目录第一部分：宗地概况第二部分：城市发展情况第三部分：房地产市场分析第四部分：项目定位第五部分：项目整体规划及投资分析第六部分：结论和建议第一部分：宗地概况一、基本情况1、地理位置宗地处于固始县南部怡和新城内，位于惠民路、新一街、商固路、永和大道围和区域。地块由河南怡和置业有限公司进行土地一级开发。项目在城市中的位置如右图所示：一、基本情况1、地理位置宗地具体位置及周边单位一、基本情况2、土地面积宗地面积：总面积490.46亩，分为南北两块，北部地块A141.46亩，南部地块B349亩。3、用地性质居住用地4、规划设计条件宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。建筑密度：≤28%建筑高度：≤48米容积率：≤1.8绿地率：≥25%日照间距系数：满足《城市居住区规划设计规范》及相关文件要求。建筑退让道路距离：退让新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。商业用地比例：商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。一、基本情况5、宗地现状：街141.46亩街街349亩一、基本情况5、宗地现状：两块宗地大部分为农田，西部边界与商固公路之间有一条灌溉水渠，水渠沿线有民用通讯线路（明线，合作方协调相关单位主动改线）。宗地中间有一条10kv高压线，贯穿南北两个地块（合作方愿意承担改线费用）。宗地A为整片农田，土地平整，形状不规则，其西部部分土地已出让。北部及西部有部分土地（红色部分）已补偿，但尚未报批转为建设用地，面积约24.43亩。宗地B主要为农田，高差起伏最大达3-4米，中间低凹，东西两面较高，东面有水塘；东南角部分地块已出让。南部有部分土地（红色部分）已补偿，但尚未报批转为建设用地，面积约22.06亩。一、基本情况6、交通状况宗地周边道路基本建成，新一街、新二街、新三街、商固路、永和大道为已修通道路，但东边界惠民路尚未修通。宗地距离县委县政府新址约3公里,与怡和新城区的主干道怡和大道距离400米左右。规划中，怡和大道将南延20公里左右，至沪陕高速出口，成为进入市区的快速通道。固始县火车站位于沪陕高速出口东部1公里处。一、基本情况7、周边环境、配套宗地周围目前已建成固始县职业教育中心，但区域发展不成熟，距离县政府新址约3公里，项目周边生活配套设施匮乏，最近的生活配套如下：教育：希望学校（1.7公里），永和小学（规划）、幼儿园（规划）、永和初级中学（规划）；医疗：老城区红星医院（幸福路，4.7公里），妇幼保健院（规划）；金融：老城区工商银行（蓼城大道北段，4.9公里）；商业：较为缺乏，需要到老城区购买，华联超市（4.4公里）；酒店：缺乏，老城区内有维多利亚酒店等星级酒店（5.8公里）公园：老城区秀水公园（县政府新址北部，3公里左右），根亲文化园；娱乐：娱乐设施较少；一、基本情况7、周边环境、配套宗地周边生活配套一、基本情况8、市政配套电力：市政配套用电已通，为10kv高压；排水：四条东西走向道路，新一街、新二街、新三街、永和大道的排水设施已建成，为雨污混流，由西向东流向怡和大道，排水坡度最小为1%，管径为600-800mm；自来水：自来水尚未通达，已修通至成功大道，距北部地块A约2.4公里，距南部地块B约3.2公里；燃气：燃气尚未通达，已修通至秀水公园，距离北部地块A约3.4公里左右，距离南部地块B约4.2公里；通讯、供热均未实现。怡和置业方面不能确定自来水和燃气等市政配套设施的通达时间。二、获取进程1.宗地获取方式宗地位于固始县城区南部的怡和新城内，怡和新城由河南怡和置业有限公司进行开发。我公司主要通过与怡和置业协商，通过招拍挂取得土地。该公司与固始县政府签订了土地开发合同，主要进行怡和新城的土地开发，对取得开发权、出让条件成熟的土地通过招拍挂出让。固始县土地管理部门代收土地出让金，扣除上缴部分，余额返还给怡和置业。2.土地获取成本暂定：15万元/亩第二部分：城市发展状况一、城市概况固始位于河南省东南端，豫皖两省交界处，北临淮河，南依大别山，是河南省直管县。该县是河南第一人口大县、第一农业大县、第一劳务大县，国家级生态示范区和世界客家人祖籍地。固始县东西交通顺畅，境内宁西铁路、沪陕高速，在县城南部贯穿东西、312国道穿越城区；固始县东北部的三河尖乡，拥有淮河水运码头：望岗港码头；该县距离合肥新桥国际机场仅1小时车程。一、城市概况近年来，固始县以建设鄂豫皖三省交界区域性中心城市为目标，其城镇建设水平较高，县域经济连续五年跻身中部百强县（市）。2008年，固始县城市框架拉大到近40平方公里，建成区面积32平方公里，常住人口30多万人。全县城镇化率达35%，高于全省、全市平均水平。全县有12个乡镇被确定为国家、省、市重点镇和综合改革试点镇，城关镇是信阳市唯一一个全省综合实力百强镇。二、经济环境1.固始县经济发展概况：2008年，全县生产总值140.4亿元，增长12.3%；全社会固定资产投资86亿元，增长25.5%；社会消费品零售总额54亿元，增长22.9%；城镇居民人均可支配收入10689元，增长19.5%。县域经济基本竞争力连续五年跻身中部百强，2008年排名第71位。在河南省入围的41县（市）中排名第35位。二、经济环境1.固始县经济发展概况：从图中可以看出，固始县人口虽然多于济源、鹤壁二市，但固始县的经济总量水平与其他地级城市相比还存在相当的差距。二、经济环境2005年—2008年固始县宏观经济主要指标一览表固始县经济发展指标2005年2006年2007年2008年GDP（亿元）82.996.7115.6140.4按可比价格计算的GDP增长率（%）13%13.6%13%12.3%城镇居民人均可支配收入（元）65627422894410689城镇居民人均可支配收入增长（%）12.1%13.1%20.5%19.5%地方财政收入(亿元)2.022.62.893.41城乡居民储蓄存款年底余额(亿元)65.978.787.56105.6全社会固定资产投资（亿元）43.757.2468.7586固始县2006-2008年城镇居民人均可支配收入保持平稳增长，2008年城镇居民人均可支配收入高于周口市，与开封市、信阳市相当。二、经济环境2.固始县产业发展及企业发展状况：2006年，固始县全县新建工业项目100多个，工业投资达8.6亿元。全年实现工业增加值26.1亿元。其中重点工业企业80家，增加值8.7亿元，利税3.7亿元。固始县园区经济发展较好，园区经济和产业集群是固始经济增长的重要支撑。该县建设完善了县民营工业城、援生工业园、柳编工业城、中原水暖城等园区，形成了银针加工、粮油加工、茶叶竹木加工、柳制品加工和水暖器材加工五大产业集群。目前，全县销售收入超亿元的工业企业8家，超5000万元18家。拥有国家级产业化重点龙头企业1家，省级2家，市级2家。三、城市发展规划1、城市规划方向根据《固始县城市总体规划2006-2020》的编制，固始县将形成以县城为核心，主副结合、星状放射，形成“一心、两翼、三轴、五片区”的城乡一体化的空间格局。站在打造豫东南“金三角”的高度，高标准建设区域性中心城市。2、城市发展总目标2020年实现城市面积50平方公里，常住人口50万的目标，提升固始作为豫东南金三角的龙头地位，实现固始在鄂豫皖三省交界的崛起。第三部分：房地产市场分析一、固始县房地产市场总况2008年，固始县全县房地产投资额达13.98亿元，比上年10.80亿元，增长29.4%。商品房销售面积43万平方米，比上年增加9.8%，在房地产市场面临较大的压力下，房地产投资及销售形势均保持了一定的增速，开发规模持续扩大。房地产市场存在的问题1：房地产市场结构性矛盾突出。经济适用房和90平米以下住宅占商品住房面积38%，距70%的目标差距还很大。2：房地产开发市场秩序不规范。在开发交易环节，部分项目存在随便变更规划、违规开发、虚假广告、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。3：土地市场不规范，该县房地产市场存在大量自建房及小规模开发的住宅，严重冲击了该县的房地产市场。一、固始县房地产市场总况从三幅对比图中可以看出，固始县商品房销售面积连续两年超过鹤壁、济源市。2007年商品住宅销售均价高于驻马店、三门峡、周口三市。因此，固始县房地产市场具有一定的发展潜力。二、固始县房地产市场需求特征1：受城市规划及开发条件的影响，固始县房地产开发区域集中在新、老城区交界区域，此区域环境及生活配套的成熟度，均优于其他区位。2：该县目标客户群体以公务员（2万余人）、在外创业人员为主，这些客户群体是购房主力，购房是为了改善居住品质及预留子女使用等，比较青睐老城区或新老城区交界处的房产。3：作为县级城市，固始县城市发展程度较低，经济社会发展空间有限，该县富裕阶层大多在本县有房产，倾向于在信阳、郑州等较繁荣的城市置业。4：固始县人口众多，近年来，各乡镇教育资源向城区集中，部分乡镇村居民有到城区置业，以方便子女入学的住房需求。5：固始县各楼盘主要户型为三房、四房，面积为110-160平方米，各楼盘中的别墅类产品销售形势较好。三、固始县市房地产市场特点1：固始县城区房地产开发量较大，商品房均价高于驻马店、三门峡、周口三市商品住宅均价，但低于周边地级城市市区商品住宅均价。2：其房地产销售易受外部经济形势影响：2008年商品房销售面积为43万平方米，比2007年下降了33%。3：该县小规模开发的住宅较多；固始县一级土地市场混乱，存在大量已出让的小地块（10-100亩不等），大多被建造成多层或独院住宅，这部分房屋价格较低，多为1000元-1500元/平方米，冲击了固始县商品房市场。4：固始住宅产品形态单一、品质较低：多为普通多层和小高层产品；户型为三房、四房；园林景观效果较差、缺乏规划、建筑标准比较高的产品。5：该县客户买房倾向于一次性付款，当地开发商提供的按揭首付比例较大，最低为40%。四、区域市场分布固始县房地产市场区域分布从建设规模、建设水平上看，呈现南北扩展趋势：由于固始县政府之前着力向北扩展，因此商品房主要集中于老城区北部地区，如香樟苑、华府等；凤凰新城项目被批准后，推出了几个大楼盘，如湖畔春天，金色阳光等。凤凰新城当前热点城南新区怡和新城近年来，固始县政府着力推动城南县区发展，该区域与老城区交界处环境优美、交通便利、距离行政文化中心较近，又能利用老城区成熟的生活配套，成为当前的热点地区。随着城市的扩展，城南新区也将成为房地产开发的下一个热点。五、代表项目代表楼盘香樟苑湖畔春天丽水明珠日出东方五、代表项目楼盘名称丽水明珠日出东方香樟苑湖畔春天位置县政府新址以北，聊城大道与康定路交叉口西县政府新址以北，聊城大道与康定路交叉口西蓼城大道与黄河路转角处凤凰新城王审之大道以北，红苏路以西，富民大道以南开发商怡诚置业有限公司河南固始县上一房地产公司固始信合房地产开发有限公司固始信合房地产开发有限公司规模占地101亩，建筑面积110000平方米占地75亩，建筑面积86873平方米占地230亩，建筑面积22万平方米占地369.3亩，建筑面积297688平方米户型面积多层三房：114-141平方米多层、小高层三房：130-140平方米叠加：180平方米联排：250平方米三房：110-139平方米三房：110-139平方米价格（元/㎡）多层：1600元多层：1750元小高层：2100元叠加：2400元，联排：2700元，多层：1600元，小高层：1950元多层：1500元销售情况已售约40%大约销售75%一期多层、小高层有剩余一期多层剩余六层，二期销售不到50%周边配套学校:希望高中、小哈佛幼儿园、实验小学、超市:秀水公园银行:工商银行宾馆:福临宾馆医院:红星医院学校:希望高中、小哈佛幼儿园、实验小学、超市:秀水公园银行:工商银行宾馆:福临宾馆医院:红星医院公共配套：双语幼儿园、城郊一中、信阳实验高中、人民医院住院部、第二中医院、秀水公园教育:慈济高中、永和高中、凤凰学校等银行:信用社医院:社区医院宾馆:玉麒麟大酒店等古城公园、凤凰湖六、市场总结固始县房地产市场起步较晚、起点较低。