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编者注： 前一篇文章重点是留言，不知各位读者注意到没有？今天我们继续包租公系列。 很多人都会遇到这种情况，就是有些远郊规划不错，有升值潜力，但是买入之后要等很长时间才能成熟，这个时候如何让远郊房创造现金流呢？ 且看大圣的为你解答。 包租公物业笔记（四）远郊房怎么出租价格最高 我有个朋友陈亮在市区有一套老房自住，手里有些闲钱，担心贬值，想再买一套市区内房子，但首付不够，其他理财渠道接触不多，担心风险。 这几年房价普涨，物业顾问给陈亮推荐郊区新房，总价便宜。 陈亮觉得虽然距离远，但远景规划不错，几年后会有地铁通车，反正钱放着也是闲着，买套房子保值。 一年后，新房交付。陈亮拿到房子后，心态产生了转变，既然花了这么多钱，又欠着银行贷款，陈亮想租掉新房，还每个月3千多按揭。 这个时候发现问题，郊区小区属于“孤岛”，附近荒凉，很难出租。 陈亮想把房子装修一下，算了一下价格，按最简单的装修费用，大概需要1万多，还不包括家具家电费用。 当时我给他算了一笔账，参考附近已经出租的市场价，两房租金在1400元左右，租客少，难出租，郊区租客在工厂打工或做小生意的多，收入不高，郊区农民房多，租金极低，地段配套又不完善，装修成本很难回收。 而且过几年周边配套设施完善后，新装修变成老装修，很不划算。 房子在手里，租金低，难出租，又要还银行按揭，空了半年无人问津，陈亮对外虽然很风光的说投资了一套房产，未来前景很好，但是内心觉得堵得慌。陈亮觉得郊区新房成了一块鸡肋。 我看了一下小区入住率，晚上7点亮灯率大概在百分之四十，大多是老人带孩子，于是建议陈亮在网上租赁平台挂牌注明：可做培训班，画室，用途不限，商业用途优先。并详细的介绍了小区入住率，附近小区入住率，建议性生意建议。 并附注重要一条：房东可根据租客用途性质进行改造装修。价格在2500.（原两房租金市场价1400，市区一房在2000左右.） 很快辅导班打电话咨询比较多，他们看中的“孤岛“小区竞争不大，客户选择报班锁定性强，其次我们可以根据他们需求装修改造，省去一笔装修费用。 在和几家谈价比较后，重点问题两个，一是和同小区其他房价比，我们高出两倍价格，其次装修到什么水平，是否能达到他们要求。 有些辅导班提出装修他们自己来做，价格降低同小区市场价，但是要长签，我们拒绝了。 后来有一个私人英语班符合我们的要求，根据她的装修要求，简单的批彩色墙，租金要求降到1800，我算了一下，装修成本在1.1万左右， 约十个月收回成本。 我们提出最低价格在2千，把装修成本控制在6个月左右收回，并要求支付两个月押金。因为商业性租房和居住租房不同在于，商业性租房稳定性太差。 按交三押二支持，五个月房租，接近装修成本。即使中途违约，对我们装修投入损失不大。 和英语班租约是两年，两年价格不涨价，一般租房两年是一个租期，涨幅不大，但第三年租金高涨。 但是不涨价有一个条件，我们还有一套房子，要过几个月交房，希望她能在第二季度交房租时介绍一个班， 我给英语老师分析了这个条件是对大家都有利，一般招生期看前三个月，如果招生期不理想，再介绍一个别的专业班进来，两个班可以互相介绍生源。 如果英语老师完不成这个条件，第二年象征性加100元。英语老师觉得这个压力不大，而且她认为这种互补资源对她是有利的。 英语班前三个月是招生期，我让陈亮了解下招生情况如何，结果是效益不错，我算了笔帐，根据她现在的生源已经远远可以支付两年房租。 于是我们到同小区找到别的业主，选择一套一楼，长签五年，价格按前三年每年月租1200，第四年1500，第五年1700. 因为郊区房难以出租，所以房东让利大，而且都是同小区业主，觉得放心。 我们谈好一个半月空关期用来装修（空关期房东不收房租，）. 但是没签合同，推说钱不够。 然后我们找到英语老师，她介绍了一个古筝老师，一个美术老师，两个老师看后觉得很满意，而且觉得可以利用英语老师现有生源，租金便宜，又在一楼不扰民，更重要的是我们提供装修。 考虑到古筝有可能扰民，我也问过小区居民，对古筝学习兴趣没有学美术兴趣高，普及性大，因为我们要考虑商家入住率后存活率高不高。 所以最终选择了美术班。 在租金上我们没有让步，坚持2500，美术班老师问到为什么和英语班老师同样面积，差价这么大，我们给出的理由是一楼不扰民，一楼带院子这样的资源紧缺。 美术老师也问了同小区，一楼没有，虽然别的楼层价格便宜，但是我们提出的装修负责，也让美术老师感觉有诱惑力，最后以2300价格成交。 