目前在宁波跟踪两个项目——春晓项目、杭州湾项目3.2投资建议-跟踪项目分布杭州湾项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价
：预估楼面均价：目前接洽状态：春晓项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价：预估楼面均价：目前接洽状态：
环胶州湾高速海湾大桥海底隧道双元路济青高速青烟公路青威公路204国道青岛市政府城阳区政府青岛高新区黑龙江路
流亭机场双高路青银高速区域优势：具有优越的交通联系是青岛市30分钟主城圈内唯一大盘，距青岛市政府28公里，车程25分钟
是青岛市高新区产业发展的优势互补区域，与高新区交通联系便捷3.2投资建议-跟踪项目分布在青岛跟踪的城阳项目位于城阳区西部临湾
区域，流亭机场东北部插图请对以下信息进行说明：地块周围主要机动车交通，主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况；地块周围
轨道交通情况，轨道站点与地块间的距离；地块与周边公交站点的距离，或地块边界范围内的公交站设站位置；上述道路、轨道交通、公交站点
的现状、规划情况及通车/使用时间；……3.3.1投资建议-xx项目概况对应投委会模板-P8，启动会模板[02.总图]-
P4插图项目周边情况：周边道路情况东侧和北侧道路已建成。西侧道路目前已动工，计划今年年底通路。轻轨交通在富力城为目前建设期
的终点站，用地内有通向壁山延长线的站点。用地西侧有绕城高速路和山景。紧邻三所高校;用地南侧的创意产业基地已开始动工。地铁一号
线地铁站地铁规划站点项目用地四川美术学院重庆师范大学创意产业基地重庆大学山景3.3投资建议-大学城项目大学城
项目插图请对以下信息进行说明：本项目周边成熟度:周边产业、商业、住区、配套情况竞争格局：项目周边竞争对手项目分析（业态产
品、销售价格、推出时间、策略、市场反应等）3.3.2投资建议-XX项目周边市场对应投委会模板-P10，启动会模板[02.总
图]-P6、P8竞品1：富力城：2010年主推产品：联排别墅+高层预期价格：联排140-200万；高层50-80万(20
00套)竞品2：融城华府：2010年主推产品：联排别墅+叠拼预期价格：100-200万（约300套）竞品3：龙湖东桥郡
2010年主推产品：别墅+洋房预期价格：别墅：200-500万(300套)洋房：平层70—80万，跃层120万明年即将出
现的竞品：金科，卓越熙街，东方剑桥，中渝物业龙湖·睿城龙湖·东桥郡东方剑桥富力项目融城华府融城华府U2项
目金科地产熙街中渝物业3.3投资建议-U2项目周边市场插图请对以下信息进行说明：1、项目各地块规划设计条件
（表格形式）；2、对项目有重大影响的地区规范、管理条例等；3、项目车位配比要求（机动车、自行车）、公共设施配套要求；4、公共
绿化要求、日照间距系数、小户型要求；5、容积率计算当地特殊规则（车库顶板抬高、层高限制、阳台面积进深限制、挑空是否计容、露台计容
规则等）；绿化率计算规则（覆土厚度与计算绿化率的关系等）；6、项目用地现状说明，是否有不理因素（如高压线、高速路）；7、抗震设
防等级，是否有不理土壤条件（如反碱、地震带、冲沟、滑坡等）；8、水文情况（地下水质及深度、地表水体、最高洪水水位及频率等）；
编号用地性质地块面积规划建筑面积容积率限高建筑密度绿地率其他AB
CD……
合计3.3.3投资建议-XX项目规划设计条件对应投委会模板P12，启动会模板[02.总图
]-P11请插入项目用地现状B3–2B3–4用地区域大石坝组团B分区地块B3–2B3–4体育公园用地性质R
2–二类居住用地G3–防护绿地R2–二类居住用地C2–商业金融业用地建设用地面积13788086497.6216
345.79容积率≤4.0≤4.50.18绿地率≥30％≥30％绿化率55％建筑密度≤30％≤35％0.1
0最低停车位要求普通住宅0.6个/100㎡建筑面积；商业、办公、医院0.7个/100㎡建筑面积普通住宅0.6个/100㎡
建筑面积；商业、办公、医院0.7个/100㎡建筑面积公共设施配套要求幼儿园、公厕、垃圾收集点、社区保健站、文化活动站公
厕、居委会、垃圾收集点、农贸市场地上建筑面积5515203892393.3投资建议-大石坝组团B分区规划设计条件
感谢聆听Thanks内容 页码1.城市概况