但近年来经济发展迅速；人口基数大，其房地产市场较为繁荣，07年商品房销售面积达64.8万平米，08年受金融危机影响，商品房销售面积下降到43万平米，仍然处于较高水平。该县的一级土地市场较混乱，存在大量面积较小的地块，这些小地块大多被建设成为多层或独院住宅向外出售，在固始县房地产市场上占有较高的比重，冲击了该县的商品房市场。随着固始县城市的扩展，城市功能重新分区规划,老城区拆迁改造困难，新城区配套逐渐完善、可以预见，城市新区会逐渐成为房地产开发的主要区域。第四部分：项目定位一、项目SWOT分析1、项目SWOT分析项目SWOT分析优势（S）劣势（W）1、建业在河南省内多年的品牌影响力强；2、宗地内部村落基本已拆迁完毕，大部分已报批转为建设用地，开发难度不大；3、根据怡和置业与固始县政府签订的怡和新城开发合同看，项目投资开发建设者享有众多优惠政策。1、宗地处于固始县城南新区，区域发展不成熟、项目周边市政、生活配套设施匮乏；2、目前消费者对该区域抗性较大，前期销售有难度；3、地块距离县政府新址3公里，区域市场成熟需要较长时间。机会（O）威胁（T）1、随着固始城市规划的实施，政府着力推动城南新区开发建设，这些因素有助于城南新区房地产市场的成熟；2、城南新区有建设中的根亲文化园等大型对外交流，文化、休闲场所，有利于项目推广；3、当地市场产品品质较低，缺乏高端产品。1、固始县存在大量自建房、总价低、多为独家小院，对项目的低层产品冲击较大；2、城南新区与老城区交接部位有部分地块已被其他开发商取得，将对项目形成直接挑战；3、固始县房地产市场商品住宅价格水平较低，会影响项目前期利润；4、该县市场信心及销售受宏观环境影响较大。一、项目SWOT分析2、SWOT分析结论1、宗地位于固始县怡和新城内，处于城南新区范围，交通便利，面积较大，产品组合灵活，随着城南新区的开发建设，市场前景看好；2、城南新区存在自建房问题，会影响城南新区的开发建设水平及速度，影响项目周边市场的成熟；3、宗地所处区域位于城南新区南部，区域发展不成熟、项目周边市政、生活配套设施匮乏，需要较长的市场等待时间；4、固始县房地产市场缺乏高端产品：我公司的高端产品有较好的市场机会。二、住宅定位1、客户细分与产品匹配研究客户细分与产品匹配情况类别客户描述收入水平(以家庭为单位)客户构成客户配比供选择产品类型核心客户收入较高的家庭，追求居住品质的再次置业客户。10万－20万元固始县公务员。50％普通住宅，三房四房，面积100－130平米重要客户高收入家庭。主要为外出创业人员，自身在外地有房产，再次购房主要因为在家乡居住，改善居住品质。20万－50万企事业单位领导，外出创业人员、私企业主。40％四房两厅以上潜在客户中等收入的家庭。该部分客户主要是对现居住条件不满意，想要改善居住环境的客户。5万－10万企事业单位普通管理人员、个体工商户、专业技术人员。10％普通住宅80－120平米二、住宅定位2、项目定位描述根据SWOT分析，项目应以差异化的产品策略规避市场的激烈竞争，以森林半岛系列产品为基础，以花园洋房及小高层、高层等特色产品为组合填补市场空白，以品牌、产品吸引目标市场顶端客户，提升项目在市场中的竞争力，用差异化创造竞争优势。客户群定位：公务员、外出创业人员、企事业单位。产品定位：景观小高层、高层，高品质、健康、生态社区，突出产品的品质和功能性。市场定位：固始县最顶级的、最高品质、最高舒适性的享受性住宅。功能定位：固始县顶级享受型居住社区。三、商业定位功能定位：满足小区业主日常生活消费需求。目标市场定位：以社区居民为依托，以周边社区、辐射半径0.5公里或居民步行5分钟范围内为商圈。经营业种定位：服务社区居民日常生活业种。定位依据：（1）项目商业远离核心商圈、周边缺乏商业氛围、商业所能辐射的范围内无足够的消费群量，传统的零售商业很难在此立足生存。（2）社区配套商业的商铺销售难度小、商户经营灵活、市场适应能力强。（3）社区配套商业可随住宅尽快实现销售变现，增加公司现金流。商业体量定位：项目商业初步考虑临街底商，面积约5300平方米。售价预估：项目商业产品预计2013年开始销售，基准售价2800元/㎡。第五部分：项目整体规划及投资分析一、项目规划1、规划设计要求规划设计条件宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。建筑密度：≤28%建筑高度：≤48米容积率：≤1.8绿地率：≥25%日照间距系数：满足《城市居住区规划设计规范》及相关文件要求。建筑退让道路距离：退让新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。商业用地比例：商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。一、项目规划2、整体规划及分期根据项目定位及目标宗地的规划设计要求，可行性研究工作中考虑三种不同的容积率及产品组合，各方案指标如下表：指标方案1（叠加+6F）方案2(叠加+6F+11F)方案3(叠加+6F+15F)用地面积（㎡）327561327561327561容积率1.091.511.8总建筑面积（㎡）385260535660661640产品类型与面积（㎡）别墅：71680多层：277680商业：5300公建配套：3100别墅：38080多层：8792011F:358360商业：7500公建配套：3300别墅：38080多层：6296015F：479100商业：7500公建配套：3300地上物业建筑面积（㎡）357760494160590940二、销售价格分析1、定价基础及价格策略（1）住宅基准价格确定：依据集团项目2009年其他地市同类产品售价及固始县当地其他项目产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，综合确定新项目基准价格。产品类型基准价格（元/㎡）叠加别墅2800多层2100小高层、高层2100商业2800车库5万元/个（2）售价制定：项目整体价格制订:价格制定考虑半年增幅分别为3％，按基准价上下浮动10%，作为保守基准价，乐观基准价。2、工期及销售计划根据项目总体开发规模及方案规划，以正常价格半年3%涨幅为例：经济指标方案一（叠加+6F）方案二(叠加+6F+11F)方案三(叠加+6F+15F)总建筑面积（㎡）385260535660661640销售分期61012开工时间2011年上半年2010年下半年2010年下半年清盘时间2017年下半年2021年上半年2023年上半年销售周期（年）71113.5销售金额（元）1,079,851,9561,559,174,8832,083,679,778.99净利润（元）111,574,402105,693,708.39228,724,050.45各方案工期及销售计划详见方案工期表与销售计划表：3、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析方案一指标方案1（叠加+6F）容积率1.09总建筑面积（㎡）385260产品类型与面积（㎡）别墅：71680多层：277680商业：5300公建配套：3100地上物业建筑面积（㎡）357760产品类型保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅叠加均价（元/㎡）2,865.283,183.653,502.01多层均价（元/㎡）2,579.862,866.513,153.16商业均价（元/㎡）3,646.814,052.014,327.39经营指标保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅总投资（元）916,463,385.90931,086,086945,605,234.78销售收入（元）975,286,760.431,079,851,9561,183,729,096.32净利润（元）44,117,530.90111,574,402178,592,896.16税后销售利润率4.52%10.33%15.09%IRR6.46%15.18%22.93%方案二指标方案2(叠加+6F+11F)容积率1.51总建筑面积（㎡）535660产品类型与面积（㎡）别墅：38080多层：8792011F:358360商业：7500公建配套：3300地上物业建筑面积（㎡）494160产品类型保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅叠加均价（元/㎡）2,762.903,069.893,376.88多层均价（元/㎡）2,266.042,517.822,769.60小高层均价（元/㎡）2,952.253,280.273,608.30商业均价（元/㎡）4969.125,521.246,073.36经营指标保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅总投资（元）1,396,882,971.211,418,249,9391,439,616,906.23销售收入（元）1,404,207,394.921,559,174,8831,714,142,371.56净利润（元）5,493,317.78105,693,708.39205,894,099.00税后销售利润率0.39%6.78%12.01%IRR0.96%15.34%27.10%方案三指标方案3(叠加+6F+15F)容积率1.8总建筑面积（㎡）661640产品类型与面积（㎡）别墅：38080多层：6296015F：479100商业：7500公建配套：3300地上物业建筑面积（㎡）590940产品类型保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅叠加均价（元/㎡）2,762.903,069.893,376.88多层均价（元/㎡）2,226.272,473.642,721.00高层均价（元/㎡）3,235.743,595.273,954.80商业均价（元/㎡）4,895.205,439.115,983.02经营指标保守价格半年3%涨幅正常价格半年3%涨幅乐观价格半年3%涨幅总投资（元）1,750,703,164.151,778,714,378.401,806,725,592.64销售收入（元）1,880,086,801.092,083,679,778.992,287,272,756.89净利润（元）97,037,727.71228,724,050.45360,410,373.19税后销售利润率5.16%10.98%15.76%IRR4.53%10.47%16.41%固始县怡和新城项目投资收益汇总指标方案1（叠加+6F）方案2(叠加+6F+11F)方案3(叠加+6F+15F)容积率1.091.511.8保守价格半年3%涨幅总投资（元）916,463,385.901,396,882,971.211,750,703,164.15销售收入（元）975,286,760.431,404,207,394.921,880