大栅栏·北京坊：探秘北京古街的“翻红”之路

近两年，北京最热门的网红打卡地非大栅栏·北京坊莫属。

北京坊位于北京城市中央，正阳门外，中轴线西，与天安门广场直线距离约100米。属首都核心区，是二环内从前罕有、以后难有的开放式商业街区。

先给对北京不太熟悉的小伙伴儿们科普一下大栅栏的读音：

大栅栏 [读作dà shí lànr]，地处古老北京中心地段，是南中轴线的一个重要组成部分，位于天安门广场以南，前门大街西侧，从东口至西口全长275米。自1420年（明朝永乐十八年）以来，经过500多年的沿革，逐渐发展成为店铺林立的商业街了。

不过，东方君今天想跟你们聊聊大栅栏的理由，并不是它得天独厚的地理位置或悠久历史，而是这里实在是一个有趣的“老树开花”的街区改造案例。

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文| 许冰清

简单的“拆迁改造”模式无法应用在大栅栏，它尝试走出一条新的旧城改造路径，在满足原住民、开发商、政府利益的同时，让旧街区重拾活力。

初到北京的城市探索者，他们的路线可能会不自觉地与一条宏伟的中轴线重合——由北至南，依次是奥运时期所留下的地标建筑、市井气十足的胡同保护区、集聚文化精华的古代都城，以及共和国引以为傲的广场建筑群，时空的概念、连同许多故事在这里被折叠在一起。

位于中轴线南端的前门区域，可能与上述这些地方一样令人印象深刻。从元代到清代，“前门大街”的前身都是连通全国政治中心的皇宫内城、与市民阶层中心的北京外城的通衢“千步廊”，其绝佳的地理条件对于商业资源有着天然的集聚效应。至于更吸引人的活力，则被藏在了这条街西侧的社区腹地内。

沿着前门大街上样板似的店铺走上几百米，目光会不自觉地被吸引到一扇以复古花藤纹样缠绕出的墨绿色铁艺门栅上。想象中的那种能调动所有感官的热闹，也只有在跨过这座被称为“大栅栏” 的门廊之后，才会突然复苏。

“栅栏”是明代就在北京城社区内出现的公共设施，用以辅助各条街巷胡同管理治安，“大栅栏”区域内的主要街道“廊房九条”，也是其中之一。在明代小说《长安客话》中，大栅栏就已经脱离了普通“胡同”的概念，成了一个“天下士民贾各以牒至，云集于斯；肩摩毂击，竟日喧嚣”的地方。在清末的全盛时期，这里曾有店铺 80 余家，且家家都是名店老字号。“大栅栏”名之“大”，也是因为这些有头有脸的货号集了资，建了一个更气派、宣传与防盗功能兼备的门面。

时至今日，老字号依然是大栅栏主街上最重要的商业景点。这里有 300 多年历史的供奉皇家御药房“同仁堂”；有官靴店“内联升”；有绸缎庄 “瑞蚨祥”；有天蕙斋鼻烟铺、豫丰烟铺；有张一元、东鸿记茶庄 ；有聚庆斋饽饽铺、厚德福饭庄 ；还有广德、三庆、庆乐、大观楼等戏园、电影院……在讲究顶级服务的“大雅”中，穿插着市井生活的“大俗”，这种不偏袒的中庸状态，算得上是北京城独有的戏谑搭配。

在清代的品牌关键生长期，这些老字号不止要依靠产品质量和服务意识抢占市场格局，其中佼佼者更是独创了现在看来都十分先进的商业方法论。比如内联升的“履中备载”，记录了所有关键客户的鞋靴尺码、布料喜好，是一种 VIP 客户管理的理念 ；同仁堂的店铺设计采用下沉门庭，病患进门求诊时心情“每况愈下”，拿药出门时上台阶则是“步步高升”；“张一元茶庄”的门面高大敞亮，人在街面行走就能闻到店里的茶香 ；“瑞蚨祥”则用天棚引入了自然光，方便顾客辨识绸布的实际颜色。