32.板块市场
133.投资建议
311.城市概况1.1城市定位
1.2城市十二基因1.3市场容量1.3.1整体市场供应及成交情况1.3.2项目及企业成交排名
1.3.3土地市场成交情况1.4城市发展方向请插入城市区位图1.1城市概况-城市定位城市定位一句话总述请对
以下信息进行说明：城市影响力：城市等级、地位、辐射能力城际交通联系：铁路交通、航空、高速路、快速路、水路货运产业定位及重点产
业情况……资料参照：城市报国务院规划、十一五规划、十二五规划宁波定位为长三角经济圈五个区域中心城市之一，是南部两个副中心城
市之一，是沿湾发展的重要核心1.1城市概况-城市定位上海宁波《长江三角洲地区区域规划(2010年5月)》提升了宁波的城市
地位：发挥产业和沿海港口资源优势，推动宁波-舟山港一体化，建成为先进制造业基地现代物流基地国际港口城市跨海大
桥的通车极大提升了宁波在长三角经济圈的地位，促成了上海、杭州、宁波“金三角”核心经济带的整合提升。杭州1.2城市概况-城市
十二基因请说明数据来源、取值年份，并根据以下数据计算方法完成十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年度数据；其中，人
均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地
成交总建面-之前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上
海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)
3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据城市GDP(亿元)
常住人口(万人)流动人口(万人)住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)30月土地净增可售月数(月)
职工平均工资(元)人均可支配收入(元)消费品零售总额(亿元)人均私家车保有量（辆/人）商品住宅成交均价
(元/平米)地价楼价比城市十二基因分析一句话总述____亿元____万_____元___个月______元___
_辆_____亿元____万____万㎡建面____万㎡_______元/㎡购买力城市容量投资价格1.3.1
城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价请对以下信息进行说明：城市年成交总额2010年成交总额，相比09年表现……数据
来源：整体市场现有容量一句话总述07-09年宁波年均成交总额为亿元；其中07年亿元，08年亿元，09年
亿元2010年上半年宁波成交总额为亿元，相比09年上升%宁波市场成交量小主要是受到政府供地量小的影响数
据来源：CRIC1.3.1城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价宁波市场供应量与成交量均小，去化速度快，市场存量极少，成
交均价高1.3.2城市概况-市场容量：企业及项目排名说明：企业年运营项目数量数据来源：从企业年销售额及单项目年销售额
看市场容量一句话总述项目排名排名2008年2009年项目销售金额销售面积项目销售金额销售面积12
345678910企业排名排名2008年2009年企业销售金额销售面积企业销售金额销售面
积123456789101.3.2城市概况-市场容量：企业及项目排名房地产企业在宁波年销售额可以达到30
-50亿，单项目销售额可以达到20-30亿，企业年运营一般在1-2个项目项目排名排名2008年2009年项目销售金额
销售面积项目销售金额销售面积1皇冠花园9.469.48盛世天城32.8924.892宁兴城
市花园8.245.06锦绣东城20.3817.843万科金色水岸7.546.79江南一品18.1
113.564荣安和院6.416.95皇冠花园15.8510.505雅戈尔湖景花园6.323
.42青林湾13.618.486江南一品5.775.99BOBO城13.5011.257雅戈
尔.香颂湾5.573.05汇豪天下13.136.588合生国际城4.795.49雅戈尔湖景花园1
2.886.899瑞园3.763.95银亿上上城12.3913.0810格兰春晨3.655.