,086,801.09净利润（元）44,117,530.905,493,317.7897,037,727.71税后销售利润率4.52%0.39%5.16%IRR6.46%0.96%4.53%正常价格半年3%涨幅总投资（元）931,086,0861,418,249,9391,778,714,378.40销售收入（元）1,079,851,9561,559,174,8832,083,679,778.99净利润（元）111,574,402105,693,708.39228,724,050.45税后销售利润率10.33%6.78%10.98%IRR15.18%15.34%10.47%乐观价格半年3%涨幅总投资（元）945,605,234.781,439,616,906.231,806,725,592.64销售收入（元）1,183,729,096.321,714,142,371.562,287,272,756.89净利润（元）178,592,896.16205,894,099.00360,410,373.19税后销售利润率15.09%12.01%15.76%IRR22.93%27.10%16.41%3、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析开发指标方案1（叠加+6F）方案2(叠加+6F+11F）方案3(叠加+6F+15F)容积率1.091.511.8总建筑面积（㎡）385260535660661640住宅产品类型与面积（㎡）叠加：71680多层：277680别墅：38080多层：8792011F：358360别墅：38080多层：6296015F：479100税后利润率10.33%6.78%10.98%内部收益率15.18%15.34%10.47%销售金额（元）1,079,851,9561,559,174,8832,083,679,778.99净利润（元）111,574,402105,693,708.39228,724,050.45销售周期71113.5根据价格上涨实现条件，按照正常基准价格每半年3%涨幅对各方案进行分析：方案三利润率最高，总利润额相对较高，但高层比重太大，销售风险较大方案二利润最低，周期较长，利润总额一般方案一利润率第二，总利润也可观，因此在下面的分析中将以方案一（正常基准价半年3%涨幅）为例。三、项目成本分析项目成本分析以方案1（正常价格半年涨幅3%）为例进行重点分析：1：参照信阳森林半岛建筑安装成本，造价取值多层参照三期940元/㎡、别墅参照二期1150元/m2，人防工程参考洛阳结算地下人防工程2200元/m2。2：另考虑到地基处理、电梯设备及安装、未来人工、材料、机械的差价等，建安工程综合价格取定为1181.88元/㎡。方案1：成本构成表方案一（叠加别墅+多层）每半年3%涨幅序号项目金额(元)楼面价格(元/M2)比重（%）一土地征用及拆迁费用77386286.25200.878.31%二前期工程费用85138722.00220.999.14%三基础设施建设费用102690124.60266.5511.03%四建筑安装工程费用455330295.001,181.8848.90%五公共配套设施建设费用7800000.0020.250.84%六不可预见费用0.00-0.00%七管理费用19697779.3451.132.12%八开发间接费用21597039.1256.062.32%九销售费用28496298.9073.973.06%十开发期税费89749541.29232.969.64%十一财务费用43200000.00112.134.64%合计931086086.502,416.77100.00%四、项目敏感性分析为更清晰地了解项目的抗风险能力及潜在盈利能力，选择土地成本作为敏感性因素对各进行敏感性分析，分析结果如下表：各方案地价影响因素的敏感性分析产品类型（3%涨幅）影响因素（地价万/亩）净利润率净利润（元）净利润（万元）净利润率（差值）净利润（万元）（差值）方案一:项目对地价反应非常敏感，地价每降低(增加)3万元/亩,利润增加（降低）1161万，利润率上涨（降低）个1.07百分点。218.18%88,351,551.008,835.16-1.08%-1161189.26%99,962,976.009,996.30-1.07%-11611510.33%111,574,402.0011,157.4410.33%111571211.41%123,185,827.0012,318.581.08%1161912.48%134,797,252.0013,479.731.07%1161方案二:项目对地价反应非常敏感，地价每降低(增加)3万元/亩,利润增加（降低）1161万，利润率上涨（降低）个.74百分点。215.29%82,470,857.008,247.09-0.74%-1161186.03%94,082,283.009,408.23-0.75%-1161156.78%105,693,708.0010,569.376.78%10569127.52%117,305,133.0011,730.510.74%116198.27%128,916,559.0012,891.660.75%1161方案三:项目对地价反应非常敏感，地价每降低(增加)3万元/亩,利润增加（降低）1161万，利润率上涨（降低）个0.56百分点。219.86%205,501,199.0020,550.12-0.56%-11611810.42%217,112,625.0021,711.26-0.56%-11611510.98%228,724,050.0022,872.4110.98%228721211.53%240,335,475.0024,033.550.55%1161912.09%251,946,901.0025,194.690.56%1161五、项目现金流分析以方案一（正常价格每半年3%涨幅）进行现金流分析从现金流量图分析，现金流出的峰值为1.1891亿元，累计净现金流转正时间为2016年上半年，投资回收期为6.41年。六、首期投资收益测算1、整体规划指标方案1（4F）方案2(4F)方案3(4F)容积率1.021.11.1用地面积（㎡）400003461834618总建筑面积（㎡）400003808038080产品类型与面积（㎡）别墅：40000别墅：38080别墅：38080地上物业建筑面积（㎡）400003808038080六、首期投资收益测算2、各方案投资收益首期投资收益汇总指标方案1（4F）方案2（4F）方案3（4F）容积率0.81.11.1产品类型与面积（㎡）别墅：40000别墅：38080别墅：38080用地面积（㎡）400003461834618正常价格半年环比增长3%总投资（元）108,530,546.36103,065,114.10103,065,114.10销售收入（元）125,344,704.00116,901,484.10116,901,484.10净利润（元）12,610,618.2310,377,277.5010,377,277.50税后销售利润率10.06%8.88%8.88%在半年涨幅3%的条件下，项目首期盈利能力分析:方案一的税后利润最高，净利润率达到10.06%；方案三及方案四的税后利润率次之，达到8.88%；三个方案税后利润均接近10%。第六部分：结论和建议一、项目主要开发风险项目总体开发风险主要体现在以下几个方面：1、受宏观经济形势影响，房地产行业市场信心不足。虽然09年以来，各种政策如，央行四次降息以及70%贷款利率优惠政策的出台刺激了住宅消费，但总体上看，市场信心并未完全恢复，这些因素对项目短期内的经营有一定程度影响。2：市政配套不能及时完善。怡和新城由怡和置业实施一级土地开发，若企业投入不足，与政府相关部门协作不顺畅，将会导致区域市政配套难以如期建成，给项目开发带来风险。3：项目后期存在经营风险。怡和置业与固始县政府签订的开发合同，承诺对乙方及乙方引进项目区其他投资者实行收费优惠政策，但怡和新城项目开发周期长，在后期，政府政策变化会对项目运行产生不可预料的影响。4：作为县级市场，固始县的低层及多层产品还是主流，通过对三个方案的分析可以看出，小高层和高层基准价为2100元/㎡，其价格上升空间有限，项目中若含有大量小高层、高层产品，会影响税后利润率。二、结论和建议通过对项目的可行性研究，我们得出如下结论意见：1：该宗地处于固始县主要发展方向，政府对城南新区的开发，支持力度较大。因此宗地可以作为土地储备，满足集团下一步发展需求。2：固始县客户群体有限，以本县为主，该县房地产市场对高端客户缺乏吸引力。固始地处河南东南端，缺乏对区域经济的凝聚作用，外地客户极少。作为县级城市，其发展空间有限，该县富裕阶层倾向于在信阳、郑州等较繁荣的城市置业、生活。3：老城区及新老城区交界处受目标客户青睐。固始县主要购房群体中—创业回乡人员，对区位较敏感，热衷于在老城区或城市建设成熟区域置业。4：综上所述：当前，宗地不具备开发条件。以现在的建设情况来看，城南新区需要3-5年的时间，才能完善区域的市政、生活配套。因此，项目不宜快速开发，可以通过分期、缓缴土地出让金的方式，实现土地储备，减少资金占用。谢谢！同1.同1淇河以东。淇河公园。道路用地的面积土地证上肯定无标注？？分批挂牌、分批出让在本页可不体现。天赉渠？？？？（标注）鹤壁新区市中心？？污染很小（删），鹤壁新城区依河而建（删）居住应不属于市政配套设施。可提到市政配套设施前边描述。商贸市场（作何用途）（或删）？？？市中心血站（删掉）污染很小（删），鹤壁新城区依河而建（删）居住应不属于市政配套设施。可提到市政配套设施前边描述。商贸市场（作何用途）（或删）？？？市中心血站（删掉）可重点描述一下投资协议内容。要点：分批挂牌、分批出让；土地挂牌出让的节奏安排，第一块何时出让，第二块何时出让。土地获取成本：土地总成本、土地总价款，土地单方成本。第一块土地价款、第二块土地款。同1全市总人口？？？排名。市区总人口，排名。交通便利段可保留，但应增加通过高速路到与安阳、濮阳等地市的车程。再增加一些资源优势描述和重点产业描述。第三段、第四段可合并为一段。有无排名数据，尤其要增加反映城市购买力的人均国内生产总值、人均可支配收入、城乡居民存款等指标内容。有无排名数据，尤其要增加反映城市购买力的人均国内生产总值、人均可支配收入、城乡居民存款等指标内容。新城区人口36.5万；81—91万更正为“81万—91万”新城区人口55—60万更正为“55万—60万”？？？？？？？？？总况更正为“概况”与其他城市相比，规划及建设水平相对较低。“群众”改为“居民”90—144平平方米接收改为“接受”，多层住宅接受度高，仅1/4客户选择高层住宅。淇县、浚县两县收入相对较高的居民到新区购房已成为趋势（有无比例数据）客户对鹤壁市商品住宅的心理价位为1700—2100元/平方米，但在鹤壁新区，部分档次较高的项目售价已达2600元/平方米，反映出客户认知与市场之间尚存在一定的差异。口语？？？全国房地产迅猛发展的大背景下（删掉）威胁内容可增加：安置区的大规模建设制约了商品房市场的发展。突出重围，拉开与竞争对手竞争。以高端、高品质产品为突破，拉开与竞争对手的差距。地块的规划设计条件灵活，环境优美，适宜建设高档高品质住宅。序号错。两种增幅方案下的具体实现均价为多少？？？？增加表格。联盟二期有商业乎？？？？？容积率1.09价格3%涨幅
现金流3%涨幅
工程计划
销售计划
经济指标
Chart1
2.2.36
三通一平费
2.3.1
临时用水工程费
8年
销售面积
五期
销售均价
销售金额