但从 20 世纪 50 年代开始的“公私合营”，将老字号在品牌层面的这些商业魅力一次性褪净，重新打回“商品”的层面。改革开放后，拿回品牌的商户已经脱不开国企时代的管理模式，以及政府的保护。在这样的背景下，老字号的商户价值，在如今吃穿用度都已高度工业化生产的冲击之下，到底能还留存下来多少？近些年外界的相关质疑和争议已经太多。

一旦走出老字号，在各种旅游城市随处可见的廉价纪念品和小吃就会再次将你包围。这些更会利用客流量和位置优势的商业形态，都热衷于在这条商业街上实现另一次“劣币驱逐良币”。

这也是为什么北京本地的年轻人断然不会到大栅栏购物逛街，他们更热衷于将难得的周末时间用在三里屯、芳草地、西单等新兴商业体内。

廉价的商业街不是大栅栏的全部。区域内剩余的那些胡同、居民和他们的花花草草，几乎都像被定格般，处于一种尚未改变的“中间状态”，没有参与周围的兴盛或衰败。商业的活力并未渗透至这片社区的深处，是有原因的。2005 年北京市社科院公布的《北京城区角落调查》，对于当时大栅栏社区的状况有过一些感性的数据统计 ：

57551 位 常 住 居 民 中，60 岁以 上 的 达9914 人，占 17%；残疾 963 人，失业登记 4427人，社会低保 1946 人 ；工商登记个体经营行业 729 家，90% 为小餐馆、小旅馆、小杂货店、小发廊、小歌厅。某住户3 口住房仅为 4.8 平方米，女儿出生后父亲只能睡在躺椅上过夜 ；街巷狭窄，最窄的钱市胡同只有 82 厘米宽……

在规划层面，大栅栏的状况一度也被认为难以回旋 — 由于社区内核心的 1.26 平方公里区域已在 2002 年被划入《北京旧城二十五片历史文化保护区保护规划》中的保护范围，不管是拆迁、翻修还是改造，都面临政策层面的限制。同时，政府与开发商都难以承受这片离天安门直线距离不到 2 公里的区域内的拆迁成本，更不用说拆迁开动前需要厘清的违章搭建、人户分离等一系列困难。

作为大栅栏地区整体改造的实施主体，北京市西城区政府下辖的国资企业广安控股是这些麻烦的集中承受者。在大栅栏地区，广安控股一度划定了两块重点开发地区，对其中更靠近天安门、面积稍小的 H 地块，采用了传统意义上的征地、拆迁、新建模式，计划做成街区式的购物中心。但不出意料，广安控股在 H 地块改造的运作前期，就在拆迁成本和社会舆论两端受到了巨大的压力，对于改造范围内的更大的 C 地块，他们必须给出新的解决方案。

针对大栅栏社区的改造压力，广安控股曾经算过一笔账 — 大栅栏 1.26 平方公里内的 4 万户左右居民，全部搬迁可能需要近千亿资金，这是难以承受的压力。唯一可行的，是“自愿腾退”的方案 ：是否搬迁完全尊重居民的意愿，搬迁可以货币补偿或者定向安置房补偿 ；腾退后的物业空间统一管理，对建筑按质量分级之后，引入新的业态以活化空间。

2009 年，一个名为“大栅栏更新计划”的平台型运营方案终于被提上台面：将大栅栏作为一个“城市舞台”，并引入各种各样能够吸引注意力，并对社区生态产生“正反馈”的资源 ；以强有力的“节点项目”和大型活动为契机，给社区生长的空间和时间。

将“大栅栏更新计划”称为“平台型”方案的原因是，以往主导城市开发的政府和开发商在运营这一计划的过程中，只起到先期的资源引导作用。而包括城市规划者、设计师、商业公司、社会学者、原住民、游客的多方需求，都被放到一起去，以便在更全面的信息条件下制定规则，并由平台方跟踪执行过程。

