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甲与乙原系夫妻关系，2013年8月24日，乙与恒昇公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋一套。 2014年9月26日，甲与乙协议离婚，离婚协议约定涉案房产归甲所有。同日，公证处作出公证书对该离婚协议进行了公证。甲据此要求市自然资源和规划局办理上述房屋的转移登记手续。 2019年11月13日，市自然资源和规划局以购房合同和购房发票上的姓名为乙，且房屋预告登记登记人为丙，均与甲姓名不一致以及开发商未共同申请为由，做出《不动产登记不予受理告知书》。 甲不服，诉至一审法院。 《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。 本案甲与乙于2014年9月26日离婚，《离婚协议书》中约定，房产归甲所有，该离婚协议已经公证，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。 根据上述司法解释和协议的约定，在双方离婚后该房产的所有权属于甲所有，乙已经对该房产放弃共有权。该情形符合《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定的“共有人另有约定的”法定情形，甲的申请符合受理条件，市自然资源和规划局应予以受理。 综上，市自然资源和规划局作出的不予受理决定适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、《不动产登记暂行条例》第二十条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第（一）项之规定，判决： 一、撤销市自然资源和规划局于2019年11月13日对甲作出的《不动产登记不予受理告知书》； 二、市自然资源和规划局于判决生效后三十个工作日内为甲办理不动产转移登记手续。 案件受理费50元，由市自然资源和规划局负担。 市自然资源和规划局不服一审判决提起上诉： 一、原审判决认定事实错误。经查，市不动产登记簿记载的诉争房产权利人为恒昇公司，尚未登记在乙名下，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十四条、第十六条、第三十条、第三十一条的规定，诉争房产的物权归恒昇公司所有，而该判决认定归被上诉人甲所有，显然认定事实错误。 二、原审判决适用法律法规错误。首先，《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。” 根据以上法条和相关法律法规规定可知，不动产权利人之间对不动产权利的约定，根据合同的相对性原则只能对合同的双方当事人产生法律效力和约束力，并不能直接改变不动产权属。权利人申请登记不动产的权属，应依照法律法规规定的条件和程序向法定的国家机关申请，经审查符合条件并办理登记后，才发生不动产权变更的法律效力。 该诉争房产购房合同和购房发票的权利人为乙，被上诉人甲直接申请诉争房产不动产登记显然不符合上述规定的任何条件。被上诉人甲如需申请诉争房产不动产登记，应依照相关法律法规由乙和房产开发企业共同申请，经登记乙取得物权后，再行与被上诉人甲共同申请国有建设用地使用权及房屋使用权转移登记。根据以上事实，市自然资源和规划局作出的不动产登记不予受理告知书认定事实正确、程序符合法律规定、适用法律正确。 《不动产登记暂行条例实施细则》第十条：处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。该条款中的共有不动产是已经登记的共有不动产，况且该诉争房产权利人为恒昇公司。 综上，原审法院适用《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定显然适用法律法规错误。另外，本次诉讼产生的原因是乙不履行离婚协议造成的，被上诉人甲应当通过民事诉讼追究当事人不履行离婚协议的法律责任。 综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人甲的诉讼请求。 被上诉人甲辩称，一、上诉人称涉案房屋的权利人系恒昇公司是错误的。一审中，甲提供商品房买卖合同、购房发票及离婚协议书等证据，证明房屋已由乙购买，且在市住房和城乡建设局网签备案，权利人是乙。经公证机关公证的离婚协议证明，涉案房屋的权利人已变更为被上诉人甲。 二、上诉人称申请不动产登记需要房地产开发商与乙共同申请是错误的。涉案房屋权利人为甲，上诉人应当根据甲的申请，履行房产登记的法定职责。 综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，上诉人应当按照一审判决履行职责。 根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。 本案中，案外人乙通过与恒昇公司签订商品房买卖合同并交纳购房款，实际受让涉案房屋。甲、乙签署离婚协议，约定涉案房屋归甲所有，系平等主体之间有关财产权属的约定，并不直接导致物权的变动。根据前述条例规定，完成房屋转移登记需要甲、乙共同到不动产登记机构申请办理，甲单方持离婚协议等材料向市自然资源和规划局申请不动产登记，并非上述条例规定的可由当事人单方申请的情形。因此，甲单方要求市自然资源和规划局履行办理不动产登记证的职责，理由不成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销原审行政判决。 二、驳回被上诉人甲的诉讼请求。 一、二审案件受理费各50元，由被上诉人甲负担。 【案例来自于裁判文书网，隐去案号和当事人所有信息，供学习研讨使用，转载请注明来自于丽姐说法】 |
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