2022上半年
2022下半年
十期贷款
信贷资金流入合计
投资回收期
序号
工程分类
开始时间
完成时间
2011.10.01
交房
六期
经营净现金流量
净流量合计
累计净现金流量
六期
2011上半年
2011下半年
2010上半年
2010下半年
2012上半年
2012下半年
2013上半年
2013下半年
2014上半年
2014下半年
2015上半年
2015下半年
2016上半年
2016下半年
2017上半年
2017下半年
单位：万元
说明（总投资估算数据）
2012上半年
2012下半年
2013上半年
2013下半年
2014上半年
2014下半年
2015上半年
2015下半年
2016上半年
2016下半年
2017上半年
2017下半年
销售回款
其他收入
分配股利
净现金流量
折现系数=
净现值
累计净现值
融资计划表
项目内容
说明
信贷资金流入
一期贷款
二期贷款
三期贷款
四期贷款
股东借款
其他融资
融资合计
财务分析表
方案1
数值
财务净现值
（FNPV）
财务内部收益率
（FIRR）
贴现率
项目开发周期
2009年1-6月
2009年7-12月
2010年1-6月
2010年7-12月
2011年1-6月
2011年7-12月
2019上半年
2019下半年
2020上半年
2020下半年
2021上半年
2021下半年
公共配套设施建设费用
一期前期工程费用
一期基础设施建设费用
2010上半年
2010下半年
2011上半年
2011下半年
小计
序号
项目内容
一
流入合计
土地征用及拆迁补偿费
二
开发成本
前期工程费
基础设施配套费
建筑安装工程费
公共配套设施建设费
开发间接费
三
期间费用
销售费用
管理费用
开发期税费
财务费用
四
所得税
流出合计
累计净现金流量
2009下半年
2018上半年
2018下半年
序号
项目
二
五
不可预见费用
合计
税后销售利润率
SOHO
一期
二期
三期
四期
五期
2010上半年
2010下半年
2012上半年
2012下半年
2013上半年
2013下半年
2014上半年
2014下半年
2015上半年
2015下半年
2016上半年
2016下半年
2017上半年
2017下半年
开发类型
可售面积（米）
均价
总价
地上商业
合计
小高层
其中：
其他
土地交易服务费
土地勘测费
土地评估费
2.1.1.2
2.1.1.3
总图设计费
2.1.2.1.2
单体方案设计费
2.1.2.3
主体施工图设计费
2.1.2.3.2
室外管网设计费
2.1.2.3.3
方案变更设计费
2.1.2.3.4
施工图变更设计费
2.1.2.5
2.1.2.6
2.1.2.7
2.1.2.8
2.2.1.2
2.2.1.3
2.2.1.4
2.2.1.5
2.2.1.6
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
2.2.7
2.2.8
2.2.9
2.2.10
2.2.11
2.2.12
2.2.13
2.2.14
2.2.15
2.2.16
2.2.17
2.2.18
2.2.19
防雷装置工程设计审验费
2.2.20
2.2.21
2.2.22
2.2.23
2.2.24
2.2.25
2.2.26
2.2.27
2.2.28
2.2.29
2.2.30
2.2.31
2.2.32
2.2.33
2.2.34
2.2.35
2.3.2
2.3.3
2.3.4
2.3.5
2.4.3
2.4.4
2.4.5
2.4.6
2.4.7
按建筑面积
3.1.1.2
3.1.1.3
水泵房及设备
3.1.1.3.2
3.1.1.3.3
市政工程管道修改
3.1.1.3.4
3.1.2.2
3.2.2
3.2.2.2
3.2.3.2
3.3.2
3.3.3
3.4.2
3.4.3
3.4.4
3.4.5
3.4.5.2
热交换站设备费
3.4.7
热交换站工程费
3.4.8
3.5.1.2
园区土建
3.5.1.3
园区安装
3.5.1.4
3.5.3
3.5.4
大门及其他零星工程
小区入口电动门
大门及附属工程
3.5.6
园区照明
其他费用
3.6.2
3.6.4
3.6.5
3.6.6
3.6.7
3.6.8
3.6.9
其他
3.6.10
3.6.11
建筑安装工程费用
地基处理费
4.1.2
桩基工程
4.3.2
4.4.2
空调
4.4.3
发电机组
4.4.4
5.2.2
5.2.3
不可预见费用
合计
前期工程费用
基础设施建设费用
2018下半年
2019上半年
五期贷款
开发间接费3%
管理费用3%
六期贷款
七期贷款
八期贷款
九期贷款
二年期
2018上半年
2019下半年
还款计划
融资净流量
序号
㎡
总建筑面积
容积率
多层
高层
其他
商业
联排商业
会所
幼儿园、小学
销售数量
销售单价
合计（销售额）
三期（8）
四期（8）
2011.07.01
2011.08.01
2012.07.01
2012.08.01
2011.08.1
2012.08.1
2012.10.01
2011.10.05
2012.10.05
2012.03.25
2013.03.25
2012.07.10
2013.07.10
2012.09.10
2013.09.10
固始县怡和新城项目（叠加别墅+6F）容积率1.09工程施工计划(方案一)
一期（叠加别墅4万平米）
二期（叠加别墅31680平米，多层17680平米）
三期（多层55000平米）
四期（多层60000平米）
五期（多层70000平米）
六期（多层75000平米，商业5300平米）
地基与基础工程30+30
2010.09.01
2010.10.10
2013.07.01
2013.08.01
2014.07.01
2014.08.01
2015.07.01
2015.08.01
主体工程55+20
2010.10.11
2011.01.10
2013.08.1
2013.10.01
2014.08.1
2014.10.01
2015.08.1
2015.10.01
达到预售许可证节点55
2010.12.05
2013.10.05
2014.10.05
2015.10.05
建筑装修装饰工程及安装工程130+45
2011.08.10
2014.03.25
2015.03.25
2016.03.25
基础设施及景观工程105+35
2011.08.11
2011.12.10
2014.07.10
2015.07.10
2016.07.10
2011.12.20
2014.09.10
2015.09.10
2016.09.10
方案一：叠加复式+多层
固始141.46亩叠加复式项目经济技术指标（方案一）
一、项目总体指标
指标名称
数据
单位
备注
规划总用地面积
㎡
建设用地面积
其他用地面积
总建筑面积
包括地上和地下所有建筑面积
其中：地上部分
地下部分
容积率
总户数
户
其中：居住户数
商业户数
总建筑基底面积
建筑密度
绿化面积
绿地率
人防面积
易地建设
机动车停车位
个
其中：地上停车位
地下停车位
机动车车位比
总楼栋数
栋
二、各产品类型指标
产品类型
建筑面积(㎡)
用地面积
建筑层数
结构形式
栋数
层高
基础型式
屋面形式
住宅
别墅
32栋256户
多层
小高层
中高层
高层
酒店
商业
独栋商业
联排商业
地上公建
地下公建
地下车位（库）
地下储藏室
地下人防
易地建设
固始349亩6F项目经济技术指标（方案一）
277680（其中底商住宅23400）
89栋198个单元
5000多层一层底商
固始怡和新城项目现金流量（叠加别墅+6F）—容积率1.09
固始怡和项目总投资估算（方案一）
编制日期
2009.10.19
一、项目总体情况
开工时间
开盘时间
交工时间
交房时间
清盘时间
毛地面积
亩
净地面积
基底面积
建筑面积要求每种产品类别均注明层数，结构形式、栋数、楼号等
居住2632户，商户32户
叠加、联排、叠拼别墅
户、楼号
复式住宅
多层底商
平层住宅
地下车库
地下室/储物间
公建
会所、托幼
地下（车库），战时人防
公厕
可售面积
不可售面积
二、项目总投资
金额(元)
楼面价格(元/M2)
比重（%）
一
土地征用及拆迁费用
前期工程费用
三
基础设施建设费用
四
建筑安装工程费用
公共配套设施建设费用
六
七
管理费用
八
开发间接费用
九
销售费用
十
开发期税费
十一
财务费用
总建筑面积=
平方米
三、项目总收入及利润
销售收入
开发类型
可售面积（米）
均价
总价
底层商业
样板房装修销售收入
总投资
利润
税前销售利润率
所得税
净利润
四、项目成本分项内容
计算说明
单价
依据
如分期建设按占地面积分摊
土地出让金
每亩暂定15万元
资本化利息
征地拆迁补偿费
合作价款
契税
1.6.1
1.6.2
1.6.3
拔地定桩费
1.6.4
1.6.5
面积
勘探设计费
2.1.1
勘探费
2.1.1.1
地质勘探费
按占地面积单价计算
地下文物勘探费
地下文物挖掘费
2.1.2
设计费
汇总后按建筑面积计算单价
2.1.2.1
总体规划设计费
2.1.2.1.1
规划费：2万元/公顷
建筑方案费：20元/m2
2.1.2.2
扩初设计费
按建筑面积计算
施工图设计费
2.1.2.3.1
多层：12元/㎡；小高层：16元/m2，高层：20元/m2
2.1.2.3.1.1
多层、叠加别墅、小高层暂按：15元/㎡
2.1.2.4
环境设计费
按景观面积计算
样板房装修设计费
按装修面积计算，与装修费用综合考虑
销售中心装修设计费
会所装修设计费
职能部门费用
按建筑面积
2.2.0
政府行政性收费
2.2.1
人防费
2.2.1.1
异地建设费
人防工程设计费
按人防建筑面积计算
人防工程质量监督费
人防工程施工图设计审查费
人防工程监理费
2.2.2
市政设施配套费
城市绿化费
散装水泥专项费
墙改专项费
招标管理费
质量监督费
施工图设计审查费
档案管理费
消防检测费
定额劳动保护费
房屋所有权登记费
其中房地产交易费：3元/㎡；房屋丈量测绘费：住宅1.36元/㎡，商业2.04元/㎡；预售许可证办理费：不超过售价的0.6%
城市房屋拆迁管理费
土地登记办证费
地震检测费（安评）
施工噪音超标污染费
防雷设计检测验收费
社会保险费
按工程造价计算
暂估
合同公证费
设计工程印花税
定位放线费
1000元/栋
购航测图费
预算编制费(审核费）
永久性标志牌
土壤中氡浓度检测费
180元/点;10M10M网格布孔
室内空气检测费
主体基础、结构、屋面、外窗、电阻等检测费
环境评价费
2-10亿元，15~35万元
消防电气检测费
1.5元/㎡
环境验收检测费
消防审图费
招标交易服务费
总造价0.15%30%
招标代理服务费
总造价0.5-0.7%
监理费
临时用电工程费
变压器、变压器房
高压线移位
国防电缆移位
临时用道路工程费
场地平整费(用于室内外场地购买土方回填)
按占地面积计算
其他费用
按建筑面积
2.4.1
临时围墙
按围墙延长米单价计算
2.4.2
临时围墙树移栽
临时大门
暂按30万元考虑
临时现场办公室
按临建设施建筑面积计算
施工期间垃圾清运费用
市政府摊派，暂不考虑
给排水工程费
3.1.1
给水工程
3.1.1.1
手续费
二次设计费
工程费
3.1.1.3.1
8元/㎡
打井费用
园区管网工程费
此值取20元/m2，内容包括：外网管道的辅设、高层自来水远程抄表费用及水表费用、高层上下干管辅设及材料费用、5层以上二次加压费用
3.1.1.4
