“跳单”行为亦称为“跳中介”，它是一个行业术语，主要存在于房产交易、居间服务领域，是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议，中介公司按照协议履行提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但是买卖双方或一方为了规避向中介支付中介费等义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报，也会增加房产交易的风险，如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等风险隐患。一旦产生问题，对于购房者而言，轻则“花钱买教训”，重则 “钱房两空”。实践中，不乏由此引发的居间合同纠纷、房屋买卖合同和房屋租赁合同纠纷等。2018年10月，甲信息技术公司(以下简称甲公司)欲承租办公场地，故联系乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)为其提供居间服务。乙公司根据自身房源进行筛选并派业务员寻找合适房源，最终寻找出包括位于北京市朝阳区某科技园某号房屋在内的多套房屋供甲公司选择。随后，乙公司派业务员带甲公司职员考察上述房屋，甲公司职员考察完毕房屋后表示愿意承租北京市朝阳区某科技园某号房屋，并向乙公司出具《看房确认书》。2018年11月，甲公司却利用乙公司提供的房源信息及看房成果，跳过乙公司和出租方直接签订了《租赁合同》。乙公司认为甲公司的“跳单行为”已构成违约，并给其造成巨大损失，故诉至法院，要求甲公司支付违约金。被告甲公司辩称，其认为《看房确认书》不具有居间合同的效力，仅是看房双方及过程等基本信息的载体。北京市朝阳区某科技园某号房屋的租赁信息是多家中介机构、通过多种途径公开的信息，乙公司不具有该房屋出租方的独家授权，甲公司首次掌握该房屋信息是通过丙中介公司了解的，后来通过乙公司看房，但并未通过乙公司掌握出租方的任何信息，不存在恶意跳单行为，不属于违约。实践中，相关法律法规并没有明确规定“跳单”行为的法律后果，关于居间合同中禁止“跳单”行为的格式条款的效力也没有做明确的规定。司法实践中主要依据《民法总则》的诚实信用原则以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于居间合同的规定进行审理。上述案例中，法院经审理认为，甲公司与乙公司签订的《看房确认书》合法有效，其中禁止“跳单”的条款约束双方当事人，双方确认甲公司通过乙公司所看房屋必须由乙公司负责洽谈并协助甲公司签订租赁合同，甲公司不得与乙公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商、出租房屋的转租方自行联系成交或利用乙公司提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约。同时，《看房确认书》的签订即是甲公司在乙公司看房后由中介锁定客户签约权的行为，即被告如果与所看房产的业主签约必须经过中介，否则构成违约。依法成立的合同应受法律保护，诚实信用是履行合同义务的根本，任何违反合同约定、侵害合同相对人利益的行为均应承担相应的违约责任。甲公司跳过乙公司，自行与出租方签订《租赁合同书》的行为有违诚实信用原则，构成违约，甲公司应向乙公司支付违约金。最终法院判定甲公司的行为属于“跳单”，构成违约。新颁布的《民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条文作为分则部分的新增规定，明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。此外，即便中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。《民法典》首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人的权益，同时对于违背契约精神的行为进行了严格规制。随着我国法律体系的进一步完善，对于社会经济中公平及诚实守信精神的倡导不仅仅体现在原则上，更体现在合同缔结与执行中。
|