25卡纳湖谷12.077.06企业排名排名2008年2009年企业销售金额销售面积企业销售金额
销售面积1雅戈尔19.8413.46雅戈尔46.1234.712绿城11.9711.62奥克斯
32.9224.923宁兴8.265.08兴普18.1113.564万科7.546.79中海外
17.8813.625荣安7.208.41万科17.4114.456兴普5.775.99绿城1
7.0411.217合生4.795.49宁波联合14.8410.728中海4.554.29华润
14.759.019信达4.296.01迪赛14.3617.0110迪赛3.654.82富达1
3.618.48企业年运营仅1-2个项目也是受到政府供地少的影响，获取土地难度高，企业无法进行多项目操作数据来源：CRI
C1.3.3城市概况-市场容量：土地市场供应及成交请对以下信息进行说明：（拆分出商品住宅更佳）商品房土地年成交总建面20
10年成交总额，相比09年表现……注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径
)商品房土地市场供销一句话总述数据来源：请插入城市规划图1.4区域市场-城市发展方向城市发展方向判断一句话总述请对以
下信息进行说明：城市地理特点、景观资源分布及重点规划产业分布及重点规划重点交通资源及规划商业（商圈）、行政资源分布及重点规
划教育资源分布及重点规划新城新区建设规划：国家级、省级、地方级开发区、大学城资料参照：城市报国务院(or省厅)规划、十一五
规划、十二五规划2.1区域市场-城市发展方向杭州西南为景观保护区、钱塘江穿城而过“一主三副”：主城；江南城、临
平城、下沙城“双心”：湖滨、武林广场-旅游商业文化服务中心临江地区-钱江北岸城市新中心，钱江南岸远景城市商
务中心“双轴”：东西向以钱塘江为城市生态轴南北向以主城-江南城为发展轴“六大组团”：分成北片和南片
北片由塘栖、良渚和余杭组团组成南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。第一圈层第二圈层第三圈层该规划将城市居住纳入三
圈层体系：第一圈层：主城区，主要为杭州五区范围内，包括上城、下城、江干、拱墅、西湖第二圈层：副城区，包含萧山、
临平、下沙三大副城以及副城之间的九堡、乔司、滨江、星桥等第三圈层：组团区，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由临浦、
瓜沥和义蓬组团组成杭州受地理条件限制，主城向东发展，辅城多点六向分布杭州工业园区发展原则：《发改委》1、坚持杭州现代化制造基
地原则2、坚持长三角经济一体化原则3、坚持城市东扩、跨江发展原则4、坚持杭州国际化旅游城市定位原则四季青、长途客运站向九堡
搬迁、大学城移到下沙、市政府移到钱江新城CBD，用实际行动体现了城市东扩的决心主要产业区级别面积：平方公里下沙开发区国家
级104.7萧山开发区国家级23.3高新产业区国家级85.6临江工业区省级级74临平工业区省级150下
沙经济开发区江干科技园萧山开发区江东高新产业园余杭开发区临江工业园萧山开发区桥南杭州主要产业区基本沿江
分布于城东与城南，产业先行支持城市向东发展，下沙是杭州国家级重点开发区2.1区域市场-城市发展方向：产业分布及重点规划2.1
区域市场-城市发展方向：重点交通资源及规划纬七路过江隧道纬七路——浦珠路05年3月——09年轨道交通1号线南延安德门—
—城东路06年11月—09年12月轨道交通2号线汪家村——马群05年11月——09年轨道交通2号线东延马群——中医
药大学07年7月——09年11月长江四桥六合区——麒麟镇力争07年底开建轨道交通1号线奥体中心——迈皋桥05年
9月已通车杭州绕城三桥高速公路南京长江大桥沪宁高速南京南站，华东地区最大铁路枢纽站，规模为南京站6倍龙蟠路机场高速
凤台路南京内环、外环、轨道交通逐渐成形，河西新区持续建设，主城向南联接江宁，仙林扩容，跨江发展启动纬七路过江隧道09年建成力
争年底前开工建设长江四桥续建地铁二号线一期和一号线南延工程，开工建设地铁二号线东延仙林段，09年建成铁路南站开工，建设宁
合城际铁路续建完成宁常，续建宁杭（二期）、绕越高速东南段等高速公路纬三路快速化改造开工、纬七路东进和纬七路西延工程宁波商业规
划为“一主八辅”，“多点”补充的结构三江口商业中心http://www.nbplan.gov.cn/cn/n15784.