二次加压工程费
3.1.1.5
消防工程
3.1.2
污雨水、道路工程
3.1.2.1
污雨水工程
15元/m2
道路工程（主干道）
20元/m2
供配电工程
3.2.1
按工程费的5.4%
3.2.2.1
高压工程
30元/m2
低压工程
35元/m2
3.2.3
3.2.3.1
电表费用
供气工程
按供气总户数计取
3.3.1
集资费
2600元/户，含燃气专用管材、管件、计量表；并负责安装到户，主管网、小区调压站、庭院管网等配套施工及调试全部由燃气公司负责。
设计费
供暖工程
3.4.1
入网费
详细说明计算依据
审图费
庭院网工程验收并网费
3.4.5.1
一次支网工程费
二次支网工程费
3.4.6
环境绿化工程费
3.5.1
小区环境绿化费用
包括绿化、水系、硬景、广场、小品、背景音乐等，按景观面积单价估算
3.5.1.1
苗木绿化费
80元/m2
水景
3.5.2
导视系统、垃圾箱
3元/m2
健身器材
3.5.4.1
3.5.4.2
2.5元/m2
3.5.5
永久围墙
3.5.7
3.6.1
通信管道工程
3元/㎡
有线电视入网及工程
按户数
3.6.3
安防监控
18元/m2
建业标志制作安装
自行车棚
私家花园栅栏
停车管理系统
背景音乐
零星工程
暂定1200000元
4.1.1
砂垫层地基处理触探检测费
4.1.2.1
桩基检测
地基处理费
土建、安装工程费
4.2.1
建安工程费
地下车库（战时人防）
地下车库（非战时人防）
小高层（框架结构含底商）
叠加别墅
五层花园洋房（商铺上部住宅）
4.2.2
主体竣工后及外网、配套工程施工期间垃圾清运费用
后期垃圾清运、场地平整等零星用款
装饰装修费
4.3.1
软饰
装修
设备购置及安装费
4.4.1
电梯设备费
20万元/梯
注明单价和数量
可考虑变更签证及材料涨价费5%
公共配套设施建设费用
物业用房与垃圾中转站按建筑面积
5.1.1
公建（按框架考虑）
按建筑面积比例分期分摊，计入固定资产的全成本扣除
5.2.1
前五项之和的3%
管理费用
按销售收入差额累进计取
项目开发间接费
按销售收入2%，物业前期启动费含在间接费中
销售费用
按销售收入差额累进计取，临时样板房费用计入销售费用
开发期税费
营业税及附加
销售收入5.5%
土地增值税
据实计算
印花税
工程类合同金额0.03%
销售合同0.05%
土地使用税
按土地占用面积，3元/m2，按3年期
财务费用
贷款利息
按项目现金流考虑
方案2（6层+8层）
销售计划2%
2011上半年
2011下半年
合计（销售额/元）
投资估算——销售收入
叠加别墅(71680㎡)
地上6层
多层6层(277680㎡)
停车位
50000元/个
商业(5300㎡)
停车位（684）
491.34
2000.00
3.00
￥327,561.00
94307.00
233254.00
100.05
2000.00
3.00
￥66,700.00
18420.00
48280.00
385260.00
71680.00
277680.00
277680.00
300.00
5000.00
500.00
2000.00
600.00
27500.00
1.09
382160.00
3100.00
77386286.25
￥200.87
.08
85138722.00
￥220.99
.09
102690124.60
￥266.55
.11
455330295.00
￥1,181.88
.49
7800000.00
￥20.25
8.38E-03
.00
￥.00
.00
19697779.34
￥51.13
.02
21597039.12
￥56.06
.02
28496298.90
￥73.97
.03
89749541.29
￥232.96
.10
43200000.00
￥112.13
.05
931086086.50
￥2,416.77
1.00
385260.00
叠加、联排、叠拼别墅
71680.00
￥3,183.65
￥228,203,907.07
小高层
多层
277680.00
￥2,866.51
￥795,972,383.04
￥.00
地下车库
684.00
￥50,000.00
￥34,200,000.00
地下室/储物间
.00
￥.00
高层
.00
￥.00
商业
5300.00
￥4,052.01
￥21,475,665.93
￥.00
355344.00
￥2,802.92
￥1,079,851,956.04
￥931,086,086.50
￥148,765,869.54
.14
.25
￥148,765,869.54
￥37,191,467.38
￥111,574,402.15
.10
1.00
￥77,386,286.25
1.10
150000.00
491.34
￥73,701,225.00
1.20
1.30
￥.00
1.40
￥.00
1.50
73701225.00
.04
￥2,948,049.00
1.60
￥737,012.25
73701225.00
.01
￥737,012.25
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
2.00
￥85,138,722.00
2.10
47.24
385260.00
￥18,200,978.40
￥655,122.00
2.00
￥327,561.00
￥655,122.00
￥17,545,856.40
￥8,360,322.00
2.00
￥327,561.00
￥655,122.00
20.00
￥385,260.00
￥7,705,200.00
.00
￥5,778,900.00
￥5,778,900.00
15.00
385260.00
￥5,778,900.00
￥.00
￥.00
￥.00
16.00
￥212,914.65
.65
￥3,406,634.40
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
2.20
￥60,724,539.60
80.00
385260.00
30820800.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
1.50
385260.00
￥577,890.00
￥.00
￥.00
.00
￥.00
2.00
385260.00
￥770,520.00
￥.00
￥.00
￥485,941.60
1.36
2.04
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
1.00
385260.00
￥385,260.00
.04
420031200.00
￥16,801,248.00
.50
385260.00
￥192,630.00
￥.00
￥.00
1000.00
123.00
￥123,000.00
￥.00
￥.00
￥123,000.00
123.00
1000.00
180.00
800.00
144000.00
6.00
385260.00
￥2,311,560.00
.00
.00
430000.00
180000.00
250000.00
1.50
385260.00
￥577,890.00
160000.00
1.50
385260.00
￥577,890.00
4.50E-04
.15
30.00
420031200.00
￥189,014.04
6.00E-03
420031200.00
￥2,520,187.20
8.00E-03
441713595.00
3533708.76
2.30
9.03
￥385,260.00
￥3,476,904.00
.60
￥385,260.00
￥231,156.00
1.00
385260.00
￥385,260.00
1.00
385260.00
￥240,000.00
8.00
￥327,561.00
￥2,620,488.00
2.40
7.10
￥385,260.00
￥2,736,300.00
300.00
1700.00
￥510,000.00
￥.00
￥300,000.00
5.00
￥385,260.00
￥1,926,300.00
3.00
266.55
385260.00
￥102,690,124.60
3.10
50.71
￥385,260.00
￥19,538,000.00
￥7,980,200.00
￥7,980,200.00
10.00
￥27,500.00
￥275,000.00
20.00
￥385,260.00
￥7,705,200.00
30.00
385260.00
11557800.00
20.00
￥385,260.00
7705200.00
10.00
￥385,260.00
3852600.00
3.20
68.51
￥385,260.00
￥26,394,162.60
.05
25041900.00
￥1,352,262.60
￥25,041,900.00
30.00
385260.00
￥11,557,800.00
35.00
385260.00
￥13,484,100.00
￥.00
600.00
￥.00
3.30
17.78
￥385,260.00
￥6,848,400.00
2600.00
2634.00
￥6,848,400.00
3.40
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
3.50
99.88
￥385,260.00
￥38,478,944.00
160.00
212914.65
￥34,066,344.00
80.00
￥212,914.65
￥17,033,172.00
80.00
￥212,914.65
￥17,033,172.00
2.50
￥385,260.00
￥963,150.00
2.50
￥385,260.00
￥963,150.00
￥963,150.00
2.50
￥385,260.00
￥963,150.00
400.00
￥1,400.00
￥560,000.00
2.50
￥385,260.00
￥963,150.00
3.60
￥11,430,618.00
3.00
￥385,260.00
￥1,155,780.00
352.00
￥2,634.00
￥927,168.00
18.00
￥385,260.00
￥6,934,680.00
￥34,800.00
600.00
29.00
2.00
2.50
￥385,260.00
￥963,150.00
3.00
￥71,680.00
￥215,040.00
￥1,200,000.00
4.00
1181.88
￥385,260.00
￥455,330,295.00
4.10
15410400.00
￥15,410,400.00
.00
￥.00
￥.00
.00
￥.00
￥.00
40.00
￥385,260.00
￥15,410,400.00
4.20
1080.27
￥387,160.00
￥418,237,500.00
1075.29
￥387,160.00
￥416,311,200.00
2200.00
￥27,500.00
￥60,500,000.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
1150.00
￥71,680.00
￥82,432,000.00
940.00
￥277,680.00
