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田园综合体，担心多于发展 秦智勇 今天大家聊了聊综合体与小镇的事儿，褒贬不一，担心多于发展。 为什么呢？ 我想有这样几个问题： 1，人口流向决定投资方向； 2，消费水平决定投资强度； 3，能否塑造或打磨成刚需？ 4，...... 田园综合体，建在乡里和田园上，参与人口主要来自乡镇。若项目的定位是围绕城里人，那基本上就是大概率的失败。切不可中国有几个运营圈层成功的案例，就认为你面对的田园综合体就会成功。 所以，田园综合体还不如说叫农旅综合体。农业产业是根基，旅游观光和体验是附加值，综合体的地产变现是投资回报。 （备注：这里没有涉及到土地产权的事情，本文也不讨论这个方面的内容） 10月在凤凰大家聚会，达成共识：在凤凰，投什么项目，大家都愿意参与，因为这里有一个存量的年400万人次的市场，项目考虑的是体验后收费，服务好后钱自然来。现实吧！嘿嘿！ 11月在重庆遇到投资景区的邓总，达成的共识：我们只在有流量的地方投资，最好是过100万人次的地方投项目。前期流量积累的事情，交给现在经营方去努力，待花钱引流完成，我们资本后面来割韭菜。直接吧！哈哈！ 有人才有市场，商品满足人的需求，很多人的需求存在，很多商品存在，慢慢就形成了市场，货币作为等价物在其中扮演了交换中介的角色。 所以，人口流向决定投资方向。当然新技术也是投资方向，与本文讨论文旅投资不相关。 人有，却可支配收入一般，还投资规模适度即可，项目体量一定要控制住。 如今的资本下乡去，或者说精准扶贫，对于贫困农业以及风景秀丽农村和产业优势农业，非常好，可以让资源与资本快速对接，可以让乡愁变现。 从投资收益的角度看，一定要进行当地、地区乃至那个省的消费能力调研，目前重点用于消费支配的项目是什么？切不可一下子提升的太快，过犹不及。 为什么华东的景区或者说文旅运营的都是大项目？为什么华东的民宿做的最好？而全国其他地区民宿80%以上举步维艰，全国其他景区80%以上处于不盈利状态。 首先就是区域内经济发展状况，其次是区域内文化背景，再次是区域内年轻人口比重，最后是区域内整体运营的氛围。 没有无缘无故的成功，但别人的成功不等于你也可以成功。这就是战略管理上讲的环境分析，看似不重要，其实最重要。有些成功，从一开始就注定啦；有些失败，从一开始也是注定的。
运营一直要思考与打造的就是：刚需！不管是长久的刚需，还是短期内的刚需。一旦这样的策划成功，那就是不买不行。 就像做会销的一样，在会议现场和那个场景下，一切购买都变成了刚需。这里的刚需，其实不是人在理性情况下的实际需要，可购物就是大概念冲动事件呀！ 具体如何打造，可与我交流。 “大秦笔记”2018年12月2日于湖北宜昌 喝一杯茶，唱一首歌，写几段文字。走到了69个景区，我就是“大秦笔记”。 欢迎交流与分享，微信号：marketingqzy。
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