房地产企业的涉税分析作者：董汉彬来源：《山东工业技术》2014年第19期
????????摘要：房地产企业涉税密集，涉及的税种特别多，我国现行的18个税种中，除了资源税和船舶吨税外，其他税种都有可能涉及。本文针对房地产企业各环节涉及的税种进行了系统分析，目的在于正确把握房地产企业税收核算与缴纳。
????????关键词：房地产企业；纳税环节；涉税分析
????????房地产企业涉税密集，涉及的税种特别多，我们现行的18个税种中，除了资源税和船舶吨税外，其他税种都有可能涉及。有人要问，房地产企业是否会缴纳增值税、消费税和关税吗？一般情况下确实不会缴纳，但在特殊情况下，也会缴纳。如房地产企业在外国进口建筑材料，应在海关缴纳进口环节的关税和增值税；如果房地产企业进口轿车，应在海关缴纳进口环节的关税、增值税和消费税。如果在国内采购建筑材料，虽然负担增值税，但不会是增值税的纳税人。
????????房地产企业的经营经过三个阶段，分别是购买土地开发建设阶段，房产交易（清算）阶段和剩余房产保有阶段，不同的阶段涉及不同的税种，根据房地产企业的业务程序，现在把各个阶段涉及的税种分析如下。
????????1开发建设阶段涉及税种的分析
????????开发建设环节的纳税涉及三个方面，一是购买土地，二是委托开发或自营开发，三是预收期房款。涉税资料如表1。
????????购买土地涉及四个税种，分别是契税、印花税、耕地占用税和土地使用税。首先要按3%～5%幅度比例税率缴纳契税，全国各地大多按3%征收，由购买方缴纳，房地产企业就是纳税人。其次是印花税，购买土地属于产权转移，购销双方均按万分之五缴纳印花税，房地产企业也是印花税的纳税人。如果是购买的耕地，要先缴纳耕地占用税，满一年之后，按年缴纳城镇土地使用税；如果是购买的非耕地，就从办理产权转移手续次月起缴纳土地使用税，不缴纳耕地占用税。契税和耕地占用税可以计入开发成本，印花税和城镇土地使用税计入管理费用。例如，某房地产开发公司购买15亩土地，支付土地出让金1000万元，假如当地土地使用税税额为8元/平方米。则房地产应纳契税30万元（1000×3%），应纳印花税0.5万元（1000万元×5‰0），每年缴纳城镇土地使用税8万元（15×666.6667×8）。
????????委托开发只涉及印花税，规模较小房地产公司，由于人员少，拿到土地后，委托施工企业建房，主要任务是售房，委托开发只涉及签订建筑工程承包合同，按合同金额缴纳万分之五的印花税。
????????自营开发工程涉及二个税种，缴纳建筑环节营业税，和随营业税附征的城市维护建设税和教育费附加。规模较大的房地产公司自已有施工企业，有施工能力，可以自行开发。如某房地产企业自营建造一批商品房，成本价为1940万元，假如施工企业的成本利润率为10%，则当期应纳建筑环节营业税66万元[1940×（1+10%）÷（1-3%）×3%]，自建工程建筑环节按组成计税价格缴纳。同时缴纳城市维护建设税和教育费附加6.6万元[（66×（7%+3%）]。
????????预收期房款时涉及四个税种，分别营业税、城建维护建设税和教育费附加、土地增值税和企业所得税。假如上述房地产企业在地级市，预收房款4000万元，则应预收营业税200万元（4000×5%），同时缴纳城市维护建设税和教育费附加20万元[200×（7%+3%）]，预缴土地增值税80万元（4000×2%），预缴土企业所得税100万元（4000×10%×25%）。
????????2房产交易（清算）阶段的税种分析
????????房产交易阶段就是销售房产取得收入阶段，涉及的税种如表2。
????????企业销售房产首先按“销售不动产”征收营业税，以及与之附征的城建税和教育费附加；其次按“产权转移书据”征收印花税；再次按销售房产收入预征土地增值税，如果该批房产达到清算条件，按规范方式进行土地增值税汇算清交，汇算清交，多退少补；最后按应税所得，计算缴纳企业所得税。
????????例如，某房地产公司销售现房一批，取得收入5000万元，地价及开发成本2000万元，发生管理费用250万元（不包括本期印花税），销售费用400万元，财务费用300万元，假如无其他纳税调整项目。相关的税收计算如下：
????????应纳营业税250万元（5000×5%）。
????????城市维护建设税和教育费附加25万元[250×（7+3%）]。
????????缴纳印花税2.5万元（5000×5%00）。
????????应纳土地增值税706.25万元[土地增值税扣除项目为2875（2000×1、3+250+25），增值额为2125万元（5000-2875），增值率为，适用税率40%，速算扣除系数为5%，应纳土地增值税（2125×40%-2875×5%=706.25）]
????????应纳企业所得税[应税所得额1097.25（5000-2000-250-2.5-400-300-250-25-706.25），应纳企业所得税为272.8125万元（1097.25×25%）]
????????土地增值税的扣除项目有法定扣除，企业所得税的扣除项目是据实扣除。
????????3房产保有阶段涉及的税种分析
????????剩余房产处在保有阶段，有三种情况，可能待售，可能出租，也可能自用，涉及税种见表3。
????????如果保有房产待售，未做其他用途，只按相应比例征收城镇土地使用税；如果剩余房产出租，首先按租金收入征收营业税、城建税和教育费附加，然后再按租金收入计征房产税，也征收土地使用税，余额征收企业所得税；如果是自用，按房产原值征收房产税，按该部分房产占用面积征收土地使用税。如果土地增值税清算后剩余的房产再销售，按规定缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，印花税，土地增值税和企业所得税。特别是土地增值税是按清算时的单位扣除项目计算再销售房产的扣除项目，然后计算土地增值税。
????????4企业办公财产涉及的税种分析
????????企业本身办公用资产，主要是房产、土地和车船，涉及税种见表4。
????????企业在购进车辆时，首先缴纳10%的车辆购置税，以后正常使用，按年缴纳车船税；企业拥有的车辆按年缴纳车船税，客车按辆分级征收，排气量大，载客人数多，征税也多；货车按自重吨位征收，船舶按净吨位征收，吨位越大，征税越多。企业的办工用房产分两种情况，正常自用，按房产原值计征房产税；如果部分出租，按租金先征收营业税等，再征收房产税。企业办公占用土地同样按年缴纳土地使用税。企业股东、职工取得工资收入，其他收入按规定征收个人所得税。
????????参考文献：
????????[1]注册税务师执业资格考试教材编写组.《税法》[M].中国税务出版社，2013（01）.
????????[2]国家税务总局网站[Z].
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn
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