￥261,019,200.00
￥.00
底层商业
1200.00
￥5,000.00
￥6,000,000.00
高层
￥.00
￥.00
商业
1200.00
￥5,300.00
￥6,360,000.00
5.00
￥385,260.00
￥1,926,300.00
4.30
￥.00
1200.00
￥.00
1400.00
￥.00
4.40
￥.00
200000.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
4.50
.05
￥433,647,900.00
￥21,682,395.00
5.00
6500.00
￥1,200.00
￥7,800,000.00
5.10
￥3,720,000.00
1200.00
￥3,100.00
￥3,720,000.00
5.20
3400.00
1200.00
￥4,080,000.00
1600.00
￥2,000.00
￥3,200,000.00
￥.00
800.00
￥1,100.00
￥880,000.00
5.30
￥.00
6.00
￥.00
7.00
￥1,079,851,956.04
￥19,697,779.34
.04
￥100,000,000.00
￥3,500,000.00
.03
￥100,000,000.00
￥2,500,000.00
.02
￥100,000,000.00
￥2,000,000.00
.02
￥779,851,956.04
￥11,697,779.34
8.00
.02
￥1,079,851,956.04
￥21,597,039.12
9.00
￥1,079,851,956.04
￥28,496,298.90
.04
￥100,000,000.00
￥3,500,000.00
.03
￥100,000,000.00
￥3,000,000.00
.03
￥879,851,956.04
￥21,996,298.90
10.00
￥89,749,541.29
10.10
.06
￥1,079,851,956.04
￥59,391,857.58
10.20
.02
￥1,079,851,956.04
￥26,651,205.10
.04
.70
.02
.30
.04
10.30
3.00E-04
￥728,345,427.85
￥218,503.63
5.00E-04
￥1,079,851,956.04
￥539,925.98
10.40
3.00
￥327,561.00
￥2,948,049.00
3.00
11.00
￥43,200,000.00
11.10
.08
￥270,000,000.00
￥43,200,000.00
2.00
11.20
￥931,086,086.50
作者:
其中底商住宅18900㎡；无底层商铺的多层住宅92199.33㎡；商业3000㎡
作者:
作者:
其中多层商业5000㎡
作者:
每个车位单价7万
作者:
负值不交所得税
作者:
保守考虑
作者:
基底面积布控
作者:
作者:
根据目前核定增收，20%按3.5%考虑，80%按1.5%考虑
107985.20
10000.00
107985.20
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
4895.42
10000.00
9291.03
10000.00
8431.72
10000.00
8986.89
10000.00
4261.51
10000.00
9519.75
10000.00
6439.06
10000.00
11690.68
10000.00
7848.61
10000.00
8029.52
10000.00
10187.22
10000.00
7830.99
10000.00
7361.40
10000.00
3211.41
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
107985.20
107985.20
.00
.00
4895.42
9291.03
8431.72
8986.89
4261.51
9519.75
6439.06
11690.68
7848.61
8029.52
10187.22
7830.99
7361.40
3211.41
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
7738.63
10000.00
7738.63
7738.63
.00
1.00
￥8,513.87
10000.00
8513.87
192.05
432.10
477.04
510.75
678.79
580.60
750.18
636.15
840.20
732.17
973.67
842.72
674.68
192.77
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
2.00
￥10,269.01
10000.00
10269.01
.00
.00
.00
463.27
637.00
428.76
986.89
477.75
1106.58
521.18
1208.85
608.05
1404.29
697.51
1612.62
.00
116.25
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
3.00
￥45,533.03
10000.00
45533.03
.00
.00
2824.47
1540.62
3998.94
1901.13
4568.71
2118.35
5160.26
2310.93
5973.86
2696.09
6857.69
3092.80
1403.25
.00
436.07
70.61
309.28
77.03
192.96
4.00
￥780.00
10000.00
780.00
.00
429.00
234.00
78.00
.00
7.80
.00
23.40
.00
.00
.00
.00
.00
7.80
.00
.00
.00
5.00
￥.00
10000.00
.00
6.00
￥2,159.70
10000.00
2159.70
.00
81.19
81.19
181.39
183.92
183.92
175.07
175.07
197.91
197.91
228.81
228.81
122.25
122.25
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
1.00
2849.63
10000.00
2849.63
.00
.00
.00
129.19
245.18
222.51
237.16
112.46
251.22
169.92
308.51
207.12
211.89
268.83
206.65
194.26
84.75
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
2.00
1969.78
10000.00
1969.78
.00
74.05
74.05
165.43
152.48
152.48
127.74
127.74
205.50
144.40
233.60
166.95
166.95
89.20
89.20
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
3.00
8974.95
10000.00
8974.95
.00
.00
.00
406.87
772.20
700.78
746.93
354.19
791.21
535.17
971.64
652.32
667.36
846.69
650.86
611.83
266.91
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
4.00
4320.00
10000.00
4320.00
.00
.00
120.00
120.00
268.00
268.00
316.00
316.00
348.00
348.00
392.00
392.00
464.00
464.00
252.00
252.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
3719.15
10000.00
3719.15
.00
.10
.25
.00
.10
.25
122.39
.10
.25
366.21
.25
290.40
.25
309.52
.25
146.77
.25
327.87
.25
221.77
.25
402.64
.25
270.32
.25
276.55
.25
350.86
.25
269.71
.25
253.54
.25
110.61
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
.25
.00
96827.76
96827.76
7738.63
192.05
3960.82
3648.62
7223.10
4826.76
8090.00
4578.51
8947.51
5350.58
10331.99
6261.97
11120.26
6684.57
4807.10
1400.82
1014.59
70.61
309.28
77.03
192.96
.00
.00
.00
.00
.00
.00
11157.44
11157.44
-7738.63
-192.05
-3960.82
1246.79
2067.93
3604.97
896.89
-317.00
572.24
1088.48
1358.69
1586.64
-3090.74
3502.65
3023.89
5960.58
2196.83
-70.61
-309.28
-77.03
-192.96
.00
.00
.00
.00
.00
.00
-7738.63
-7930.67
-11891.49
-10644.70
-8576.77
-4971.81
-4074.91
-4391.91
-3819.67
-2731.19
-1372.51
214.13
-2876.61
626.03
3649.92
9610.50
11807.33
11736.71
11427.43
11350.40
11157.44
￥.10
￥.00
￥3,000.00
3000.00
￥3,700.00
3700.00
￥4,200.00
4200.00
￥4,500.00
4500.00
￥5,300.00
5300.00
￥6,300.00
6300.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
27000.00
.00
.00
3000.00
.00
3700.00
.00
4200.00
.00
4500.00
.00
5300.00
.00
6300.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
27000.00
.00
.00
3000.00
.00
3700.00
.00
4200.00
.00
4500.00
.00
5300.00
.00
6300.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
￥27,000.00
3000.00
3700.00
4200.00
4500.00
