|
投资不是一场竞技游戏，而是一个人的人生修炼。 ——贫民窟的大富翁 今年对于万科来说是一个大喜年。 4月2日，万科企业股中心将全部资产2亿股万科股权全部捐赠给清华大学教育基金会，用于设立“清华大学万科公共卫生与健康学科发展专项基金”，日前，该学员迎来首批学生，春天种下的种子已经开始结出令人期待的果实。 清华连续五年入选世界500强，今年位列208位，比去年上升了46位。 2020年中报，万科给了投资人一个惊喜。今天咱们就从万科的中报聊聊这家企业。 一、地产基本情况 公司以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物业服务，在此基础上，集团遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。 2020 年上半年，集团实现营业收入1,463.5 亿元，同比增长5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1 亿元，同比增长5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增长4.0%；全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较上年同期下降0.96 个百分点。 分业务类型看，集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,381.4 亿元，占比94.4%；来自物业服务的营业收入为67.0 亿元，占比4.6%。 房地产业务显然是主体，疫情后基本面明显改善，单月销售金额自5 月份开始恢复同比增长。1-6 月，集团实现合同销售面积2,077.0 万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9 个百分点；实现合同销售金额3,204.8 亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7 个百分点。 结算收入稳步增长。上半年集团实现结算面积1,049.8 万平方米，同比上升24.0%。结算均价为12,285.7 元/平方米。19年全年结算均价为13,577 元 /平方米（ 2018年：12,516 元 /平方米）。单价降低主要是因为一季度疫情下促销所致，二季度有所恢复。 已售未结资源持续上升。截至报告期末，集团合并报表范围内有4,743.2 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6,953.3 亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。这为公司未来的业绩打下了坚实的基础 拿地情况：上半年集团获取新项目55 个，总规划建筑面积980.2 万平方米，权益规划建筑面积504.6 万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3 亿元，均价为6,368 元/平方米。 新增项目城市有：深圳、长沙、东莞、佛山、江门，惠州、柳州、中山、上海、杭州、合肥、南昌、南通、昆山、宁波、绍兴、芜湖、无锡、包头、济南、青岛、石家庄、太原、烟台、大理、兰州、武汉、乌鲁木齐、西安、咸阳、银川、郑州、荥阳、惠州、珠海、杭州、嘉兴、宿迁、长春、沈阳、唐山、宜昌。 万科项目主要集中在长三角和珠三角，一部分位于强二线城市及省会城市，但是也有部分项目下沉到强二线城市的周边县市。 关于毛利率下降的问题。今年的毛利率相对于2019年来说是有4个百分点的回落，2019年是毛利率的高点，因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。近年来整个市场趋稳，地价占售价比实际上是在持续上升，对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势，目前的销售毛利率比现在已经结转的毛利率是相对更低的，预计到年底还有一个小幅的回落。 万科现在做的很多的动作，比如说坚持精益运营、提升运营管理水平，这可能是在存量竞争时代，这个行业怎么样如何致胜未来非常关键的一点，也是怎么样在地售比不断上升，行业盈利空间被压缩的状况下，保持自己的盈利在一定水平上的非常关键的能力。 在地产的白银时代，房住不炒就是主旋律，那么房子本身的产品力和企业的经营效率就是关键，这点万科还是非常清醒的。 公司立志打造客户愿意买单的“好产品、好服务”，报告期内，集团基于“聚焦锚定，长期坚持，打造产品服务竞争力”的目的，启动了“好产品、好服务”工作，明确了万科产品和服务价值主张，并形成了行动方案。 后疫情时代，客户更加重视住宅产品的健康属性。集团在既有产品基础上，开展了以满足客户居住健康需求为目标的研究工作，发布了万科健康住宅标准，全面提升空气、水、光等方面的产品性能。 二、物业情况 截至报告期末，万科物业累计签约建筑面积6.8 亿平方米，已经接管面积5.2 亿平方米。报告期内，万科物业新签约建筑面积0.53 亿平方米。其中，住宅物业服务新签约建筑面积0.39 亿平方米；非住宅物业服务新签约建筑面积0.14 亿平方米。 