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因物业服务合同纠纷引发的投诉近年来一直呈现上涨趋势，引起的诉讼也有增无减。在这么多物业服务合同纠纷中，因为拒交物业费产生的纠纷占了绝大多数，法院判决的结果中业主败诉的占了大多数。今天我们就来聊聊为什么大多数不交物业费的业主都败诉了。 一、为什么一定要交物业费 业主为什么必须交物业费，理由如下： 1、从公平的角度说，业主接受物业服务就需要交纳物业费，因为物业服务是有偿服务； 2、接受物业服务需要交纳物业费也被写入法律条文中，属于法定义务； 3、物业公司提供物业服务是基于与业主之间《物业服务合同》的约定，自然支付物业费也是业主的合同义务。 很多业主都会反驳:“我从没有和物业公司签订《物业服务合同》，也没让他给我提供服务，为什么我要交费？”可能大多数业主都存在这个想法，我们来简单解释一下这个问题，也就是前期物业。 《物业服务合同》简单分两类，一是我们意识中明确存在的业主委员会代表业主与物业公司签订的《物业服务合同》，另一类是建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》。第一个《物业服务合同》我们留待以后的文章再说，今天先说说《前期物业服务合同》。前期物业服务具有特殊性，开发商为了小区正常运行，在交付房屋前就选择了物业服务企业来维护小区水、电、天然气的供应，维持小区环境和日常秩序。所以法律规定，业主虽不是合同的当事人，但在买房时即视为业主概括接受了开发商签订的《前期物业服务合同》中的权利义务（《房屋买卖合同》中应附有《前期物业服务合同》或合同主要条款），合同对业主具有约束力。所以，前期物业服务企业尽管不是业主选择，也未与业主直接签订合同，但业主接收其服务就应按《前期物业服务合同》交纳物业费。 那么这个物业费的标准是如何确定的呢？根据《国家发展和改革委员会会、建设部“关于印发物业服务收费管理办法的通知”》第七条的规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”简单说就是政府提供价格区间，业主和物业公司在这一区间内协商确定。 物业费的最终价格标准是业主和物业公司协商一致确定的，所以业主在《物业服务合同》中认可的物业费，作为合同义务业主必须履行。 二、什么情况下可以不交或少交物业费 上面的逻辑像是说“只要你买房签了那个《房屋买卖合同》，不管你愿不愿意，《前期物业服务合同》约定的物业费你就得交。”那么，业主是不是真的只有交钱的份儿呢？当然不是。 首先我们来看看大多数业主在拒交物业费时选择的理由，并来逐个说说错在哪里。 1、房子买了我没住，为什么要交物业费！根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。那么，只要你买了这个小区的房子，物业公司提供的物业服务你是一定会享受到的，所以不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。 2、我没签物业合同，交费不是我的合同义务！之前我们已经说过《前期物业服务合同》的问题。同理，业主委员会选择物业公司并签订《物业服务合同》的，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会与物业管理公司签订协议，且业主事实上也接受了物业公司提供的服务，就应按照实际发生的服务向物业公司支付物业费。 3、我买的这个二手房，原业主欠的费和我无关！根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。所以，买二手房时是否拖欠物业费也要了解清楚，否则还要扯皮，很麻烦。 接下来我们就说说什么情况下我们可以少交或不交物业费。总结发现，以下为几种情况业主可以主张少交或不交物业费： 1、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的，业主收房前的物业服务费应由开发商（建设单位）负责交纳； 2、物业公司未履行物业合同服务责任的，物业服务合同约定了物业公司需要提供的服务内容，如果物业公司没有完成其合同承诺的服务内容，业主当然是可以根据实际情况主张少交或不交物业费的； 3、同样，物业公司提供的服务质量明显达不到物业合同约定的标准时，业主也可以依据《物业服务合同》约定的服务标准，主张少交或不交物业费； 4、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的，我们说过，物业费标准是业主与物业公司协商确定的，所以未经业主同意，物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的，业主当然可以拒绝。 好了，总结一下。业主签订《物业服务合同》（包括建设单位签订的《前期物业服务合同》和业委会代表业主签订的《物业服务合同》），并实际接受了物业公司的服务，就应该依照合同约定支付物业费。但是如果买的房子还没有收房，物业费业主是不用承担的。如果物业公司没有依据合同约定的服务内容和标准提供服务，业主是可以要求少交或不交物业费的。再如果物业公司没有与业主协商就提高收费，业主可以就提高部分明确拒绝。 |
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