直击业绩会 | 中海地产颜建国：规模保持在第一梯队，核心目标仍是利润增长

“优等生”中海按时交上了今年上半年的答卷。

8月24日午间，中海发布了2020年上半年业绩报告。据披露，截至6月底，中海地产实现收入886.3亿元，同比增长11%；股东应占溢利205.3亿元，同比下降3.7%；净利润率为23.2%、毛利率为30.6%。

报告期内，中海实现合约销售金额共约1720亿元，同比增长4.2%；新增21宗土地，权益面积约562万平米，权益购地金额为523亿元。以中海年初定下的约1400亿元权益拿地金额计，上半年其拿地计划的完成率不足4成。

在投资者会议上被问到“中海设定的拿地目标是否比较激进”时，中海地产董事局主席兼执行董事颜建国解释，投资规模是由利润反推而来，“要保持利润总额持续稳定的发展，投资规模也需要有稳健的增长”。

中海地产董事局主席兼执行董事颜建国

事实上，颜建国始终强调中海的核心目标是利润的持续稳定增长。而在当前这个庞大的存量市场里，要达到前述目标，“规模必须得有比较大的提高”，要保持在行业第一梯队中。

“但是规模并不是我们就非要做到第几位，并不是我们想要的一个绝对指标，我们只不过是从利润总额这个角度来看待这个问题。”颜建国表示。

规模尽快进入前五

为了实现利润总额的增长，中海在已经进入存量市场的房地产行业中，努力地追求着规模的扩大。

中报显示，截至6月末，中海累计实现合约物业销售金额约1720.13亿元，相应的累计已售楼面面积约954.31万平方米，分别按年增加4.2%及增加3.5%。

如按中海此前的规划，2020年中海的销售目标为4000亿港元（约合人民币3700亿元），那么中海在前六个月完成了全年目标的约46.5%。

其中，中海在6月份实现销售合约额575.6亿元，同比增长32.3%。

“6月份单月的合约规模是中海地产历史上单月最高的。”中海地产行政总裁张智超表示，受疫情的影响，中海比较集中地在6月份进行了供货，“我们上半年的销售才得到一个正增长。应该说在上半年整个销售周期被影响一个半月、供货节点普遍延后一个多月的情况下，实现这个目标是非常不容易的。”

张智超进一步表示，国内陆产行业存在上半年总体较温和、下半年竞争的态势会更强的情况，“所以我们也力争在今年前半段，包括第三季度冲刺一下销售目标”。

不过，在7月份，中海的销售突然转而向下。数据显示，7月单月，中海实现合约物业销售金额约214.9亿元，同比减少约23.7%；已售楼面面积约为122.02万平方米，同比减少约16.6%。这也使得中海前7个月累计合约物业销售金额同比增幅仅为0.1%。

对于全年目标的完成，中海管理层保持了乐观的态度。张智超表示，从疫情的情况来看，一些区域出现了点状反复，对中海的经营和生产也产生了一定的干扰和波动，其北京的个别项目亦延后到八九月份来销售，“所以在下半年，疫情不产生一些大波动的情况下，我们还是有信心完成年度4000亿港元的销售目标。”

在通过规模快速增长推动利润增长的背后，是中海逐渐下滑的利润率水平。

截至6月末，中海的毛利率为30.6%，同比出现4.3个百分点的下降；净利润率也较上年同期出现了3.5个百分点的下滑。

利润率水平下降的趋势其实从2019年就已经出现。当年，中海的毛利率较2018年同期下降4.1个百分点，净利润率也同比下降了1.1个百分点。

对于未来利润率的走势，颜建国表示，在当前政府限价、市场进入存量的大背景下，产品的价格、利润率还是会有一定下降，在这种情况下，规模必须保持适度的增长。

规模怎样才是适度的？在颜建国看来，中海要继续保持在第一梯队以实现利润的持续稳健增长。当被投资者问到，所谓第一梯队到底如何定义时，张智超称，“在这个存量时代，我们希望销售规模要尽快进入到前5。”

8个月权益拿地金额近790亿

规模的增长，自然需要大量土储的支撑。中海地产近年来在纳储方面也确实颇为积极。

年报显示，2017-2019年间，中海地产新增地块分别为76幅、63幅、53幅，新增土地面积分别为1741万平方米、1764万平方米、1146万平方米，权益地价分别为1346.2亿港元、1084.4亿港元、1350亿港元。

2020年初，中海则定下了全年1400亿元的权益新增土地权益投资预算，保持了同比约23%的增幅。在各大房企纳储表现更谨慎的2020年，中海的这一目标被外界认为显得有些激进。

颜建国表示，中海投资标准的设定是根据企业发展需求反推而来。“从我们投资的逻辑来说，一般是根据企业的利润率来反推我们的销售规模，再来反推我们的投资规模。”

“要保持我们利润总额持续稳定的发展，投资规模是需要持续、有稳健的增长。”颜建国表示，“项目少了，未来的货值就肯定少了，利润肯定也少。所以投资必须也是要有所发展。”

截至6月末，中海累计收购21宗土地，权益面积约562万平米，权益购地金额为523亿元。

据披露，今年前6个月，中海吸纳21宗土地，同比增加6.5%；总土地储备9006万平米，对应货值已达1.3万亿元。

不过，截至此时，中海拿地指标的完成率仅约为37%。此后，中海方面加快了拿地的节奏。

7月单月，中海收入11幅地块，应付土地金约125.89亿元。8月，中海在各地土拍市场大显身手，月内北京首场土拍上，以79亿元、溢价率23.44%拿下亦庄一宗地块；又在成都以19.47亿元、28%溢价率夺下一宗纯宅地；此后，在哈尔滨以17亿元拿下一宗商住用地……

截至8月21日，中海年内新增地块已经迅速增加到36宗，权益面积达到892万平方米，权益购地金额也实现781亿元。以此计算，中海拿地计划的完成率已经超过55%。

除了公开市场拿地之外，中海还在拓展多种拿地渠道。据透露，中海成立了一个专门部门进行非公开市场拿地，包括与同行合作、勾地等。以地块数量来算，非公开市场拿地占比约35%；以金额计，占比则达45%。

对于投资目标，中海管理层也还是保持了完成的信心。“我们也认为在后面的几个月里面，有机会扩大我们的战果，完成全年投资额的指标”。

未来，中海或仍将在土地市场上保持频繁现身，保持积极的拿地态度。“我们要完成未来5年每年有增长的话，是相当庞大的一个数字，每年买地的数量也是相当庞大。”颜建国称，“在公开市场里，我们要更加勤奋，在所在目标城市里面，以频率换概率，用更多的机会来拿到符合投资标准的土地。”