报告期内，万科物业实现营业收入67.0 亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。期内，万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展，新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目，持续拓宽城市空间业务发展格局。截至目前，“物业城市”业务已拓展至7 个城市。 物业的三驾马车：在坚守万科住宅区开展物业的同时，进行市场化的业务；商业物业的发展；城市物业。三车并行，促进物业业务的发展。 以物业为基板盘，万科进行了多元化的发展。 租赁住宅，截至报告期末，集团在33 个城市累计开业泊寓12.73 万间。其中报告期内新增开业1.89 万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%。报告期内，集团租赁住宅业务营业收入10.5 亿元。规划和在建中泊寓尚有5.77 万间。 商业开发，截至报告期末，集团（含印力集团）累计开业的商业项目面积836 万平方米，同比增加11.1%。其中，报告期内新开业一个购物中心（太原印象城），面积10.61 万平方米；新开业4 个社区商业，面积6.02 万平方米。报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入30.5 亿元,同比增长0.3%；整体出租率90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%。此外，规划中和在建商业建筑面积543 万平方米。 物流仓储，截至报告期末，物流仓储服务累计开业建筑面积616 万平方米。其中，高标库开业582 万平方米，稳定期出租率89.1%；冷库开业34 万平方米，稳定期使用率81.5%。报告期内，万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营业收入8.3 亿元，同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7 亿元，冷库租金及服务收入2.6 亿元。 我们看万科的多元化：物业、商业、物流、泊寓、教育、养老、冰雪等，都是以地产为核心，同心多元化，各自独立经营赚钱。而恒大的足球、金融、矿泉水、FF汽车等行业跨度大、投资大，融创的文旅和乐视投资，乐视失败，文旅基本上还是为地产服务，没有真正的多元化，碧桂园的教育和农业、与地产无关，万科具有显著的专业优势。 三、万科的财务情况 近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。 具体为红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%；红线 2：净负债率大于 100%；红线 3：现金短债比小于 1 倍。 根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。 即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。 具体的指标计算方法如下： 红线 1 指标：剔除预收款后的资产负债率 =（总负债-预收）/（总资产-预收） 红线 2 指标：净负债率 =（有息负债-货币资金）/股东权益合计 红线 3 指标：现金短债比 = 非受限现金 /短期债务 我们看万科的情况，按照2020年中报数据，万科现金短债为2，剔除预收款后的资产负债率为74.89%，净负债率为27%。 截至报告期末，集团有息负债金额为2,729.8 亿元，较年初增加151.3 亿元，占总资产的比例为15.1%。有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计968.2 亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债1,761.6 亿元，占比为64.5%。分融资对象来看，银行借款占比为55.8%，应付债券占比为25.5%，其他借款占比为18.7%。 公司的负债结构比较合理，在今年上半年融资情况较为宽松的情况下，公司积极以低成本发债，进一步降低了负债成本。 经营活动现金流净额226.06亿，同比增加155.34%，投资活动现金流净额11.59亿，同比增加115.01%，筹资活动现金流净额45.34亿，同比增加110.31%，上半年现金流净额为284.01亿，同比增加166.40%。公司现金流充沛，财务稳健。公司的财务比较稳健，明显优于同规模房地产企业。 今年的财务报表还有两个情况需要注意，一个是递延所得税资产继续扩大，一个是公司的经营效率持续提高。 递延所得税资产新增12.78亿，为258.84亿。销售费用同比减少0.05%，主要是品牌宣传费用减少，管理费用同比减少10.97%，优化程度较大。 综上所述：在公司的经营战略上，以产品力提高和改善企业经营效率为主要方向，房地产业务稳健发展，储备资源丰厚，物业产业迅猛发展，多元化战略持续扩张，财务安全系数高，公司具有较大的安全边际。 |
|
|
