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导读：婚前选择按揭购房，登记在一方名下，婚后夫妻双方共同参与还贷的，离婚时该房产能否作为夫妻共同财产进行分割？很多当事人认为可以分割房产，实际上在不能协商的情况下，房产属于一方婚前个人财产，显然是不能分割，作为夫妻共同财产分割的仅是婚姻关系存续期间的还贷及对应的增值部分。下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。 案情摘要 原告苏某诉称：原、被告原系夫妻关系，因感情不和在2010年11月2日协议离婚。双方属于夫妻共同财产的权利：由被告在2004年9月13日购买的盛夏公寓808室房屋（购入价352956元，贷款从2004年10月开始至2009年10月，贷款共计60个月，贷款本金150000元，每月还本2500元）的共同还贷部分：从2005年8月开始至2009年10月共计归还了50个月，共同还款金额为125000元；以及该部分共同还贷金额占总房款的比例后计算的增值部分（卖出价480000元）为44993元。 被告在隐瞒原告的情况下，私自变卖了上述房产，而且在得到房款后，被告也丝毫不如实告知原告，更没有将原告应得的款项给付原告。原告在知晓后，多次要求被告依法给付，但是被告拒不理睬，拒绝支付。 为维护合法权益，原告诉至法院请求：被告立即按照50%的比例给付原告盛夏公寓808室房屋共同还贷部分125000元及共同还贷部分的房屋增值部分44993元的分割款，共计95154元。 被告沈某辩称：盛夏公寓还贷部分并不是由原、被告两个人还的，是被告父母出钱还的。此外，原、被告婚姻存续期间有很多共同债务，共同债务的金额远高于本案所涉款项的金额。原、被告之所以在离婚时共同房产和共同债务都写无，是因为共同债务高于房产的价值，所以没有在房产上纠缠，因为债务都是被告一个人扛下的。原、被告是在2010年离婚的，房子当时就是存在的，如果当时对房子归被告有异议，原告当时就应该提出来。 法院审理查明：苏某与沈某于2005年8月8日登记结婚。2010年11月2日，苏某与沈某协议离婚。离婚协议书中记载存款：无；房屋的居住及分割：无；共同债权债务：无。 2004年9月13日，沈某签订商品房买卖合同，购买了盛夏公寓808室房产一套，总价为352956元，其中贷款150000元，贷款期限自2005年3月31日起至2010年3月31日止，还款日为每月31日，还款方式为等额本息，该房产登记在沈某个人名下。沈某依约履行了还款义务，该贷款现已还清。2015年4月16日，沈某将该房产以480000元的价格出售。审理时双方一致同意该房产以购买时的价格作为结婚时的房价，以出售时的价格作为离婚时的房价计算增值部分。 裁判观点： 法院审理认为：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 盛夏公寓808室房产，原告主张对2005年8月至2010年3月期间归还的贷款本金（共计56个月，每月2500元，总金额为140000元）进行分割，该还贷发生在原、被告夫妻关系存续期间，应当推定为以夫妻共同财产负担，系共同财产的转化，原告的要求符合法律规定。被告认为在此期间归还的贷款款项来源并非夫妻共同财产，而是来自于被告的父母，未予举证，法院不予采信。 相对应财产的增值部分，双方一致同意以出售价480000元减去购入价352956元（等于127044元）作为该房产的增值部分，法院对此予以确认。故原告应分得的婚后共同还贷及相对应财产增值部分为140000/2+（140000/352956）×127044/2=95196元，原告对该部分的主张为95154元，未超出法律规定，法院予以支持。原告要求分割的财产在离婚时已存在，但离婚协议中未涉及，原告要求分割，符合法律规定。 裁判结果 综上，法院判决：被告沈某应于判决生效之日起十日内给付原告苏某盛夏公寓808室房产的婚后共同还贷及其相对应财产增值部分补偿款共计95196元。 案例评析 该案中，被告沈某在婚前购买的盛夏公寓808室房屋，购入价352956元，含贷款本金150000元，每月还本2500元，婚姻关系存续期间从2005年8月开始至2010年3月共计归还了56个月，共同还款金额为140000元，卖出价480000元。经核算，原告对婚后共同还贷及对应的增值部分应分到的款项共计95154元。 根据《婚姻法司法解释三》第10条的规定，婚前一方以自己的名义按揭购房，婚后共同参与还贷的房产，即不完全属于婚前一方的财产，也不属于夫妻共同财产，而是一种财产混合体，双方离婚时对该财产的处理，如果协商不成的，只能就婚后共同还贷及增值部分作为夫妻共同财产进行分割，而不能分割房屋的所有权。 另外，计算共同还贷及对应增值部分的金额，在计算时需要明确这几项基本的数据，1、还贷金额及期间；2、购房成本总额，包括首付、利息、税费；3、还贷比例，还贷总额除以购房成本总额乘以100%；4、增值部分，结婚时房屋的价值与离婚时房屋的价值差额；5、对应增值部分的金额，还贷比例乘以增值部分。 从司法实践来看，有不少当事人在请求分割共同还贷及对应增值部分时，由于不能知道准确数据难以计算时，这种情况下应当根据实际情况先估算，立案后向法院申请调查取证，例如申请调取每月的还贷记录等；对增值部分也可以估算，立案后向法院申请价格差额鉴定。但是，笔者建议在提出估算的金额时，建议不要偏差太大，因为原告一方提出的金额如果是合理的，被告有可能认可该金额，这样可以免去调查取证及价格鉴定，节省了诉讼成本和时间。 若喜欢，点在看 |
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