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甲、乙及案外人经纪公司2019年3月25日签订《房地产买卖合同》，约定乙将房屋两间出售给甲，该公司作为居间方在合同上盖章。签订协议时，甲交付给购房定金20万元，由经纪公司保管。居间服务费18700元，由甲承担，在签合同时支付给经纪公司，合同还约定甲、乙双方于2019年4月30日前到产权处签署上述房地产备案合同，并约定违约方赔偿给守约方违约金20万元，另外赔偿给守约方直接和间接的经济损失等内容。 当日，甲通过银行向经纪公司转账256000元，乙给甲出具收到定金20万元的“收条”，并载明由经纪公司保管，经纪公司经办人在“收条”上书写“收到服务费56000元、包过户”等字样，经纪公司另给甲出具收取服务费16000元的“收款收据”，并加盖财务章。 因甲发现涉案房产被有关部门查封，涉案合同无法继续履行，甲故诉至法院，甲并在一审庭审中明确要求解除涉案买卖合同。 乙上诉，主要事实与理由：一、一审认定事实错误，涉案房屋买卖合同系无权处分，合同相对方存在恶意，权属共有人拒绝追认，属于无效合同。甲明知有共有人，在房产共有人没有对涉案买卖合同效力进行追认且合同相对方存在恶意的情况下，应依法认定涉案合同无效。 二、一审判决超出甲诉讼请求，审判程序违法，应当发回重审。甲起诉状中没有明确要求“解除合同”，一审法院判决解除合同，违反了不告不理的原则。涉案合同属于无效合同，没有法律效力，不能判令解除。甲一审庭审中要求解除《房地产买卖合同》，属于提出了新的诉讼请求，一审法院应将该诉讼请求重新送达乙，才能进行审理。一审审判程序违法，应将本案发回重审。 三、即便涉案合同有效，乙亦愿意继续履行合同。一审因涉案房产被查封就认定“涉案合同不能履行”，违反法律规定，没有法律依据。涉案房屋进行买卖时，并没有被查封。买卖合同签订后，在他人民间借贷纠纷一案中被人民法院查封，该案目前正在审理中。涉案房产虽然被保全，并不影响甲要求“继续履行合同”。一审认定涉案合同由于被查封而不能履行，没有法律依据。涉案合同不能履行的真实原因是共有人不愿出售，如果条件允许，乙本人愿意继续履行合同。 四、乙没有违约行为，也无违约的故意，涉案合同属于无效合同，合同中违约条款属于无效合同条款，一审判决乙承担违约责任，没有事实和法律依据。 综上，一审审判程序违法、认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，改判或发回重审。 被上诉人甲答辩称：乙的上诉没有事实及法律依据。 1、甲购买房屋时不存在恶意，乙有关合同无效的理由不成立。甲给付了乙20万元定金，甲主动履行了合同。 2、乙以共有财产人不同意为由，否认涉案合同的效力，其主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条的规定，涉案合同有效成立。 3、乙一审放弃答辩，视为对甲陈述的事实认可，乙二审对甲解除合同等提出异议，该异议不能成立。 4、由于乙严重违约，甲不同意乙继续履行合同的主张，甲要求解除合同，于法有据。 综上，涉案合同合法有效，乙应承担违约责任，合同约定的定金20万元，甲已经实际交付，乙应承担双倍返还定金的责任。一审认定事实和适用法律正确，请求依法予以维持。 本案二审争议焦点为：1、乙以涉案房产共有为由主张其无权处分的理由能否成立；涉案合同效力如何认定，甲解除合同的请求是否应予支持；2、甲有关乙承担违约责任及居间费的主张能否成立；3、乙有关一审超出诉请等程序问题的主张能否成立。 二审另查明： 1、2019年3月25日，乙（甲方）、甲（乙方）、经纪公司（居间方，丙方）签订的《房地产买卖合同》相关内容，除一审查明的内容之外，本院另查明相关条款内容如下： 第四条约定：该房屋的成交价为人民币78万元整，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施，两台挂机，一台柜机、固定装修。 