 摊开粤港澳大湾区地图，面积不足1800平方公里的珠海在众多城市中格外的不起眼。 GDP 体量不大、经济总量小、常住人口也才刚突破200万，这样的“平平无奇”的城市，房价却直追一线城市。 来看一下大湾区个城市的房价，珠海均价25080元/㎡，大幅度超过东莞、佛山这两个万亿级经济大市，更不要说珠海主城区动不动就3万-4万每平的楼盘比比皆是，而广州这个一线省会城市均价才破3字头。  △粤港澳大湾区城市房价参考 有人这样评论珠海：“没有一线城市的命，却有一线的房价。” 均价1.5万/㎡左右的佛山它不香吗?紧邻深圳、广州这两个一线城市的东莞位置不够好吗? 然而眼光锐利投资客还是坚定不移的选定珠海作为置业风口，来珠海购房的投资客络绎不绝。 其中今年最为火热的莫过于斗门湖心路、唐家科创北围和金湾航空新城这几个区域。 我们一起来分析一下这几个区域到底有什么魔力能吸引众多投资客。 湖心路 商业+教育+交通 C位凸显在今年上半年珠海各区网签中，斗门以3546套成交套数杀入榜首，领跑全市。  △珠海上半年珠海各区网签套数排名 一直以来斗门都是珠海的供应大户，市场热度不断升温，不少楼盘以价换量；加上斗门价格洼地效应，成为珠海成交热度最火的区域。 不过备受关注的几个项目——建发·悦玺、华德同裕·璞樾、湖心金茂悦等近期入市，预计该片区房价将出现新高，「房价洼地」恐怕要宣布失守了，想上车需趁早。 这几个高价项目所在的湖心路片区，可以说是斗门最核心的价值区域，近年来各大开发商如雨后春笋般纷纷入驻，加大对该片区的配套投资力度。 就学校而言，除了目前现有的齐正小学、城南小学、白藤湖小学、城南中学和白藤湖中学外，政府还新规划了包括4所幼儿园、3所小学、1所中学的教育配套。  △湖心路新增教育配套 在商业配套方面，湖心路除了家和城的商业广场之外，暂无大型购物中心，商业配套仍是短板。 不过，湖心路商业荒即将打破，根据规划，湖心路未来会有约30万平的商业规模，豫园商城和红星美凯龙即将进驻，而湖心金茂悦城市花园也将配建建面约9.68万㎡街区商业。 这些商业配套建成后，湖心路就凑齐“四大金刚”(家和城、金茂悦商业、豫园商城、红星美凯龙)，将为湖心路居民带来全新的商业体验。  △湖心路商业配套 此外，珠海西进势头强劲，随着斗门交通路网逐步完善，金海大桥、香海大桥、跨鸡啼门特大桥即将建成通车，大桥经济效应逐步体现，位于桥头堡的湖心路，置业价值随之提升。  △斗门重点交通 随着交通路网和居住配套逐步兑现，湖心路片区未来升值空间十分可观，其发展潜力更是不言而喻。 北围 深圳外溢承接地上个月，深圳出台了调控政策，限购再度升级，一波外来投资客突然失去了购房资格。 被政策卡死的投资客把眼光转向周边市场，与深圳前海隔海相望的珠海唐家便成为了深圳人口外溢的承接地;目前深圳房价最高已经顶破10万/平，唐家日后房价自然水涨船高。 大部分打算投资唐家的外地客，都是冲着深珠通道来的，深珠通道起于深圳前海，直抵唐家，建成后，深圳前海到珠海唐家之间的车程将缩短为半小时。  △规划图 深珠通道一头连接深圳前海，一头连接珠海唐家，而下桥口就在唐家科创北围。 除了深珠通道，今年金琴快线即将通车;兴业快线的建设也有所加快，预计2022年年底完工。 对于投资客来说，北围片区通过深珠通道可以连接深圳，通过地铁18号线连接广州和横琴，通过金琴快线可以连通珠海南北城区;这些交通建成通车后，北围将成为连接珠三角其他城市进入珠海的一个交通枢纽。  △唐家部分交通 说到北围，有些投资客困惑不已。 一方面，这里产业规划逐步兑现，交通规划蓝图也逐渐清晰;另一方面，一直拿来与之比较的金湾航空新城现在已是四大中心齐飞，而北围的配套却一直没有跟上脚步。 不可否认，由于北围开发还处于早期，配套的匮乏仍是短板;但随着逐渐落地的新型产业带来的人口导入，会越来越多人认同在这个版块居住与生活，为了满足他们的需求，相信片区的配套会越来越完善。 目前北围已经云集了超10个品牌开发商，发展初具规模。  △北围项目分布 航空新城 土拍热地作为珠海西进的主阵地一一金湾，是全市唯一一个能同时拥有机场、港口、铁路、城轨、高速公路等所构建的海陆空立体交通网络的区域。 如果说唐家北围因为深珠通道而承接深圳人口的外溢，金湾则因其日益完善的交通路网承接珠海主城区人口的外溢。 4大桥(金海大桥、洪鹤大桥、珠海大桥、跨鸡啼门特大桥)+3高速(鹤港高速、京珠高速、机场高速)+1城轨(珠机城轨)+1机场(金湾机场)。 多维交通建设，缩短城市半径，带动着金湾价值的跃升。  △金湾重点交通 高起点、高标准航空新城毫无疑问是金湾的“镀金”板块，同样也是众多房企眼中的香饽饽，几乎每次土拍都会引起开发商的争夺，因此经常上演年度土拍大戏。  △航空新城部分拿地记录 在珠海今年上半年出让的13块地就有两块位于航空新城。 其中，粤海置地以总价22.95亿拿下航空城66090.33平方米商住地，该地块当时还吸引了华发、招商蛇口、恒大、中海、建发等8大房企争抢。这是粤海置地首进航空城，成交楼面价13768元/㎡，在上半年珠海地价排名第三。 △2020年珠海上半年地价排行榜 新房企的进驻一方面肯定了区域的价值，另一方面带来的新产品对区域的新房市场将会有一定的刷新。 2007-2020年期间，航空新城地价从860元/㎡上升到最高19050元/㎡，涨幅达22倍! 众多房产大鳄跻身其中，目前航空新城的城市级配套已进入到快速兑现期。 公共设施方面，以四大中心为首的公共文化中心(图书馆，档案馆)和产业服务中心均已在去年建成并投入使用;市民艺术中心、国际商务中心正加紧建设中。 商业方面，华发商都采用“街区商业+集中式商业”的形式，将打造成为板块内的商业航母，成为板块内的焦点。 △航空新城配套 房企抢滩布局，规划蓝图逐步兑现，如今，金湾航空城具备了作为城市新中心必备的所有要素，宜居价值直逼主城核心。 |
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