如何保护原住民的利益，是大栅栏改建的核心问题。

针对改造物业资源的梳理，也采用了比过去循序渐进得多的方式。“居民意愿的不确定性导致空间的不确定性，而空间的不确定性导致改造出什么样子、引入什么业态都很难刚性规划，所以这种更新是很软的。”原“大栅栏更新计划”负责人贾蓉表示，“也正是因为完全自下而上的市场自发模式，和完全自上而下的政府统一规划模式，在大栅栏地区的项目中都受到了挑战，所以决心希望探索一个新的模式。”

经过 3 年的尝试，“大栅栏更新计划”在2011 年的北京设计周上拿出了一个街道的样板案例“杨梅竹斜街”，并在之后的每一年都成为北京设计周的主要活动场地之一。

设计周至今仍是“杨梅竹斜街”最重要的招牌。

每年在同一个区域内能吸引到更多年轻人眼球的，还有一批明星设计师在大栅栏社区内中所做的一系列概念化改造，比如将预装模块安置进四合院的“内盒院”、微型公共住宅 “微胡同”，以及由原研哉设计的“大栅栏社区导视系统”等等。

之前只做电商销售渠道、主攻江浙市场的新家具品牌“吱音”，就是在 2015 年的北京设计周上，看到了“杨梅竹斜街”的潜力。

“当时街上其实已经有了几个固定的品牌门店，扎堆在一起，但在设计周的那种氛围里，就一下子觉得胡同特别棒。正好逛的时候在那条街上又看到了一个 50 平方米左右的小空间，特别希望北京的消费者也能在线下空间里接触到我们，至少先有一个对话的窗口。”吱音创始人杨熙黎表示。

家具品牌吱音在大栅栏的门店。 Photo | 吱音

不过总体上，“杨梅竹斜街”这条曾经商住混杂、毫不起眼的胡同还是基本按照设想，用腾退的方式活化了可用物业，引入了一批更年轻的餐厅、书店、甜品店、杂货店、工作室、宾馆等“认同有机更新”的新品牌。

曾经在大栅栏社区这一体系中态度最微妙的居民，也随着社区活力的回归而找到了新的乐子。并且逐渐形成了一种“社区自组织”的实验方案。

它的核心是，从社区内多才多艺、善于组织活动的“能人”出发，不断培育这些人的兴趣和业余活动，最终甚至能够形成值得行政机关采购的半专业级服务。

“一个典型的例子，是由社区能人自发组建的社区导览队。因为这今年参观大栅栏社区的人越来越多了，不管是本地人还是游客都非常乐意听当地居民讲故事。导览队志愿者经过自发培训和学习，路过一个小景点、一个老门框，都能讲出一段历史故事来。”清华大学社会学系博士梁肖月表示。

在中国城市近些年的各类更新换血和改造方案中，大栅栏社区的这些努力，让它看上去有些异类。因为很大程度上，这种尝试激发社区内商业和文化活力、期待社区自行造血的思路，是以牺牲经济利益为前提的。一旦提供了看上去更简便的改造方案，这种复杂的路径很容易被抛弃。

Page One书店

还记得上文提到的，大栅栏社区里由广安控股拆迁、新建而成的那个商场吗？如今，这座由 7 位知名设计师分别负责单栋建筑设计的分体式商场，已经有了一个新名字“北京坊”。在 Page One 书店、星巴克臻选旗舰店、MUJI HOTEL、WeWork 等一系列关键品牌陆续落户开业后，不管是商业社会，还是普通消费者的注意力，都被很快地吸引到了这座商场里。

行走在“北京坊”，与行走在大栅栏商业街、或是杨梅竹斜街的感受，是完全不同的。这里保留下了原先区域内中国最早的国营百货大厦 “劝业场”，有着精心规划过的内庭、连廊和活动空间。但北方建筑常见的大建筑尺度仍会令人生畏，新模式中带来的惊喜感，也远不及走街串巷时的偶得。

大栅栏劝业场