第五条约定：甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权，如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意，并保证上述房地产权属清楚，并具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿，与丙方无关。 第六条约定：在签订本合同时，乙方交付给甲方购房定金20万元整，由丙方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。甲方将两套不动产权证原件交由丙方保管。 第十四条约定：如任何一方拖延签署备案合同日期、付款日期、领证日期、交房日期及户籍迁出日期，由违约方支付给守约方违约金。按每日总房款的3‰计算。 第十六条约定，除本协议另有约定外，违反本协议的任一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金20万元，另外赔偿给守约方直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十二条所约定的服务费，违约方还须承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。 第十九条“双方约定的其他事项”：此房在双方交易中如被查封，甲方承担一切给乙方造成的经济损失，并由甲方承担一切法律责任。 2、2019年5月14日，甲收到经纪公司退还的20万元定金。 3、2019年8月12日，法院就共有人丁与乙离婚纠纷一案作出民事判决，该判决“准予丁与乙离婚，并判决涉案房产归丁所有…。” 一、关于涉案合同效力认定问题 涉案房产为乙与其妻子丁共有，乙作为共有权人之一，对涉案房产也具有处分权。另双方合同约定“出卖人乙保证其对房屋拥有所有权和使用权，且保证经共有人同意出售涉案房屋，否则发生的有关债权债务纠纷由乙负责处理。”根据上述条款，正常情况下，应视为乙签署涉案房屋买卖合同时，已经征得其共有权人的同意。此外，即使如乙所述，签订买卖合同时未征得其妻子丁同意，涉案房产为无权处分。根据法律规定，无权处分也并不必然导致合同无效。综上所述，根据现有证据，应认定双方签订的房地产买卖合同为有效合同。 双方合同第十九条约定“此房在交易中如被查封，甲方（乙）承担一切给乙方（甲）造成的经济损失，并由甲方承担一切法律责任。”现该房产在另案中被法院查封保全，且在乙离婚纠纷案件中，涉案房产被法院判决给其妻子丁所有。另外，乙未按该合同约定的时间去产权处签署备案登记合同，乙已经违反合同相关约定。 综上，涉案房屋买卖合同客观上无法履行，甲要求解除合同，依法应予准许。 二、乙有关一审超出诉请等程序问题的主张问题 虽然甲在一审诉状中并未明确涉及合同解除事宜，但甲在一审中要求支付违约金，合同解除为支付违约金的必然前提。后在一审庭审过程中，甲当庭要求判决解除涉案房屋买卖合同，一审法院就有关解除合同的主张予以处理，并无不当。 三、甲有关乙承担违约责任（定金）及居间费的主张问题 二审中，甲明确提出定金赔偿的主张。按照法律规定，甲有权选择要求乙承担违约责任或者按照定金处罚条款进行赔偿。根据法律规定，定金的数额不超过合同总价的20%，本案双方合同约定的购房款总价为78万元，则定金数额不应超过15.6万元。双方在合同中约定的定金数额20万元，超过法律规定的定金数额的上限。甲主张乙按照定金罚则进行赔偿，故本案应改判乙承担的定金赔偿数额为15.6万元。 至于居间费的数额，双方在合同中约定由违约方承担，故一审判决居间服务费18700元由乙承担，并无不当。 甲二审提出要求乙支付律师费的诉讼主张，因甲并未在一审中提出有关律师费的主张，故该主张本案不予审涉。 综上所述，上诉人乙的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持一审民事判决第一项，即“解除乙与甲2019年3月25日签订的《房地产买卖合同》”。 二、变更一审民事判决第二项为：“乙于本判决生效后十日内一次性赔偿甲156000元及居间服务费18700元。” 三、驳回甲的其他诉讼请求。 |
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