 一、房地产 又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。 二、物业 指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。 三、房地产业 以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。  某河畔一小区 四、土地一级开发 从生地到熟地的过程就是土地一级开发的诉求。土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路和土地平整），'五通一平'（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 五、开发商取得土地使用权的方式 一级市场（国家出让）：行政划拨、协议出让、招标、挂牌、公开拍卖 二级市场（企业转让）：买卖、赠与、租赁、继承、抵押 六、生地，毛地，净地，熟地，飞地 一般而言，生地、熟地重点着眼于建设；而毛地、净地更多着眼于出让。 （一）生地：生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。 （二）毛地：毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 （三）净地：净地是指已经完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。 与其相对的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。从物质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。 （四）熟地：熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设的土地。 （五）飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。 七、土地级别 根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。 八、三通一平 指水通、电通、道路通，场地平整。 九、七通一平 指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。 十、商品房，外销房，内销房，现房 商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。 外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。 内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。 现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。 十一、准现房，期房，尾房 准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。 期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。 尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。 十二、一线，二线，三线，四线城市 对于一、二、三、四线城市的概念一直没有明确的定义。一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市；二线城市指省会城市、直辖市和单列市，如青岛、大连、深圳等；三线城市则指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市，比如宁波、温州、东莞。 对于房地产市场而言，这里除了城市级别和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常把商品房的均价作为最标准的指标。所以一线城市习惯指北京、上海、广州、深圳；而天津作为老牌的直辖市和中部的一些省会城市（如西安、重庆）却由于房地产起步晚只能屈居二线城市；而一些省会城市更是由于房地产发展水平低而位列三线城市如西北的呼和浩特、银川、青海等；反而象大连、青岛等沿海开放城市（计划单列市）一直位居二线城市的前列甚至直追一线城市；包括江浙发达地区的杭州、南京等省会城市。而象温州、宁波等本应是三线的城市也都迎头赶上，尤其价格的涨幅和速度甚至超过了一线城市。 十三、住宅，别墅，公寓，酒店式公寓 住宅：是专供人们居住用的房屋。通常意义上的住宅是指普通住宅。 别墅：是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅，一般拥有院落、车库、花园等。 公寓：住宅的一种，通常建在大城市，繁华地段，多为高层，标准较高，室内配套和住宅基本相同，具有较为完善的商业、物业服务，主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用。 酒店式公寓：是指提供“酒店式服务，公寓式管理”的公寓，市场定位很高，具有住宅、酒店、会所的综合功能。 十四、商住楼，写字楼，综合楼 商住楼：是指既能办公，又能住宿的楼宇。 写字楼：就是办公楼，有统一的物业管理。 综合楼：是兼有住宿、办公、甚至商场的大楼。  某小区夕阳一景 十五、双拼住宅，花园洋房，联排别墅，独栋别墅 双拼住宅：即每单元层有两户，一梯双户。 花园洋房：也叫西式洋房、小洋楼等，是带有花园草坪和车库的小院落或三四层小楼，建筑密度很低，内部功能齐全，富有变化，多采用退台设计和室外楼梯入户。 联排别墅：通常所说的Ｔownhouse，就是联排住宅，离城区较近，环境优美，有独立的院落和车位，多为３、４层左右，包括双联排、多联排等形式。 独栋别墅：即单独一栋存在的别墅； 十六、城市居住区，居住小区 城市居住区：一般称居住区，指被城市干道或自然分界线所围合，并配建有一整套完善的、能够满足该区居民物质与文化生活需要的公共服务设施的生活聚居地，一般居住人口在3---5万人。 居住小区：规模比居住区小，是指被居住区道路或者自然分界线所围合的生活聚居区，人口一般在7000---15000人，并配建有一套必需的公共设施。 十七、三区 “三区”：是在镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。 十八、六线 1、地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。但在实际实施中，一般要“退红线” ，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。 2、建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。 3、城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线 4、城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 5、城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。 6、城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。 十九、建筑物体形系数 是指“建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值”。见《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）。北方地区一般小于0.35（外表面积中包含屋顶面积） 二十、日照标准 为保证居住空间获得足够的阳光照射，满足人们的健康需求，所规定的最低日照时间。《城市居住区规划设计规范》规定：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，建筑物正面向阳房间在规定日照标准日获得的日照量。 冬至日（12月22日前后），日照标准：≥1小时，测量时间：9:00---15:00； 大寒日（1月20日前后），日照标准：≥2小时，测量时间：8:00---16:00。 二十一、日照间距 指建筑物自身高度与北临建筑物之间距离之比。越小越好。 十二、建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离。 板式住宅：不应小于6米。北京地区不应小于10米。各地规定个不相同。 高层住宅：不应小于13米。与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。 二十三、建设用地面积，总建筑面积，建筑基底面积，使用面积 建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。 总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。 小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。 建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。 使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。 结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。 辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。 二十四、小区总建筑面积，建筑密度，规划形态 小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。 建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 规划形态：是指项目的具体建筑构成，包括楼宇数量、使用性质、层数等具体指标。 二十五、容积率，楼面地价 容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 楼面地价：是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。 一般来说，出让土地都是带容积率、建筑密度等规划要求的，规划也决定了土地的价值。容积率和建筑密度越高，开发商在一块地上可盖的房子越多，楼面地价就越低，理论上，开发商在地块上开发的利润就高。但也不一定，因为容积率和建筑密度太高，住户的舒适度降低，将影响房屋的租售价格。 二十六、绿地率与绿化率 绿地面积：是指能够用于绿化的土地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、道路绿地等，不包括屋顶绿化、垂直绿化以及小于2㎡的土地。 绿地率（常用指标）：指一定区域内各类绿化用地面积占该区域面积的比例（不包括垂直绿化）。一般要求新区不低于30%，旧区不低于25%。 绿化率（一般大于绿地率）：即绿化覆盖率，是指建设用地范围内全部绿化植被水平投影面积总和与建设用地面积的比率。 二十七、人口密度，人均用地面积 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的人口数量。 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的人口数量 人均总占地面积：是指建筑红线内用地面积与人口数量之比。 人均住宅用地面积：是指小区内住宅用地面积与人口数量之比。 二十八、停车场 是指在建设用地范围内为停放机动车或非机动车所配置的场地。 法律上并没有明确的数字规定住宅车位配比，只规定了首先要满足业主的需要。一般而言，小区车位配比标准是在1：0.4~1：0.8之间。 如果是用于停小型汽车的露天停车场，一个车位应占用25～30平。 如果是用于停小型汽车的室内停车场，一个车位应占用30～35平。 如果是用于停摩托车的停车场，一个车位应占用2.7～3.6平。 |
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