一个居住小区，一般会有临路楼栋和小区中间楼栋，临路楼栋通常会受到噪音影响，购买物业时要注意临路楼栋所临道路是铁路干线、高速道路、交通主干道还是支路，所临道路类型的不同所受噪音的影响程度也不一样。 楼层选择：低层选取需考虑是否有地下车库，以避免潮湿，物业服务好不好，是否能保障住户财产安全，楼间距是否够大，以保障采光通风和私密性； 顶层住户相对比较自在，没有楼上住户的影响，同时，采光通风优良，视野开阔，但是顶层物业普遍存在夏季热，雨季容易漏雨的现象，同时顶层住户（电梯房）对电梯的依赖度比较大，如果停电停水，则比较麻烦；楼梯房顶层则会增加家有老人和孩子的家庭的出行难度。 
良好的朝向可以保证物业有充足的阳光以及物业通透性（有利于空气的流通性）。房屋朝向从劣到优一般为北、西北、西、东北、西南、东、东西、东南、南、南北。 另外客厅和卧室的朝向最为重要，客厅是家人使用度最高的空间，最好选择南向，冬天可以免受北风呼啸，夏天可以凉风习习。卧室的朝向也是以南向最佳，尽量避免西向或者北向，西向会使房间经历一整天的阳光，夏天会比较闷热；北向则会使房间一天都照不到阳光，冬天房间内会比较阴冷。 作为普通的上班族，公共交通必不可少，所以一定要考虑所要挑选的物业公共交通是否便捷，而且城市轨道交通有利于沿线物业价值的提升，所以，选择轨道沿线的物业是一种不错的选择。在考虑外部交通的时候，还要考虑小区内部交通，诸如小区内部如何规划人流和车流，小区是否做到人车分流？停车位是否充足，是否能够满足小区需求等。
外部配套设施完善度：居住物业对于外部配套设施的要求，是要考虑周边商业设施是否能满足基本生活要求。 而且，在同样是商业配套的情况下，小商品市场和购物中心对周边居住物业的带动力完全不同；同样是休闲配套，电影院、歌剧院、图书馆、大学城、娱乐城对物业的影响也不一样。因此在购房时，购房者需要着重注意物业周边的配套设施对生活的影响，在满足基本生活方便的同时，要考虑附近配套设施对物业是正面效应还是负面效应，比如需要养育小朋友的家长们，尤其要考虑周边配套设施中学校（幼儿园、小学、初中）的位置。 周围环境和景观不单单指“环境和景观”，还包括人文环境。人文环境是专指由于人类活动不断演变的社会大环境，是人为因素造成的、社会性的，而非自然形成的，包括房地产所在区域的区域文化、居民特征、治安状况以及相邻房地产的利用状况等诸多社会环境。 山林、湖泊、海岸、公园等作为自然环境和景观，有利于居民生活质量，良好的人文环境，也有利于居住生活品质。当今网络比较发达，建议购房者们可以提前规划自己购房范围，划定几个比较满意的小区，然后去实地了解一下小区周边状况以及小区环境。 实物状况 
房地产的实物因素是一般是指物业的外观、建筑结构、设施设备、户型和装饰装修等。在我们实际挑选物业时，很难碰到十全十美的物业。因为小编两次购房经历均为二手房，所以小编认为在实物因素最为重要的影响因素为户型和装饰装修。 好的户型应该为布局合理，空间利用得当；而装饰装修则是需要看购房者是否进行二次装修，如不想进行二次装修或着急入住，则对装饰装修要求要高一些，格外需要留意防水是否完好、屋顶墙面是否发霉、固定家具是否完好等。 还有一点小编认为比较重要的，就是房屋内的家电家私是否包含在出售范围内，在签订购房合同时一定要写清明细清单，清单越详细越好，上到空调、冰箱、衣柜等大件电器家具，下到吊顶、孔灯等小件电器，这样避免交房时出现不必要的争议，小编亲身经历购置带装修二手房而被拆掉孔灯的尴尬境遇，就是吃了没有列明清单的亏，所以要特别提醒需要购买带装修带家电家私二手房的购房者们。 权益状况
房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。我们在购买房地产时，需要格外注意的事项有： 房产是单独所有还是共同共有，房产是否设立了抵押登记，房地产是否涉诉（被人民法院查封），是否存在异议登记，是否可以落户，是否拖欠物业费、水电费等。购房者很难自行查询到房产的权益因素，因为这需要卖方的配合，因此在缴纳意向金或定金时前，可以要求卖方出具不动产查询登记等资料信息。 挑选房子需要考虑的因素有很多，很难做到十全十美，如果是十全十美的房子，相信价格也会很“美丽”。小编认为购房者需要对房子的选择因素做一些取舍，分清主次因素，以主要因素为重要参考点，可部分降低对次要因素的要求。再有就是小编认为购房者不要做过多的筛选，不要把时间线拉的过长，这样就会出现审美疲劳或选择盲区，出现“挑花眼”的状况。 初步选定好房子之后可以二次复看，复看时重点关注一些较为隐蔽的设施设备是否存在损货。 ◆税费缴纳及贷款评估问题 二手房交易税费缴纳 正常交易，买卖双方税费应是自负的，但是值得注意是，在实际交易中，很多情况下买卖双方的税费均由买方缴纳，因此买方在前期协商交易价格时需确认房产所适用的税率（是否满2年、是否满5年、是否唯一住房等），以及税费由谁承担等问题。 贷款费用及评估费用 《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》中明确规定“不得以贷收费，银行业金融机构不得借发放贷款或以其他方式提供融资之机，要求客户接受不合理中间业务或其他金融服务而收取费用。”因此，正规银行一般是不会收取贷款费用的。而在实际交易中，该部分费用往往由房产中介机构代收，但又不会出具发票，因此购房者应提前了解，在缴纳中介费的时候是否需要额外缴纳贷款费用。 目前二手房交易，有的城市需要进行评估，有些城市不需要评估，具体需要咨询办理贷款的银行。如果需要评估，建议购房者直接向评估机构缴纳评估费用并索要发票，尽量不要通过房地产中介交纳该笔费用。 【素材来源网络 |编辑|大熊说房（ID：dxsf666999）】 |
|
|
