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【20190718 每日一税】 契税纳税义务发生时间3种确定方法 文/李冼 这是《每日一税》为您服务的1926天，愿今天又是美好的一天。 编者按：昨天，我们一起讨论了个人购买住房的契税政策，不少老师又迷糊了，不知道什么时候该缴纳契税。现就契税纳税义务发生时间举例与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。 契税的纳税义务发生时间，一定要弄清楚，否则，延缓纳税会带来不必要的税务风险。 一、政策规定 （一）基本规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 政策依据：《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号） （二）特殊规定 1.补缴已经减征、免征契税的纳税义务发生时间： 纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。 政策依据：《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号） 2.按揭、抵押贷款方式购买房屋契税的纳税义务发生时间： 购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，以其从银行取得抵押凭证时，为契税纳税义务已经发生时间。 政策依据：《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函〔1999〕613号） 二、案例分析 案例01：张三夫妇二人原有一套70平米的住房，由于家里即将生育宝宝，2019年6月10日又在成都购买了一套120平米总价180万元的住房，当天签订购方合同，并全额付款交房。 案例解析：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。张三夫妇购买房屋的纳税义务发生时间是2019年6月10日。 张三应当自纳税义务发生之日起10日内，即2019年6月20日前，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，并取得税务机关开具的契税完税凭证，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 案例02：王老五夫妇二人原有一套70平米的住房，2010年6月10日又在成都购买了一套120平米总价180万元的住房，当天签订购方合同，并全额付款交房，但由于种种原因未办理房产证也未缴纳契税。拟于2019年8月缴纳契税后办理房产证，可否享受个人购买家庭第二套改善性住房契税有优惠？ 案例解析：王老五夫妇二人不能个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税优惠。 一方面，王老五夫妇二人购买家庭第二套改善性住房的契税纳税义务发生时间为2010年6月10日，应以2010年6月10日的契税税率计算缴纳契税。 另一方面，个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策，即《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号，以下简称23号文）的执行时间是2016年2月22日，且没有过渡政策。 也就是说，个人购买家庭第二套改善性住房的纳税义务发生时间在2016年2月22日（含）以后，可以享受购买家庭第二套改善性住房契税减税优惠；纳税义务发生时间在2016年2月22日（含）以前的，不得享受购买家庭第二套改善性住房契税减税优惠。 案例03：王老五夫妇二人原有一套70平米的住房，2010年6月10日又在成都购买了一套120平米总价180万元的住房，当天签订购方合同，并全额付款交房，由发财房地产开发公司按3%的税率代收契税5.40万元，并开具代收收据。但截止2019年6月30日，发财房地产开发公司未代缴契税和办理房产证。发财公司的税收法律责任。 案例解析：根据2010年政策，个人购买房屋的契税由房地产开发企业代征代缴。 王老五夫妇二人已经向发财房地产开发公司交了契税税款5.40万元，并取得代收契税收据，发财房地产开发公司代收契税未向税务机关申报纳税，根据税收征管法的规定属于偷税，应受到相应处罚。 思考：张三2019年3月10日按揭、抵押贷款方式在成都购买一套300万元房屋，于6月25日取得按揭贷款，并将房屋抵押给工商银行。张三购买住房的契税纳税义务发生时间如何确定？你的观点和理由。 欢迎你给我留言。 |
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