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两年从“创业风口”到“倒闭潮”，激进而脆弱的长租公寓生态，未来仍有待探索及完善。 ⊿ 
文/左远良
近期，又一家长租公寓宣告倒闭。10月初，河南悦如资产管理有限公司（悦如公寓）发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。悦如公寓创立于2014年，曾是河南公寓品牌中少数拿到A股上市公司投资的品牌，去年12月在迈点研究院发布的国内长租公寓品牌指数排行榜上一度位列第八。一年时间不到，却落得资金链断裂，被收购的下场。记者了解到，目前悦如公寓其法人将该公司转让给比逊达美。今年9月，悦如公寓在已接受了郑州比逊达美公寓管理有限公司（简称”比逊达美”）的并购重组。天眼查信息显示，比逊达美已100%持有悦如公寓股权，法定代表人也已变更。在悦如公寓股权转让之前，已有多位房东数月收不到房租，不少付了较长租金的租客也被告知要提前搬离。此外，多位房东都遇到了拖欠租金的问题。有房东反映，本该在今年9月份收到悦如公寓三个月9000元的租金，至今尚未收到。自2018年以来，长租公寓行业“暴雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。随着大量长租公寓倒下，资本市场对于该赛道态度会愈加谨慎。另一方面，长租公寓的头部企业却正在上演抢滩战。今年9月份以来，蛋壳、自如、青客等公寓品牌相继被曝筹备上市，据IPO早知道消息，蛋壳公寓据称计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元。据外媒报道，知情人士透露自如正考虑2020年赴美上市，预计筹集5-10亿美元。有行业分析人士指出，在现有的经营模式下，成本高、收益低、融资难，长租公寓行业还有待探索及完善。未来从一级市场拿钱会越来越难，便只能转向二级市场，去讲一个规模化经济效益的故事。不过，看似资金雄厚的头部企业也面临诸多挑战，比如自如、蛋壳等均身陷“甲醛门”中。租金贷难解缺血困境，租户、房东投诉无门
买房越是不易，租房越是痛点。在高房价和限购政策下，加上结婚年龄和购房年龄的推迟，越来越多的人停留在租赁市场里。但找房不易，过去房源信息不透明，租户可能看了十几套也找不到满意的房子，还要与房东和中介讨价还价、斗智斗勇，租房市场有很多痛点需要解决。2014开始，长租公寓生意成为风口，大公司和创业公司的参与，客观上让租房市场变得更加透明，产品和服务更加标准化。这类公寓房源的信息真实，定价相对稳定，职业公寓管家的服务模式也提升了效率，这也是长租公寓虽然租金并不比市场价便宜，但仍然能够迅速打开局面的原因。以蛋壳为代表的创业系和以自如为代表的中介系分散式公寓一般通过租赁普通居民住房，加以改造后对外出租，赚取差价与配套服务费。不过，以这种模式长租公寓只能维持微薄利润，而短期大量涌入的创业者看到的更多是通过金融杠杆能创造的金融衍生品的收益。“租房贷”正是这一背景下的产物。例如蛋壳公寓，所有押一付一的房源，租客需要向金融机构贷款，计入个人征信，贷款合同签署后，蛋壳公寓可以直接从贷款机构拿到一年甚至两年的租金。但部分长租公寓将资金用于盲目扩张新业务，导致出租率无法与需求匹配，进而资金链断裂频繁“爆仓”。这种依靠杠杆加速扩张的方式，很容易让花出去的钱收不回来，只留下盘根错节“一笔烂账”。倒下的长租公寓品牌因金融杠杆爆仓留下一个烂摊子让租客、房东身陷囹圄。房东收不到租金，房客则被房东驱赶出门，还要每月偿还贷款维护征信，屡屡求诉无门，只能愤然质问：我的钱去哪儿了？河南悦如公寓就属于这一类，在黑猫投诉上搜索“悦如公寓”，显示173条投诉记录，多为租金、押金难退等问题。有租客反映自己在悦如公寓租了三年的房子，九月份刚交了四千多元房租，但国庆假后发现房东把锁芯换了。也有租客入住仅13天便遭遇房间断电，或者直接被告知“一星期后搬离”。
除租客外，多位房东都遇到了拖欠租金的问题。有房东反映，本该在今年9月份收到悦如公寓三个月9000元的租金，至今尚未收到。也有房东称自今年四月后再也没有收到过租金，悦如已拖欠四个月的房租未付。作为“二房东”的悦如公寓，其自身的缺血困境更为严重。目前悦如公寓公司已经转让给比逊达美。当租客们最近前往比逊达美公司时，这家公司的负责人表示10月份以后的业务由他们负责，10月份之前的情况，双方领导正在协商，协商结果不日将会公布。悦如公寓目前的法定代表人汪明跃则表示，房管局已介入，希望尽快在15号之前全部解决掉。当然，这只是倒闭的长租公寓带来的坏结果，。有业内人士指出，长租公寓这个品类由来已久，早期的品牌多为慢工出细活，随着2016年的一阵风吹来了不少野蛮人，完全忽视长租公寓作为一个服务行业需要高投入、长周期、低产出的特性，还有大量幸存的品牌依然面临着多种困境。虽然长租公寓行业遭遇调整，但前景依然可期。据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示，预计到2020年、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前，90后的租客占比高达75%，大多数年轻人还是选择租房。其次，长租公寓是政策“房住不炒”、“租购同权”下的必然趋势，“二房东”是互联网+长租房的必要角色。长租公寓企业想要长足发展，关键还在于建立起规模化盈利模式，精耕细作，不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率，才能具备竞争优势。链家研究院杨现领曾公开表示，分散式公寓可能要做到10万间房盈利情况才有可能改善。而且规模化之后，在租赁业务的基础上延展开的生活消费、场景零售、社群运营、社区服务、金融等增值业务的空间也更大。这意味着，长租公寓行业进入下半场后，未来具有规模优势的、品牌优势、知名度高、口碑好的企业会存活，甚至是越做越大，但也充满不确定性。吃到这个“大饼”的前提是，要在这个市场里活得足够久，手里始终要有房。近年来，长租公寓的收房成本整体上升，但为了跟竞争者拼抢，部分企业开始只看数量，不计成本。头部品牌获得融资使其有能力高价收房，房源数量上升后，又能够进一步融资甚至到上市，不得不说这样烧钱的玩法“很互联网”，不过背后存在的隐患爆发，受害者却是为租房奔波的普罗大众。目前长租公寓行业已进入洗牌期尾声，资金引发的爆雷潮淘汰第一批投机者，竞争中被逐渐挤压生存空间的小玩家是第二批，地产系集中式公寓和各类创业品牌的较量则朝着上市方向，追逐“长租公寓第一股”将持续相当长的一段时间。
不过，盈利问题仍是长租公寓的最大痛点。租金差远不能满足长租公寓发展扩张需求，人员运营、装修折旧、房屋空置率都是不菲开支。拥有85万间房源的自如仍处于规模化的阶段，谈盈利还尚早。蛋壳房源超过50万间，平台方面曾在今年3月份对媒体公开表示，单间模型已盈利，整体尚未盈利。因此，对于自如、蛋壳等头部而言，成功达成一场高估值IPO必须解决盈利问题，至少趋势数据要具备上升规律性。尽管上市之路有可预见的困难，但聚拢资金谋求下一步发展，就像走平衡木，片刻不得马虎。整体来看，如今当行业”暴雷“的阵痛逐渐过去，长租公寓正走上良性循环的正轨，而全面精细化、差异化的运营将成为最终突围方向，激烈的竞争仍然存在。
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