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问：十三房大大您好，我宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问十三老师，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？ 答：你好，如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。 如果月供压力比较大，建议出手置换。 刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。 自住和投资 首选碧海，次选西乡和沙井。 问：十三老师您好，关注您有两个月了，每天上星球是成了我必打卡的作业，受益匪浅！ （1）福田竹子林片区有个三房自住，有贷款，安静环境不错交通便利，但初中学位一般，两孩子，大的上小学，小的刚出生 （2）手头子弹200，想入手一套总价400到600的初中学位房，自用加投资，奈何这个总价比较尴尬，只能买个小户型，您有什么片区或者小区建议 答：你好，感谢赞赏和支持！ 你考虑学区是为了小孩教育，那就要关注深圳的学校排名，目前以南山、福田的教育最优。 深圳初中里的四大和南二外等名校必须提前三年就买入学区房，并且将户口落在房子上。 你们现在老大和老二都要考虑学位，你需要自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。 如果是考虑性价比，比较推荐九年制学校。 小户型可以关注： 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 问：十三老师您好，我现在有一套星海名城三期的2房，想置换一套。总价控制在1000万左右的，主要在南山区看，希望楼龄在10年以内的。主要用来自住，现在没有孩子，所以不用现在就有好学位的，但希望能跟着增值，有一定投资价值。我现在关注的片区主要在西丽，前海和蛇口。西丽的话可以买大一些舒适一些的，前海蛇口就只能买比较旧和小的，这三个区域您怎么看？有什么推荐的楼盘吗？ 答：南山的板块基本都分析过，大体是:南山无洼地！ 能炒作得地方，都被翻来覆去炒了几遍： 1.西丽、大学城，新盘多，价格贵； 2.深圳湾，海景，学校，新盘，豪宅区，贵 3.后海，学区房； 4.蛇口，楼龄分化； 5.南油、南中，短期改造无望； 6.科技园，价格贵； 7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧; 南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！ 至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 选筹参考星球内往期推荐的楼盘 问：十三房你好！龙岗一套360W的房，80W贷款，小孩两年后上小学，打算卖掉置换一套自住+学位+投资保值的房子。目前考虑罗湖螺岭外国语学校附近金城华庭、龙岗中心城外国语附近的绿景公馆奥林华府、深中龙初附近的招商依山郡万科翰邻城和龙岗实验学校附近的学府道花园。麻烦十三房帮忙分析下，能做三成首付或五成首付，分别选哪里的好？谢谢！ 答：你好，孩子即将上学，稳一点建议入手罗湖学位，关内教育资源更好。 金城华庭是为数不多，有居住环境的低价学位盘了，可以淘淘笋。 问：老师好，买第二套，请教专业信任的您，哈哈。 预算1300，优选宝中南山。自住+投资，100平三房或更大，一娃4岁。 看中大湾区、深中、前海湾规划，但不知如何应对大势选择自己小家。请您指点。 不知这几个盘如何尚都、西岸官邸、幸福海岸等。谢谢您 答：尚都户型好的很少，幸福海岸至少有一半还不错。 幸福海岸园林景观在宝中算不错的，好过尚都的小区观感。 而且幸福海岸的物业也并不差，还是正地铁口，大社区。 西岸官邸社区太小了，虽然赠送多，但户型一般，而且单价太贵了。这个小区也是频出笋盘，属于高不成、低不就的一类。 这几个盘排序：幸福海岸>尚都>西岸官邸 持续看好宝中 问：十三老师，现在住罗湖，计划要买初中学位，考虑深中深高南和深实验，预算700万左右，学位第一，兼顾投资，请问哪里比较合适？谢谢！ 答：你好，深高南的积分已经接近100分，利空。 投资学区房有很多打法，第一买没有学区的学区房（有暴击）第二买学位用过的可以有折扣（时间的财富）第三买成熟自己要用的学位房（投资➕刚需） 700万如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 700万买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择那个小区可以用排除法 问：十三兄，我在福田上班，刚需第一套买房，每月工资两万多，计划四百万以内的两房或小三房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢 答：都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主， 整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。 近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。 皇岗板块可以重点关注 问：十三老师您好！现有一套前海广场二期三房两厅两卫看海复式公寓，贷款还有200。老家一套房价值90，无贷款.。手中流动有300. 公积金50还未用过。 手中有名额，可首套。 想买一套自住改善且未来有保值增值的大房。现在纠结：1.前海广场二期公寓是否卖掉？现在买基本是保本。2.老家房子也卖掉。这个是想好了。3.目前我们适合买哪里比较合适。请老师指点迷津。 答：你好，感谢大额赞赏！ 公寓 写字楼 商铺 小产权 四五线老家房产，这些都不属于优质资产，建议出手置换成一线城市商品房。 如果纯投资的打法，2套会比1套涨幅更好 持有成本会降低，风险也会降低。进可以抵押或者置换，退可以出手套现。 最低总价涨幅最快，然后就是刚需，再是改善，最后豪宅。 2020年值得打新的楼盘：华润城，海德园，海岸城。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 问：老师您好 ！ 我的情况：手里300万首付 ，月入五万左右。可以贷款七成。目前租住在后海，不考虑学位，注重投资回报。请问 是在后海 蛇口片区买一个八九百万的老破小自住，还是去南油买一套房子等拆迁好呢？有合适的推荐吗？ 答：南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强。 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵 山语海可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 不建议去南油博拆迁，机会成本太大。 问：十三老师好，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。 目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问十三老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万-11万左右2.5房，没有一步到位，预算1200W内，绝对不超过1350W（能硬上半岛低层大3房），不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请十三老师不吝指点迷津。 答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。 1000万以上的选筹思路： 1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵； 3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾 问：你好，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥花园二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属学校，但因为夫人担心新学校不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付首付，在南山或者宝中买一个学位+自住房，由于在西丽没有什么优质学校，还请老师指点一下！ 答：布吉片区目前仍有颓势，出手康桥花园思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前 问：我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？ 答：龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。 同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。 很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。 |
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