三四线城市商业地产开发的15个“潜规则”

一、高端不可求，大众是王道。

市场消费有个上一级的现象，就是县级高端消费去市级或省会城市，省会城市高端消费去一线城市，一线城市则去国外消费。因此，三四线城市本身高端消费市场容量不大，且外流现象严重，做高端商业，唯独一二。多则死。

二、若想做大哥，全靠主力店。

主力店全国品牌连锁化能下沉到三四线本身就少，且一旦进入必须是核心商圈，一二线城市很一般的品牌到了三四线城市便是高端大气上档次，这个量和质的特点决定三四线城市商业大哥的身份和模式。

三、酒店可提升，办公需谨慎。

三四线城市酒店以宾馆居多，其服务和环境比较落后，但入住率却高的惊人，所以小编认为三四线城市酒店开发可以提升环境和档次，精品酒店均可；再看办公写字楼，已经成为商业综合体标配，很多三四线城市商业开发冒然复制标配，试问三四线城市办公真的有那么大的市场么。企业办公选址追求的是资源、人才和形象。

四、业态有空间，零售和娱乐。

三四线城市商业业态较为落后，生活方式单一，这点可以从百姓睡觉时间看出来，大晚上哥几个出去洗个澡，搓个背就已经觉得自己是旧混夜场的老油条了；所以在商业开发为围绕休闲娱乐必定叫座。

五、新盘重前期，执行不费力。

开发商多数以本地为主，而且初次涉足商业地产开发，其专业性和经验都不足，在此仅仅一个建议，充分做好前期工作，策划定位、规划设计重中之重，否则，你就准备好钱吧。

六、旧盘若拆迁，拼了也要抢。

旧盘拆迁，是指在老商圈的旧项目，包括原来的百货大楼或者汽车站等公建，此类物业一般占据很好的地理位置，一旦拆迁，小编建议最好能争取下。如果实在没钱就算了。

七、客户哪里来，本地加周边。

其实不论是商业销售，还是住宅销售，客户群体占比最多的就是地缘客户，了解他们的需求你就赢了。不要求你的客户多有品位，多有调性，交钱才是王道。

八、营销重口碑，渠道不单一。

三四线城市营销一定是口碑营销，小地方圈子小，街上溜达一圈全是七大姑八大姨的亲戚，在这里销售，卖的不是一单，而是一家子人。

九、销售捧外铺，内铺做市场。

如果你的商业项目需要销售回款，那么建议在规划阶段最好做出外铺/街铺产品。内铺销售一般而言做市场型商业较为合理，能满足好的租金和售价收益。

十、招商靠本地，消费偏年轻。

既然销售客户以地缘性客户为主，其实招商亦如此，你可知道，三四线城市对于品牌商而言不是市场不好，而是其背后的物流链跟不上。

十一、大盘持久战，亮点是商业。

郊区大盘项目，不管是商业还是住宅，在百姓心理距离较大，如何克服则需要以全面的商业配套作为蓝图展现给客户。商业不可贪大求全，此时商业定位更应严谨、真实，否则，你就等着吧。

十二、小盘短平快，现金是王道。

小盘开发，不要求品牌，鱼和熊掌不可兼得，有的放矢。不要既想当婊子，又想立牌坊。赚钱走人，快到碗里来！

十三、郊区小商业，配套生活化。

郊区小型商业是其保守化操作的一种模式，当然与项目规划和整体诉求有关，商业定位依靠配套生活即可。

十四、运营无新意，全靠大甩卖。

小编遍及各种三四线城市无数，影响最深的商业促销就是大喇叭形式，要么是“某某清仓大甩卖”、“因经营不善，特清仓大处理”；要么是那首“流行歌曲”：爱情买卖或者带刺的玫瑰。商业的初级表现，叫卖式促销。

十五、人才不全面，严把流程关。

三四线城市商业开发，太难？做成功的老板笑了；说不难，死了的老板哭了；成功是你运气好，并不代表你专业，失败最多的原因就是不按照商业地产开发的流程走，拍脑袋拍死的。人才匮乏，难以招贤纳士，那就认认真真作对流程。