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住房，作为人生存、生活的一个基本且重要需求，一直属于人们热议的话题。随着房价的不断增长，大家买房不仅会考虑居住的舒适度，还会兼具房子的保值增值属性。谁都知道地段好、品质高的房子更受欢迎，但也得结合自身的经济情况，换句话说，买什么样的楼盘或者小区，选择的范围基本上是确定的，在小区和楼栋既定的额情况下，如何选择楼层就显得尤为重要。 通过这些年楼市的不断发展，在住房交易市场上形成了不少选择楼层的法则，比如“避设备层法则”、“通风法则”、“黄金分割线法则”等等，这些法则有一个共同点，都是从人们的居住舒适度角度考虑，也是人们买房过程中自然形成的偏好习惯。除此之外，在坊间还流传着一句“再穷不买顶楼，再傻不买底楼”的说法，翻译成白话即是“死活不买顶楼和一楼”。
第一，开发商定价法则。 在一个新楼盘的楼层定价中，开发商一般有两种定价法则，一种是“倒金字塔”法则，这很好理解，楼层越高，单价越高，价格从一楼往上，层层递增，楼层越低，价格越低。以一个共21层的品牌楼盘为例，底楼定价约25600元/平米，8楼定价约27600元/平米，15楼定价约29000元/平米，次顶复式价为约34000元，但顶楼定价仅比底楼多约2000元/平米，即27600元/平米。可以看出，除了特别楼层，基本遵循了每高一层增加100元/平米左右的规律。 开发商之所以有这种定价考虑，主要是住久了平房或者低矮楼层房子的年轻人，更喜欢高大上的高楼，不仅视野开阔，还能避开潮湿、蚊虫、采光等方面的困扰。需要注意的是，按理说，在进入二手房市场后且随着房价增长，楼层之间的差价是按比例增加的，但实际上，比例可能还会拉大。 另一种楼层定价法是“橄榄球” 法则，顾名思义，中间高，两头低。这种定价法则的依据是什么呢？同样也是从视觉的角度考虑，一般来说，小区的园林绿化都是在一定高度范围内的，中间楼层能够较好的观看小区的风景，享受到小区的园林配套，如果楼层过高的话，基本上是看不清楚这些景观了。这种定价法则，与买房人的“黄金分割线”法则有异曲同工之妙，所以往往会发现，一栋20多层、30多层的住宅楼，总楼层的1/3-2/3段最容易销售出去。 第二，顶楼和底楼的优缺点。 先说说顶楼。顶楼最大的共同优势就是安静，视野开阔，既没有低楼层的潮湿和蚊虫困扰，也没有中间楼层的楼上住户噪音。很多顶楼还有露台，使用面积相比其他楼层多出不少，种花纳凉很是惬意，这也是很多人选择顶楼的原因。不过，顶楼也有相应的缺陷，大家吐槽最多的就是防水做不好的话，墙体会出现开裂漏水，而且保暖要求也要比其他楼层高，此外，跟其他高楼层一样，遇到停水、停电、消防救援，会是一件比较麻烦的事，而且很多顶楼也是各楼层的管道透风口，一些异味可能从此排除。 再谈谈底楼。一楼给人的印象就是潮气重、吵闹、蚊虫多、光照不足，隐私方面不能得到较好保护。在安全方面，一些家庭只能安装密密麻麻的防盗窗来防止小偷行窃，有些小区若不是同层排水的话，一旦发生堵塞，一楼首当其冲。当然，一楼也有相应的好处，比如其他楼层停水了，一楼未必没水用。此外，出行不用等电梯，相应物业费用也要少些，还不用担心高层火灾困扰，夏天也要比其他楼层凉爽不少。 由此可知，之所以有“死活不买顶楼和一楼”说法，除了前面说到的这些共同缺点，人们还关注房子在保值、转卖方面的问题。从事过房产中介交易的人知道，一般来说顶楼和底楼的成交周期相比其他楼层长，挂出一年半载都未必能转掉，主要就在于受众相对较少，而房主也不甘心让太多价，从心理作用讲，比如买新楼盘时，底楼总价只比中间楼层差2-3万元，但再转手的差价可能达一二十万元，这种心理落差也在一定程度上延长了成交周期。说到底，不太好转手以及折价，是很多人死活不愿意买这两个楼层的关键原因。
在懂行人看来，要回答这个问题，其实一定要具体问题具体分析，“一刀切”的肯定或者否定都是不负责任的。 总体趋势看，随着物业管理和建造工艺技术的提升，顶底楼的现状会迎来改观。其实，现在也可以看到，一些品质小区，物业管理服务水平比较高，小区环境整洁，噪音污染相应减少。新建小区基本都采用了架空设计，潮湿问题得到大幅缓解，同层排水设计的广泛运用，底楼因此避免了污水堵塞之苦。对顶楼来说，新型隔热材料运用和防水技术升级，炎热和漏水的现象大幅改观。其中一些带院子底楼、带露台的顶楼将尤其受到越来越多的置业者喜爱，居住价值凸显。 不过，对于购房者来说，还是要区别对待。原因在于：1.无论什么时候，并不是所有的开发商都能运用新技术和做到严格监管，相对而言，品质开发商做得更好一些，更有保障；2.随着老旧小区改造时代到来，未来10年，一些老旧小区居住品质会得到提升，这自然也包括顶底楼住户，如顶楼因加装了电梯而受益，但是一些结构性的东西是无法改变的，还有底楼，采光的问题无法得到解决，而且内部的东西也未必在改造之列，所以，无论从居住还是保值的角度，买这类老小区的顶底楼还是应慎重。 当然，房子是用来住的，买房还是要看自身的经济条件，即使一些普通的顶底楼，由于价格相对低廉，仍然会受到一些刚需族欢迎。 |
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