html城市商业中心：三江口商业中心区域商业中心：中心城形成8个区域商业中心，分别为鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北
原庄桥地段商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心鄞州商业中心东
部新城商业中心江北原庄桥地段商业中心江东七里垫商业中心北仑新碶商业中心骆驼商业中心镇海老城区商业中心洪塘商业
中心2.1区域市场-城市发展方向：商圈2.区域市场2.1重点区域分布2.2龙湖关注区域2.3.1区
域概述2.3.2代表楼盘2.3.3土地资源分布请插入城市区域图，并标注重点区域范围2.1区域
市场-重点区域市场分布城市重点区域分布一句话总述请对以下信息进行说明：区域定位：城市角色、功能定位区域发展驱动力主力客群
价格参考：新近出让土地价格、近期在售代表楼盘价格已进驻的外来开发商2.1区域市场-外围重点区域市场分布春晓慈溪新区
区域定位：北仑新区“南加速”的滨海新城发展潜力：新城建设+梅山保税区联动主力客群：2-3年内仍依靠逐步导入的产业客户及少量投
资客价格参考：世茂2月份取得30万平米低密度住宅用地，10万平米综合用地，楼面均价1000元/平米左右进驻开发商：世茂区域定
位：杭州湾新城发展潜力：新城建设+慈余协力主力客群：2-3年内仍依靠逐步导入产业客户及少量投资客价格参考：进驻开发商：高
速30分钟快速20分钟高速50分钟快速20分钟宁波外围板块依托产业发展，开发潜力大宁波城市发展战略为“东扩、北联、南统
筹、中提升”宁波主城外的主力板块为北仑、东钱湖、象山、慈溪区域定位：独立市场，产业老镇发展潜力：私营企业+北仑港主力客群
：北仑镇区原居民价格参考：世茂世界湾12000元/平米进驻开发商：区域定位：重点下属市独立市场发展潜力：私营企业主力客群
：镇区居民价格参考：进驻开发商：区域定位：重点下属市独立市场发展潜力：私营企业主力客群：慈溪市区原居民价格参考：绿城玫
瑰园20000元/平米进驻开发商：区域定位：县级独立市场发展潜力：主力客群：价格参考：进驻开发商：2.1区域市场
-市区重点区域市场分布江北新区镇海新区东部新城鄞州西片镇海新区与江北新区的连片是宁波城区北拓将形成的高投资潜力区域；鄞
州的投资价值仍然很高，特别是奉化江两岸土地区域定位：正在起步的中高端住区发展潜力：主力客群：价格参考：代表楼盘：进驻开
发商：区域定位：高端住区发展潜力：主力客群：价格参考：进驻开发商区域定位：高端住区发展潜力：主力客群：价格参考：
进驻开发商区域定位：发展潜力：主力客群：价格参考：进驻开发商区域定位：发展潜力：主力客群：价格参考：代表楼盘
：进驻开发商：请插入区域图2.2.1区域市场-xx区域概况龙湖关注区域或板块一句话总述请对以下信息进行说明：区域定位
：城市角色、功能定位区域内资源情况：产业、交通、商业、行政、景观、教育等区域发展规划、发展驱动力区域内房地产板块开发发展变化
主力客群、主力产品、代表楼盘及价格重点开发商进驻情况资料参照：城市报国务院(or省厅市)规划、十一五规划、十二五规划2
.2.1区域市场-镇海新区概况镇海新区南块将成为主城外溢的重点购房区域，万科、合生等品牌开发商的进驻将拉升这一区域的价格空间，
投资潜力大老镇区新区南块新区北块车程12分钟快速路12分钟到三江口10分钟学区宁波大学等工业区区域客群
：主力产品：多层、小高层，80-150平米代表楼盘：绿城·桂花园(二手15000元/平米左右)从镇海老镇区经镇宁路、中官路
车程15分钟可到达新区南块，从南块经东昌路车程12分钟可到达北块，从南块经环城北路转人民路8分钟可到达江北人民路，各条线路沿途城市
界面差宁波大学等本专科教育资源位于新区南块南侧沿江区域绿城、万科、合生等知名开发商的进驻，将极大提升这一区域未来的产品品质
及价格前景作为镇海新城，同时也是城市外溢区域，将同时承接老镇和宁波市区客群区域客群：主力产品：代表楼盘：合生国际城(13
000元/平米左右)路北区——城市核心区，资源配套齐全，住宅供应聚集区凤凰新城板块建设东路板块新华路板块根据住宅供应特
征的不同，可以将路北区分为三大版块，分别是：凤凰新城版块、建设东路版块、新华路版块凤凰新城板块城市发展的主导方向，依托于政策性
的驱动，成为唐山中高档住宅的集中供应区域建设东路板块城市成熟区，非商业中心，中端房地产认知新华路板块城市核心地段，完善城市
配套，供应有限，城市高端板块2.2.1区域市场-路北区概况凤凰新城板块：特征：城市发展的主导方向，依托于政府的政策驱动，成
为唐山的，后续供应量较大，城市后续供应主要区域，竞争较大中高端住宅供应区域物业类型主力户型代表楼盘多层、小高层、高层，其中