5300.00
6300.00
.00
.00
.00
3000.00
.00
3700.00
.00
1200.00
.00
800.00
.00
1100.00
.00
1800.00
.00
-5300.00
.00
-6300.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
11157.44
-7738.63
-192.05
-3960.82
1246.79
2067.93
3604.97
896.89
-317.00
572.24
1088.48
1358.69
1586.64
-3090.74
3502.65
3023.89
5960.58
2196.83
-70.61
-309.28
-77.03
-192.96
.00
.00
.00
.00
.00
.00
11157.44
-7738.63
-192.05
-960.82
1246.79
5767.93
3604.97
2096.89
-317.00
1372.24
1088.48
2458.69
1586.64
-1290.74
3502.65
-2276.11
5960.58
-4103.17
-70.61
-309.28
-77.03
-192.96
.00
.00
.00
.00
.00
.00
-7738.63
-7930.67
-8891.49
-7644.70
-1876.77
1728.19
3825.09
3508.09
4880.33
5968.81
8427.49
10014.13
8723.39
12226.03
9949.92
15910.50
11807.33
11736.71
11427.43
11350.40
11157.44
11157.44
11157.44
11157.44
11157.44
11157.44
11157.44
1.00
2531.70
10.00
2.00
2.00
.15
2.00
3.00
.10
5.00
￥.10
6.00
7.00
6.41
6.00
2.00
10000.00
10000.00
10000.00
10000.00
10000.00
10000.00
￥120.00
2.00
￥120.00
￥120.00
￥120.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥148.00
2.00
￥148.00
￥148.00
￥148.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥168.00
2.00
￥168.00
￥168.00
￥168.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥180.00
2.00
￥180.00
￥180.00
￥180.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥212.00
2.00
￥212.00
￥212.00
￥212.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥252.00
2.00
￥252.00
￥252.00
￥252.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥.00
2.00
￥120.00
￥120.00
￥268.00
￥268.00
￥316.00
￥316.00
￥348.00
￥348.00
￥392.00
￥392.00
￥464.00
￥464.00
￥252.00
￥252.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
￥.00
净现金流量
累计净现金流量
净现金流量
累计净现金流量
净现金流量
累计净现金流量
净现金流量
累计净现金流量
净现金流量
累计净现金流量
.11
6203.12
55000.00
.14
7654.66
55000.00
40000.00
49360.00
55000.00
60000.00
70000.00
80300.00
354660.00
.16
8529.30
55000.00
.17
9304.69
55000.00
1.00
.20
10855.47
55000.00
2.00
.23
12452.77
55000.00
3.00
.00
.00
55000.00
4.00
.00
.00
55000.00
6.00
.00
.00
55000.00
7.00
.00
.00
55000.00
.00
530000000.00
.00
530000000.00
192.05
10000.00
432.10
10000.00
240.06
10000.00
96.02
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
463.27
10000.00
637.00
10000.00
.00
10000.00
57.91
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
2824.47
10000.00
1540.62
10000.00
513.54
10000.00
.00
10000.00
51.35
10000.00
.00
10000.00
154.06
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
51.35
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
429.00
10000.00
234.00
10000.00
78.00
10000.00
.00
10000.00
7.80
10000.00
.00
10000.00
23.40
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
7.80
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
236.98
10000.00
414.72
10000.00
414.72
10000.00
118.49
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
428.76
10000.00
928.98
10000.00
.00
10000.00
71.46
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
3485.40
10000.00
1901.13
10000.00
633.71
10000.00
.00
10000.00
63.37
10000.00
.00
10000.00
190.11
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
63.37
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
264.06
10000.00
462.11
10000.00
462.11
10000.00
132.03
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
477.75
10000.00
1035.12
10000.00
.00
10000.00
79.62
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
3883.65
10000.00
2118.35
10000.00
706.12
10000.00
.00
10000.00
70.61
10000.00
.00
10000.00
211.84
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
70.61
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
288.07
10000.00
504.12
10000.00
504.12
10000.00
144.03
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
521.18
10000.00
1129.23
10000.00
.00
10000.00
86.86
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
4236.71
10000.00
2310.93
10000.00
770.31
10000.00
.00
10000.00
77.03
10000.00
.00
10000.00
231.09
10000.00
.00
10000.00
.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
77.03
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
336.08
10000.00
588.14
10000.00
588.14
10000.00
168.04
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
608.05
10000.00
1317.43
10000.00
.00
10000.00
101.34
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
4942.82
10000.00
2696.09
10000.00
898.70
10000.00
.00
10000.00
89.87
10000.00
.00
10000.00
269.61
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
89.87
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
385.53
10000.00
674.68
10000.00
674.68
10000.00
192.77
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
697.51
10000.00
1511.28
10000.00
.00
10000.00
116.25
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
5670.12
10000.00
3092.80
10000.00
1030.93
10000.00
.00
10000.00
103.09
10000.00
.00
10000.00
309.28
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
103.09
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
.00
10000.00
192.05
3685.57
2714.93
5224.68
3008.67
6144.00
3346.28
6926.39
3672.31
