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按揭贷款购房已成为当今极为常见的方式，随之的纠纷也产生。三者的关系也较为复杂，如何在司法实践中妥当处理，实现保护三方权益与节约司法资源尤为重要。 一、法律关系分析在担保贷款方式购买商品房的法律关系中，通常涉及两份书面合同，商品房买卖合同和担保贷款合同；三方主体，即买受人（借款人）、出卖人（保证人）和银行（贷款人）；五种法律关系：买卖双方的房屋买卖法律关系，买方与银行间的借贷关系、借贷关系与期房担保关系，卖方与银行的保证关系。除买卖关系，其他关系在第二份合同中有所体现。 除非当事人另有约定，否则主合同无效的，担保合同无效。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后，不会导致按揭合同当然无效或被撤销。但是购房按揭贷款合同作为一种新型关系，具有特殊性。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提，同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房人将所购商品房或者买卖合同项下的合同权利作为担保物为按揭合同提供担保以实现购房目的。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，故应当承认买房人订立按揭贷款合同的目的无法实现。合同可以解除。 二、银行诉讼地位确定（一）银行作为第三人参与商品买卖合同纠纷 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。 于银行而言，在商品房买卖合同诉讼中，案件的处理结果直接影响到银行债权的实现。在买受人起诉解除商品房买卖合同而没有同时起诉解除担保贷款合同时，银行有权作为第三人参加诉讼，法院也应主动通知银行，告知其有权以第三人身份参加诉讼。第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求的第三人，判断标准是第三人是否对原诉的诉讼标具有独立的请求。显然，商品房买卖合同诉讼的诉讼标的是房屋买卖法律关系，银行作为第三人对该法律关系并无独立的诉请，故其非为有独立请求权的第三人。但是特殊性是，如果第三人参加到本诉中并提出解除担保贷款合同，作为第三人的银行虽然对本诉的诉讼标的无独立请求权，但银行以第三人身份在商品房买卖合同诉讼中提出解除担保贷款合同在法律上并无障碍，其地位类似于“有独立请求权的第三人”。当然若银行参加诉讼后，并不提出解除担保贷款合同，则其对本诉的标的和标的物并未提出独立请求，应视为无独立请求权的第三人。 如果银行并没有参与诉讼或者没有提出诉讼请求，那么法院只审理商品买卖合同的情况下，即是只审理房屋买卖合同、对房屋首付款、利息及相关损失的赔偿。银行的诉求另案主张，这就有可能使诉讼变得繁杂，徒增程序障碍。 参考案例：（2016）黔2622民初1083号 （二）银行作为原告与商品买卖合同纠纷合并审理 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 若银行另案单独提起解除担保贷款合同诉讼，经银行或买受人申请或同意，法院可以合并审理，但是笔者认为，如果将银行列为原告，则买受人同为原告，在不存在反诉的情况下，逻辑上存在障碍。此时，为解决纠纷的便利，仍可以将银行提起的解除担保贷款合同之诉，作为第三人参加之诉合并到解除商品房买卖合同诉讼中，这样避免程序上的不便。 同时两者不是同一法律关系，但是依然存在合并审理的必要性。两法院单独分别作出判决，均判决解除合同，如果一个法院判决解除借款合同，另一个法院判决继续履行商品房购销合同，甲按合同约定以按期支付银行按揭款方式支付购房款，则与另一个法院判决甲一次性提前偿还贷款方式相矛盾。 （三）银行作为被告参与商品买卖合同纠纷与借款担保纠纷的合并审理 虽然没有直接法律规定，但是作为最高院的特等奖案例，商品房预售合同解除后，由开发商偿还购房人银行贷款。 【案情】 2010年4月13日，肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，肖树生、陈晓玲于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与上行青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。 同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，上行青浦支行发放贷款141万元。肖树生、陈晓玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。 后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生、陈晓玲请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。 【法院判决】 上海市闵行区人民法院经审理认为：博锦公司逾期交房已超过60日，肖树生等有权解除商品房预售合同。该合同解除后，肖树生等有权解除借款担保合同，博锦公司应按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等，并赔偿肖树生等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。 上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决： 1、解除预售合同； 2、解除借款担保合同； 3、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金； 4、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息； 5、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息； 6、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。 后上行青浦支行提起上诉称：根据有关司法解释，其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双方。 上海市第一中级人民法院经审理认为：肖树生等作为一审原告将上行青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。 在该案件中，法院在现有法律上进行变通，突破了法定诉的合并情形甚至突破了法院的管辖，允许买方将卖方与银行作为共同被告，合并审理，减少了不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付给肖树生等。可以说是一定程度上推动了实质正义。至于银行以被告身份存在，并不妨碍其以反诉的形式主张权利。 参考案例：上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书 三、买受人是否可因解除买卖合同免除还款义务在借款担保合同中，虽然卖方作为借贷人，但实际上并没有真正得到款项，而是以房屋期权作为担保。因此在商品房买卖合同解除后，履行还款或者担保的义务也随之消失。从法理上看，不应当在作为还款义务人。当然如果银行未提出解除贷款担保合同，在实践处理中，是否可以考虑，出卖人可督促银行行使解除权，如果银行不提出解除的，出卖人在将银行借出款归还买受人后，对买受人的欠款不再承担担保责任，殊值研究。 四、在房屋买卖合同解除前，银行可否要求买卖双方连带责任。买方如果在与卖方解除合同前不按期归还贷款，卖方开发商又可能存在破产、跑路可能，这种情况下如果银行先行起诉，请求解除借款担保合同，要求买卖双方承担连带责任。这种操作就可以避免银行只能向一方追究责任。这种操作方法在实践中一般会得到支持。 参考案例：（2017）黔0402民初930号 合并审理，能提高审判效率，减轻当事人诉累，推动实质正义的发展，根据最高法院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对“商品房买卖司法解释”第二十五条的解释，之所以规定，担保权人独立提出诉讼请求的，将商品房担保贷款合同和商品房买卖合同合并审理，是“以期在适当的框架中在一个诉讼过程中尽量解决更多的纠纷”（该书第326页），之所以规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。”（该书第327页）。 作为代理律师，在起诉时应当结合实际情况确定合适的诉讼主体和诉求，以免造成程序上的拖延，损害代理人的利益。 |
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