以高层为主90—100平米两居，130三居凤凰世嘉、梧桐大道、鹭港价格平台6300—6800元/平米凤凰世嘉代表项目
凤凰世嘉梧桐大道鹭港项目均价（元/平米）6150650063002.2.1区域市场-路北区概况请插入楼盘总平图、
鸟瞰图(实景或效果图)、立面或单体等图片2.2.2区域市场-xx区域代表楼盘代表楼盘位置总建筑面积容积率开盘日期开
发商绿化率车位比物业类型装修情况建筑形态房型面积户型配比一房二房三房四房联排累计推案套数2010成交
套数近期公寓成交价格近期别墅成交价格位置杭州下沙开发区沿江大道和22号大街中间总建筑面积860000㎡容积率2.9
7开盘日期2008-9-26开发商保利地产绿化率30%车位比1:0.8物业类型公寓;别墅装修情况毛坯建筑
形态22栋30-34层高层;独栋:6栋;联排:258栋保利·东湾——区域内标杆楼盘房型面积户型配比一房54-63㎡
4.3%二房55-93㎡68.6%三房118-163㎡14.9%四房180-192㎡3.9%联排207-37
7㎡8.4%累计推案套数19342009成交套数1768近期公寓成交价格12000-15300元/㎡近期联排成交价
格25000-30000元/㎡2.2.2区域市场-下沙区代表楼盘位置杭州下沙区14号大街和25号大街交叉口总建筑面积
700000㎡容积率2.18开盘日期2009-9-19开发商杭州世茂置业二期绿化率40.3%二期车位比1:
1.28二期物业类型高层装修情况毛坯二期建筑形态13栋20-33层高层世茂滨江花园——品质不高，未取得如在其他城市的
高端地位房型面积户型配比二房83-94㎡44.4%三房120-137㎡25.2%四房152-184㎡24.
0%复式204-269㎡6.4%累计推案套数10842009成交套数983近期公寓成交均价9000-10000元
/㎡2.2.2区域市场-下沙区代表楼盘请插入未来土地供应区位图请标注重点供应区域及土地类型2.2.3区域市场-XX区域
土地资源分布土地资源分布情况请对以下信息进行说明：过去一年土地供应、成交及流拍情况现有可跟踪土地资源分布未来供地计划2
.2.3区域市场-镇海区土地资源分布镇海区值得关注的土地资源主要分布于镇海南块及与北块的连接带上，靠近南块的土地未来增值空间大
，投资价值高新区南块新区北块镇海新区供地计划：6月底宁波万科取得镇海绿核北部地块，340亩，楼面价4291元
/㎡，总价21亿连接地带镇海绿核北块万科获取楼面均价4291元/㎡3.投资建议3.1建议投资区域3.2跟踪项
目分布3.3具体跟踪项目3.3.1跟踪项目概况3.2.2项目周边市场3.3.3
项目规划设计条件注：3.1部分作为城市解读结论必须完成；3.2之后的部分根据项目跟踪情况完成请插入区域分布图只标注建议投资的
区域3.1投资建议-建议投资区域建议投资区域一句话总述请对以下信息进行说明：城市发展方向未来土地供应重点区域建议投资
区域：住宅、别墅、商业综合建议投资理由概述：优势、风险大宁波沿湾发展，建议投资关注两个新城建设——杭州湾新城、春晓滨海新城；宁
波主城南拓北溢，建议关注两个外拓重点区域——江北与镇海新区连片、鄞州拓展区域杭州湾新城春晓传统经济强区，成熟区域市场外拓可
投资住宅用地用地杭州湾发展及慈余连片发展将在未来5-10年促成杭州湾新城可投资住宅、别墅、综合用地北仑海滨新城与梅山港联动
可投资住宅用地、别墅、综合用地主城向北外拓已启动可投资住宅用地江北-镇海新区连片鄞州拓展区域3.1投资建议-建议投资区
域请插入项目区位图3.2投资建议-跟踪项目分布跟踪项目分布请对以下信息进行说明：项目位置、与重要城市节点（如机场、市政
府、商业中心、大型居住社区、环路、快速路、轨道交通站、高速收费站点等）的距离、交通时间项目占地、预估建面预估土地总价、预估楼面
均价目前接洽状态：初步接触、方案汇报、协议谈判、签约及付款情况部门–文件名部门–文件名部门–文件名
部门–文件名部门–文件名部门–文件名TextDONOTUSETHISANDFOLLOWINGLAYOUTS部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名城市解读XX城市解读xxxx年xx月xx日运营及投资发展部投资发展XXX 部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名TextDONOTUSETHISANDFOLLOWINGLAYOUTS部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名部门–文件名城市解读 |
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