7914.88
4277.80
9104.70
4464.99
3216.44
.00
552.32
70.61
309.28
77.03
.00
89.87
.00
103.09
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
192.05
432.10
477.04
510.75
678.79
580.60
750.18
636.15
840.20
732.17
973.67
842.72
674.68
192.77
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
463.27
637.00
428.76
986.89
477.75
1106.58
521.18
1208.85
608.05
1404.29
697.51
1612.62
.00
116.25
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
2824.47
1540.62
3998.94
1901.13
4568.71
2118.35
5160.26
2310.93
5973.86
2696.09
6857.69
3092.80
1403.25
.00
436.07
70.61
309.28
77.03
.00
89.87
.00
103.09
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
429.00
234.00
78.00
.00
7.80
.00
23.40
.00
.00
.00
.00
.00
7.80
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.20
.45
.25
.10
.40
.55
.05
.55
.30
.10
.01
.03
.01
.55
.30
.10
.01
.03
.01
.20
.35
.35
.10
.30
.65
.05
.55
.30
.10
.01
.03
.01
.20
.35
.35
.10
.30
.65
.05
.55
.30
.10
.01
.03
.01
.20
.35
.35
.10
.30
.65
.05
.55
.30
.10
.01
.03
.01
.20
.35
.35
.10
.30
.65
.05
.55
.30
.10
.01
.03
.01
.20
.35
.35
.10
.30
.65
.05
.55
.30
.10
.01
.03
.01
￥81.19
3.00
￥81.19
3.00
￥81.19
3.00
￥100.19
3.00
￥100.19
3.00
￥100.19
3.00
￥83.73
4.00
￥83.73
4.00
￥83.73
4.00
￥83.73
4.00
￥91.34
4.00
￥91.34
4.00
￥91.34
4.00
￥91.34
4.00
￥106.57
4.00
￥106.57
4.00
￥106.57
4.00
￥106.57
4.00
￥122.25
4.00
￥122.25
4.00
￥122.25
4.00
￥122.25
4.00
.00
81.19
81.19
181.39
183.92
183.92
175.07
175.07
197.91
197.91
228.81
228.81
122.25
122.25
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
￥74.05
3.00
￥74.05
3.00
￥74.05
3.00
￥91.38
3.00
￥91.38
3.00
￥91.38
3.00
￥61.09
5.00
￥61.09
5.00
￥61.09
5.00
￥61.09
5.00
￥61.09
5.00
￥66.65
5.00
￥66.65
5.00
￥66.65
5.00
￥66.65
5.00
￥66.65
5.00
￥77.76
5.00
￥77.76
5.00
￥77.76
5.00
￥77.76
5.00
￥77.76
5.00
￥89.20
5.00
￥89.20
5.00
￥89.20
5.00
￥89.20
5.00
￥89.20
5.00
.00
74.05
74.05
165.43
152.48
152.48
127.74
127.74
205.50
144.40
233.60
166.95
166.95
89.20
89.20
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
.00
作者:
4层
作者:
小高层61922，商业7000
16000.00
25504.00
20672.00
9504.00
71680.00
2884.00
2800.00
1.03
2970.52
1.03
3059.64
1.03
3151.42
1.03
3245.97
1.03
3343.35
1.03
3183.65
71680.00
3183.65
228203907.07
.00
48954169.60
80373934.73
67100638.26
31775164.47
.00
.00
.00
228203907.07
277680.00
2866.51
795972383.04
5304.00
7072.00
21804.00
16500.00
34500.00
23500.00
39000.00
27000.00
21000.00
29500.00
22500.00
22500.00
7500.00
.00
277680.00
5300.00
4052.01
21475665.93
2163.00
2100.00
1.03
2227.89
1.03
2294.73
1.03
2363.57
1.03
2434.48
1.03
2507.51
1.03
2582.74
1.03
2660.22
1.03
2740.02
1.03
2822.22
1.03
2906.89
1.03
2994.10
1.03
3083.92
1.03
3176.44
1.03
3271.73
1.03
3369.88
1.03
2866.51
.00
34200000.00
50000.00
12536367.33
17216611.13
54673744.17
42615129.44
91777492.40
64390556.62
110066751.47
78486060.47
62876055.11
90975663.55
71469864.50
73613960.43
25274126.42
.00
795972383.04
1079851956.04
2650.00
2650.00
.00
5300.00
2884.00
2800.00
1.03
2970.52
1.03
3059.64
1.03
3151.42
1.03
3245.97
1.03
3343.35
1.03
3443.65
1.03
3546.96
1.03
3653.36
1.03
3762.97
1.03
3875.85
1.03
3992.13
1.03
4111.89
1.03
4052.01
.00
.00
.00
.00
.00
10579145.78
10896520.15
.00
.00
.00
21475665.93
68.40
68.40
136.80
136.80
136.80
136.80
684.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
50000.00
.00
.00
.00
3420000.00
.00
3420000.00
.00
6840000.00
.00
6840000.00
.00
6840000.00
.00
6840000.00
.00
34200000.00
.00
.00
48954169.60
92910302.06
84317249.39
89868908.65
42615129.44
95197492.40
64390556.62
116906751.47
78486060.47
80295200.89
101872183.70
78309864.50
73613960.43
32114126.42
.00
1079851956.04
1.00
2.00
94307.00
3.00
4.00
72480.00
5.00
72480.00
6.00
7.00
.77
8.00
258.00
9.00
256.00
10.00
2.00
11.00
18420.00
12.00
.20
13.00
33007.00
14.00
.35
15.00
16.00
258.00
17.00
258.00
18.00
19.00
1.00
20.00
33.00
1.00
.00
.00
71680.00
4.00
3.00
2.00
300.00
.00
.00
3.00
500.00
.00
4.00
1.00
2.00
233254.00
3.00
4.00
312780.00
5.00
285280.00
6.00
27500.00
7.00
1.22
8.00
2406.00
9.00
2376.00
10.00
30.00
11.00
48280.00
12.00
.21
13.00
81638.00
14.00
.35
15.00
16.00
1684.00
17.00
1000.00
18.00
684.00
19.00
.70
20.00
90.00
1.00
.00
.00
3.00
3.00
2.00
5000.00
.00
.00
3.00
2600.00
.00
2000.00
600.00
4.00
27500.00
净现金流量
累计净现金流量
2009下半年
2009下半年
2010上半年
2010上半年
2010下半年
2010下半年
2011上半年
2011上半年
2011下半年
2011下半年
2012上半年
2012上半年
2012下半年
2012下半年
2013上半年
2013上半年
2013下半年
2013下半年
2014上半年
2014上半年
2014下半年
2014下半年
2015上半年
2015上半年
2015下半年
2015下半年
2016上半年
2016上半年
2016下半年
2016下半年
2017上半年
2017上半年
2017下半年
2017下半年
2018上半年
2018上半年
2018下半年
2018下半年
2019上半年
2019上半年
2019下半年
2019下半年
-7738.63
-7738.63
-192.05
-7930.67
-3960.82
-11891.49
1246.79
-10644.70
2067.93
-8576.77
3604.97
-4971.81
896.89
-4074.91
-317.00
-4391.91
572.24
-3819.67
1088.48
-2731.19
1358.69
-1372.51
1586.64
214.13
-3090.74
-2876.61
3502.65
626.03
3023.89
3649.92
5960.58
9610.50
2196.83
11807.33
-70.61
11736.71
-309.28
11427.43
-77.03
11350.40
-192.96
11157.44
.00
|
|
