买房赌城运，这是最关键的风向标

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第一个重点：

一个城市，如果不是资源稀缺型城市（如三亚），至今还不能开通（或计划开通）轨道交通，除了自住买房之外，不值得你去投资任何房产。

放一张图片。

图片来源中国城市轨道交通协会

 

2019年，新增轨道交通首次开通城市7座（温州、济南、兰州、常州、徐州、澳门、呼和浩特）。

在2020年，上半年，连天水这种西北苦寒之地，国家都预备规划了轨道交通，如果一个城市还没有地铁，你想想意味着什么？

意味着：

第一、从国家角度，这种城市大概率人口会增长有限，甚至将出现人口的负增长。

第二、由于人口减少，国家将减少对这个城市的投资。

第三、人口数量停滞+国家投资减少，将使得这个城市房地产越来越没啥前途。

 

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为啥会有这三个结论？

因为，对于国家来说，申报建设地铁需要同时满足这三项硬性标准：

第一是：一般公共财政预算收入在300亿元以上；

第二是：地区生产总值在3000亿元以上；

第三是：市区的常住人口300万以上。

说白了，能修地铁的城市必须：城市有人+城市有钱+政府有钱。

而这三条，实际上就是一个城市房价能涨不能涨的关键。

2020年，是国家这十年来，对于基础建设投资力度最大的一年，如果这一年，你所在的城市依旧没有申报上地铁，说明这个城市距离上面的三个条件相去太远，未来达到的可能性很小了。

不要杠，虽然很可能你老家去年房价涨了1000块，但是房地产投资是看十年以上的事情，而地铁就是房产投资最好的风向标。

 

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第二个重点：

一个城市，如果远期轨道交通不能满足200公里以上，这个城市就不是房地产投资的好选项。

因为地铁是一个需要上规模的交通方式，只有成网地铁才有价值。

截至2018年底,中国内陆共有35个城市开通城市轨道交通,运营线路总计185条,线路总长度5761.4公里，也就是说国内一般一条线路长大概30公里。

一个城市成网至少需要5到6条，比如像北京上海那种，一环套一环的城市，一般至少南北一条，东西一条，西北东南一条，东北西南一条，再来一条环形进行联通，重点就业地区，火车站、飞机场等关键交通节点也得联通，所以一个城市地铁及格线至少是5到6条。

五条到六条地铁，以每条地铁30公里计算，大约也得200公里以上。

只有成网的地铁才能形成地铁的规模效应，才能将全市主要的关键节点串联起来，发挥较大的交通效率。

大家来感受一下，北京密如蛛网般的地铁线路。

 

即使这样，北京在下一个五年计划，仍然将增加300多公里的地铁线路，真正变成一个地铁为主，其他交通方式为辅的交通网。

先看一个统计表：截止到2020年6月30日，全国主要城市拥有地铁（100公里以上）情况如下：

上海669.50公里，15条线路

北京637.60公里，20条线路

广州514.80公里，14条线路

武汉338.40公里，9条线路

深圳304.40公里，8条线路

成都302.20公里，7条线路

重庆230.00公里，7条线路

天津178.60公里，5条线路

南京176.80公里，5条线路

杭州167.06公里，4条线路

苏州165.90公里，4条线路

西安158.00公里，5条线路

郑州151.70公里，4条线路

长沙140.80公里，3条线路

沈阳114.41公里，2条线路

全国现阶段能够达到200公里以上地铁的城市，只有：上、北、广、汉、深、蓉、渝。

不过到了下一个10年，这个排名将会大规模的改写。这是2018年底，中国城市地铁在建工程数量的统计。

 

可以说，下个十年，北京、杭州、武汉、广州、深圳、重庆、成都，就是中国地铁城市明星。

而这些城市，靠近地铁的房产则是下一个十年的优质标的。

 

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有了地铁，还必须有人乘坐才有价值，因此一个城市地铁的另一个关键因素就是——客流量。

其中关键指标就是——日均地铁客运人数。

2019 年日均客运量过百万人次的内陆有北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、南京、重庆、西安、杭州、天津、郑州 12 家及港台的香港、台北 2 家共计 14 家。 

14 家中 1000 万以上的有北京、上海 2 家，其中北京日均客运量蝉联全国冠军；

1000-500 万的有广州、香港、深圳 3 家；

500-400 万空白；

400-300 万的有成都、武汉、南京 3家；

300-200万的有台北、重庆、西安 3家；

200-100 万的有杭州、天津、郑州 3 家。

年总客运人数上亿和每天客运人数上百万，两个指标兼有的城市有：北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、南京、重庆、西安、杭州、天津、郑州。

这十二个城市，应该是中国较有潜力的地铁城市。

 

那么，这十二城市中，如果想分析出来，哪些城市投资潜力更大，可以看他们的地铁日均客流的增长指标。在2019年，这些城市日均客流增长较大：

第一名：广州，2019年比2018年，日均客流增长了76.65万；

然后依次是成都（65.97 万）、西安（56.56万）、武汉（51.05万）、重庆（49.83万）、上海（47.75万）；

从地铁发展的角度，这些城市都值得看好。

 

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好，不过如果你问我，从地铁和人流的角度，最看好哪个城市。我再来给你看一组数据。

这个城市——

2019年，它是国内轨道交通客运强度最高的城市，客运强度达1.74万人次/公里日（每天每公里承受的人次）。

从单线来看，全国线路客运强度最高的6条地铁线之中，有4条在这个城市，头两位分别为1号线（5.46万人次/公里日）、2号线（4.51万人次/公里日）。

从车站最高日客运量的排名里，这个城市体育西路站蝉联全国第一。2019年12月31日，体育西路站客运量86.06万人次，位居国内全年所有地铁站之首。

以上三组数据意味着什么？

意味着这个城市，每天有全国数一数二的巨量的人口在城市地铁内活动。

从另外一个角度看，巨量的人口意味着真实的房地产刚需需求，因此从这个角度看这个城市房地产发展也是长期的，健康的。

这个城市就是广州。

这是2020年的，广州地铁交通图▼

这是2030年，广州地铁的交通图▼

两张图的变化，对城市意味着什么，对于房地产投资意味着什么？

我相信，凡是看完本文的读者心理都有数。

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