在付款方式上我要求半年一付，交六押二。因为这套房子我们是托管房，各种风险都有，所以预收租金越多，风险性越小，同时加速资金流运转。 美术老师交付定金后，我找原房东签约。 这套托管房我们的利润是： 扣除两周装修期， 一个月空关期利润2300 一个月利润：租客租金2300减去原房东租金1200，等于1100 装修成本1.2万。 总账算下来，第一年收回装修成本，第一年赚了空关期的费用。 在原有美术老师批墙设计上，免费送了窗帘。让美术老师感觉朋友介绍的房东不错。 租客租房，一看价格，二看房东态度。主动有分寸示好，增分在以后遇到问题时租客会选择协商，或撕不开脸面，减少纠纷。 陈亮算了笔账，不仅每个月能够还够按揭，还可以多出不少费用，更重要的是有了前面成功，可以复制，源源不断的产生利润。 根据上面的案例，我们可以得出这样一个结论——改变租房思路很重要。 不再单一以居住为主租客，变成以商业用途为主出租。变被动出租为主动出租。 近几年，郊区房价格便宜，房子新，又有各种利好消息，吸引大批购房者进行投资，但购买后，规划内的地铁尚未建成，周边配套不完善，人流不密集，形成空置。 周边打工者收入低，很难出租。装修后难以收回成本。 装修有效期在三年，过了三年，租客对房子维护不当，会造成陋旧，精装变简装。 租金低，难以出租，租客各种问题，让房东产生了出租恐惧症，对未来出租打理有一种莫名的未知的恐惧感，只想简单，甩手省事的方式尽快解决这个问题。 房东对租房的传统理解是房子租给居住租户，挂网上出租平台，或中介，然后签约。 以上这些是房东对租房的传统认识，叫被动出租。 被动出租通俗的说，是房子投入到市场挂牌后，各类问题推使房东不得不去解决问题。 房东的恐惧，焦虑源自于今年出租难的问题，在未来还会遇到，年复一年问题重复出现，房东有一种对未知莫名的恐惧，焦虑感。 相对于被动出租，是主动出租。 主动出租是改变思路，改变房屋基本居住需求，变为商业出租，制定特色房，主动定位租客。 商业住房最大的特点是租客长期稳定，租金高于居住类租客租金。 商业出租有不同分类： 第一类：依势而定。 根据周边距离最近的人流集中区域，因势而定， 大学城，作为考研室，学生包间咖啡屋，简易学生日租房，设置扫码锁，减少人工，或转包学生代理。现代大学生对社会，市场的参与热度远远大于以往。 工业区或新区，给工作室，小型公司，家庭餐饮外卖，提供场地。 第二类：让房屋产生新的价值。 “孤岛”小区，周围较为荒芜，可进行特色软包，作为培训班场地提供，一般培训班在郊区“孤岛”小区办班的多，因为“孤岛”小区生源锁定性强。 周围有好的风景区，或乡野气息浓厚，可提供作为“画室”的发展模式，画家一般聚集都是扎堆的，可以延展开发其他同类租户。 这类租客寻找一般先找老师，或知名度在圈内有一定小名气的，当他固定居住时，会引来同行或学生，当租客稳定后，可以衍生出新的租客需求，可以再次拿托管房，先确定租客，再去寻找房屋托管，降低风险。 风景区好的地段也可开发民宿，提供个人被单快递服务，比如租客入住，可以快递被单，进行寄存，长期保留客源。 综上所述，以上举出几例商业出租客户，重要的是房东改变思路，改变单一以居住为主租客，以商业用途为主出租。变被动出租为主动出租。 前期房东只要在挂牌时结合周边最大人流量需求，在网络平台或中介挂牌时主动加注标明关键词，例如：可做办公，培训班，画室等。 商业租客入住后，产生长期稳定的收益来源，并可衍生新的租客源。 特色房升级的思路 特色房是以商业性为主，租客稳定入住一年后， 房东可通过和租客沟通，反馈需求信息，根据成功经验，租下同小区，或附近区域房子进行托管，继续复制，目的是分担按揭。 原有租客商业形态稳定后，会形成扎堆聚集，延伸需求，有新租客源，降低拿托管房风险。 租房是可以处处产生新的利润点。 例如郊区房作为商业房出租，在押金上可以收取两个月的押金。 一、押金越高，产生纠纷的可能性越小； 二、预防风险，租客进行商业运作并非事事顺风，一旦运作不下去，租期内违约，房东可以保障基本损失，并多收取一个月押金，作为寻找新租户时段房子空置时损失弥补。 所以，改变原有租房思路，变居住出租为商业用途出租，依势而定，寻找开发特色，把郊区房变废为宝，挖掘租房流程中每个利润点，复制成功经验，根据原有租户源进行分裂，拿托管房，用来分担按揭，才能成为优秀包租公。 |
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